郑州写字楼市场简报_6页_2012年5月_市场分析_销售情况_租金策略

二零一二年五月

核 心 内 容

一、写字楼市场指数分析

二、写字楼销售市场状况

1、写字楼销售情况

2、写字楼租金情况

3、郑州写字楼市场动态

三、写字楼土地市场状况

四、商务地产市场动态

五、四月份市场简报结论

二季度伊始郑州写字楼市场热度削减。4月新增写字楼投放2.91万平米，全部为中原区建设路秦岭路伟业时代广场项目。4月累计备案销售234套，3.47万平米，环比下滑18.74%。同比减少78.83%。写字楼均价13365.12元/平米，环比下滑11.82%，同比上涨6.21%。本月郑州市写字楼市场表现平稳，并未即刻进入预期的销售旺季。

一、4月份郑州写字楼市场指数分析

1、整体写字楼市场：供给减少，销量下滑、价格下浮！

数据来源：郑州市房管局

4月份郑州市写字楼销售量同比减少。4月累计备案销售234套，3.47万平米，环比下滑18.74%。同比减少78.83%。写字楼均价13365.12元/平米，环比下滑11.82%，同比上涨6.21%。二季度伊始郑州市写字楼市场表现平稳，并未即可进入预期的销售旺季。

数据来源：郑州市房管局

4月份，郑州市写字楼市场供给比上月减少，新增供给2.91万平米，全部为中原区建设路秦岭路伟业时代广场项目。写字楼销售价格较上月也有所下滑，4月备案销售均价13365.12元/平米，环比下滑11.82%，同比上涨6.21%。

2、各区域写字楼市场指数

数据来源：郑州市房管局

从区域上来看，4月郑州写字楼成交量主要集中在郑东新区和管城区，两个区域占全市成交量的67%。郑东新区写字楼价格依然领跑全市，管城区写字楼价格在金色港湾、兴达国贸项目的销售价格拉动下，上扬幅度较大。

数据来源：郑州市房管局

4月份，郑州写字楼市场成交价格整体持续上扬，郑东新区价格依旧引领全市，备案成交均价突破20126.98元/平米，且持续飙高，金水区写字楼价格出现下滑，郑州市写字楼均价也呈现下行趋势。

数据来源：郑州房管局

 4月份郑东新区销售写字楼75套，共1.35万平方米，占郑州总成交量的39%，比例较上月减少。4月郑东新区销售均价仍然引领全市，涨至20126.98元/平方米。其中绿地之窗项目为本月写字楼销冠，月内累计销售19套，面积4084.66平米，均价17794.54元/平米。升龙广场为亚军，本月累计销售31套，面积3738.9平米，销售价格15053.24元/平米，价格比上月攀升1000元/平米。

数据来源：郑州市房管局

 4月份金水区销售写字楼35套，共0.63万平米，占总成交量的18%，成交均价8479.65元/平米，量价较上月均大幅减少。本月区域内的凤凰城项目为区域销冠，月内累计销售16套，面积3693.9平米，均价10887.50元/平米。为升龙集团贡献4021万销售额！

二、写字楼销售市场状况

供应方面：4月，郑州写字楼市场供给项目为中原区伟业时代广场单个项目，向市场投放2.91万平米物业，项目预售价格较低，仅1万元/平米。

销售方面：4月郑州市写字楼销售量主要集中在郑东新区，绿地之窗、升龙广场、千玺广场等项目。

价格方面：千玺广场价格41787.47元/㎡为4月份最高价格，中科金座其次，备案均价21559.28元/平米，升龙系的三个写字楼项目在4月份实现销售7682万元，比3月减少7418万元。

2、写字楼租金情况

 4月份，郑州写字楼租赁市场出现疲软，整体租金下挫，全市平均租金为2.38元/平米/天，环比下滑15.6%，同比增长30.77%。本月金水区租金稳定上涨，其他区域租金均出现下滑，全市租赁市场供给充足，压力租金价格！

4月份各区域写字楼租金情况：郑东新区平均租金全市最高，为2.79元/天/平方米，环比下滑10.58%。金水区平均租金为2.79元/天/平方米，环比下滑幅度较大，降幅高达10.58%，因区域内绿地原盛国际1.62元/天/平米的租金叫价拉低了东区的整体租金。

3、写字楼市场动态

4月整体市场业绩下滑，但品牌企业、推广力度大的项目销售业绩保持。绿地之窗、升龙广场销售量仍然保持前列，升龙广场项目项价格日渐攀升。4月15日中科金座首次开盘，推出6层写字楼，均价2.3万元/平米，当天销售额约2亿，4月实际备案面积1339.43，备案金额仅2887.71万元。

