土地估价师考试综合公式

2、工业、仓储用地建议采用的方法的顺序：市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法。

3、住宅用地建议采用的方法的顺序：市场比较法、剩余法、、收益还原法基准地价系数修正法。

4、公用设施用地根据实际用途及当地规定可参照商业用地、住宅用地或工业用地进行评估。

5、对于主城区内的工业用地，一般不建议采用成本逼近法进行测算。

假设开发法

土地价格＝不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的税费-小区公共设施配套建设费-利润-利息-税金-不可预见费

基准地价系数修正法

地价＝[基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×容积率修正系数±开发水平修正]×年期修正系数

收益还原法

P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]

1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率

2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费

3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用

4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率

房屋现值＝重置价－折旧总额＝重置成本－年折旧费×已使用年限

年折旧费=（房屋重置价-残值）/ 经济耐用年限  

        =房屋重置价（1-残值率）/ 经济耐用年限  

注：耐用年限不扣除已用，如果耐用年限超过土地年限，计算不考虑尚可使用年限和残值 公式为  

年折旧费=房屋重置价/ 可使用年限  不扣已使用年限

5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益

6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]

7．单位面积地价＝总地价÷总用地面积

成本逼近法

土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

假设开发法

地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费

1、确定土地的最佳利用方式；

2、预计开发完成后不动产总价；

3、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；

4、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；

或者 投资利息＝建筑物开发成本×[（1+利息率）开发周期/2-1]＋地价×[（1+利息率）开发周期-1]；

5、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；

6、交易税费＝不动产总价×税率；

7、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费

8、单位面积地价＝总地价÷总用地面积

剩余法

地价＝不动产总价－房屋现值－交易税费

1、确定土地最佳利用方式；

2、采用市场比较法的有关程序和要求确定不动产总价

3、房屋现值＝房屋重置价格－年折旧费×已使用年限；

4、交易税费＝不动产总价×税率；

5、总地价＝不动产总价－房屋现值－交易税费

6、单位面积地价＝总地价÷总用地面积