三、写字楼土地市场状况

1、土地供给：

4月郑州市无新增金融商务用地投放市场。

2、土地成交

近期郑州市成交商务金融地块2宗，均为河南省多元投资开发有限公司获取。地块位置均在郑州市西南。具体地块出让信息详见下表。

4月份金融商务用地成交统计表

四、商务地产市场动态

房源缺口致写字楼中介陷僵局 行业洗牌在即

写字楼市场一路飘红，但这样的利好却没有使写字楼中介也随之升温，是什么原因造成了这样的僵局呢？据高力国际统计数据显示，北京区域写字楼平均空置率持续在低位水平，年均空置率仅为4.8%。金融街、东长安街、中关村等子市场甲级写字楼可租赁面积极其有限，空置率均降至1%。据搜狐商业地产了解，商业地产代理公司有别于住宅中介，出于租金价格及物业集中程度的考虑，核心商圈的甲级写字楼市场是其最主要的房源来源。核心区甲级写字楼满租率极高，直接导致了写字楼代理公司失去了可操作的房源。据报告显示，2012年预计仅有两个甲级写字楼项目将启动预租程序，这意味着高端写字楼供应出现持续缺口，写字楼中介市场形势或将进一步恶化。

农行48.8亿港元购中环甲级写字楼做总部

高力国际5月15日宣布，其成功促成中环干诺道中50号全幢甲级写字楼的买卖交易，成交价48.8亿港元(6.29亿美元)，平均建筑面积的呎价约为27809港元，买家为中国农业银行，预料中国农业银行会将此物业作为银行总部。

资料显示，该物业原由乐声电子及Apollo Global Real Estate Management持有，坐落于中环商业区核心干诺道中，门面长达46米(151呎)，面向维港、中环及九龙半岛，邻近交易广场、国际金融中心、置地广场及机铁站；该物业地盘面积11488平方呎，总建筑面积175481平方呎。

高力国际介绍，干诺道中50号的平均实用率约为83%，较其他同类型商厦为高，若以实用面积计算，成交呎价为33,505港元，不及皇后大道中9号20楼实用面积呎价38,200元贵(此层楼面实用率仅73%)。

商业地产领跑楼市行情 众多房企逐鹿商业地产

随着住宅市场受到宏观等多种因素的影响而迅速降温，而火爆的商业地产，成为2011年部分房企年度“成绩单”的拯救者。据相关数据显示，2011年，全国商品房销售额达5.9119万亿元，而商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别达到16.1%和23.7%；办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%，可以说商业地产为2011年相对低迷的楼市撑起了“半边天”。

开发商们对商业地产的热情也不断高涨，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业房产。尤其二三线城市成为众多大型房地产企业“觊觎”的对象，商业地产成新宠。这轮投资涉及企业之广、投资规模之大前所未有，有业内人士称，中国房地产业正在掀开商业地产时代！“布阵商业地产，抢食商业蛋糕”成了去年以来楼市最大的看点。万科、招商、龙湖、保利等昔日传统住宅开发企业，纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，万科集团总裁郁亮公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。近几年来，郑州市也不断涌现出大大小小的商业项目。目前郑州不仅有万达、华润、宝龙等国内商业巨头的抢先进驻，锦艺城、西元国际广场、温哥华时代广场及升龙旗下的综合体商业等也均是大型的商业地产项目。

五、4月份市场简报结论 

1、4月份郑州写字楼市场量价受挫。品牌项目和高调推广项目保持较好销售业绩。二季度郑州写字楼市场并未呈现上扬态势，在售写字楼项目推广力度和优惠力度加大，聚源国际本月高调推广，两次邀请名人举办投资说明会，活动筹备井然有序，销售人员形象良好，业内树立良好口碑，活动中项目以不足1万元/平米的低价格冲击市场，预计未来会分流市场客户。

2、4月郑州写字楼市场租赁房源增多，租金出现下滑。只有金水区租金破格上涨，源自曼哈顿金融中心的租赁房源入市，拉高区域租金。郑东新区本月租金下滑较大，绿地原盛国际以1.62的低租金拉低区域市场价格。

3、4月郑州市无新增金融商务用地。成交1宗商务金融用地，为西区锦艺国际华都项目的商业地块。前两年郑东新区供应大量金融商务用地，预计年内区域商务金融土地市场将保持低调。