2224+物业管理法规2016-11.

一、判断题

1.《》中关于住宅，城市管理等方面的规定和原则是物业管理立法的根本依据。（√）

2.按照利益载现形式的不同，可将物业管理法撑关系的客体分为物和行为两大类。(√)

3.本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务

合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。(√)

4.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相

邻关系。（√）

5.法官主持下的法庭调解是物业管理纠给民事诉讼的必经程序之一。(×)

6.根据《物业管理条例》的规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期

会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。(√)

7.根据违法者承担责任方式的不同，法律责任可分为民事责任、行政责任和刑事责任。(√)

8.公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他

管理服务活动等方面的行为规范。(√)

9.供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和

设施设备维修、养护的责任。(√)

10.《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业应当具有的法人资格。(√)

11.建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。(√)

12.过错可以分为故意和过失两种表现形式。(√)

13.交付订金的一方不履行合同约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。（×）

14.经过40%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。（×）

15.开除是物业管理行政处罚中的一种。（×）

16.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企

业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。(√)

17.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服

务合同生效的，前期物业服务合同终止。(√)

18.收取订金的一方不履行合同约定的义务时，应当双倍返还定金。（√）

19.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门的指

导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。(√)

20.为保证公共商业楼宇的公共事务有效管理，应该组织由工商管理部门参与经营者代表组成的管

理委员会。(√)

21.违约行为的一般表现有不履行、逾期履行和不适当履行。(√)

22.我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出

售、附赠或者出租等方式约定。(√)23.我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。

（√)

24.我国《物业管理法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑分区分所有扭

制度。(×)

25.我国行政赔偿以金钱赔偿为主要方式，以返还财产和恢复原状为辅。(√)

26.我国仲裁是以开庭审理为主，书面审理为补充的原则。(√)

27.我们把业主定义为：物业的所有权人。(√)

28.物业产权行使的法律是指对物业产权绝对性和排他性的法定规则。(√)

29.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的

管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。(√)

30.物业公司管理业务的基础是委托授权和合同约定。（√）

31.物业管理的内容更多的是服务，而不是管理。(√)

32.物业管理法是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行

、经济法规制约的法律规范的总称。(√)

33.物业管理服务必须遵循权利和义务相适应的原则。(√)

34.物业管理合同的履行包括实际履行和适当履行两个方面的含义。(√)

35.物业管理合同订立的过程主要包括要约和承诺两个阶段。(√)

36.物业管理合同是一种以行为为标的的合同。(√)

37.物业管理纠纷的处理方式主要有自决与协商、调解、仲裁和诉讼。(√)

38.物业管理民才f纠纷具有易发性和普遍性。（√)

39.物业管理企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。(√)

40.物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域

内的全部物业管理一并委托给他人。(√)

41.物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。(√)

42.物业管理区域内全体业主组成的业主大会是物业内的最高决策机构。(√)

43.物业管理区域内全体业主组成的业主是物业内的最高决策机构。业主大会(√)

44.物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行律法规而应承担的强制性法律

义务。(×)

45.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用

房的用途。(√)

46.物业权属登记属于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（×）

47.县级以上地方房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

(√)

48.业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

(√)

49.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业

管理无关的活动。(√)

50.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理

区域内持有1/2以上投票权的业主参加。(√)51.业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。(√)

52.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主

公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。(√)

53.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。

（×）

54.业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及

其他管理服务活动等方面的行为规范。(√)

55.业主就是物业所有权人。（√)

56.业主团体的决策主要通过业主大会的决议或业主委员会的执行监管等形式来实现的。(√)

57.业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。(√)

58.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管

部门备案。(√)

59.业主委员会章程是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、

人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。(√)

60.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。(√)

61.业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

(√)

62.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

(√)

63.业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积和住宅套数等因素确定。

(√)

.业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监

督权。(√)

65.业主在物业管理活动中，应遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩

序和环境卫生的维护等方面的规章制度。(√)

66.业主在物业管理活动中，有权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项

维修资金）的管理和使用。(√)

67.一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要定期向业主呈送各种文件和报告以及

物业管理人员的管理责任，主要工作等。(√)

68.在归责原则中，责原事由居于核心的地位。(√)

69.在举证责任方面，举证责任倒置。(√)

70.在罗马法中确立了过错原则是法学领域的一大创举。(√)

71.在我国，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过平等协商与物业管理公司建立

物业委托管理合同。(√)

72.在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权物业，而且还可以通过平等

协商与物业管理公司建立委托管理合同。(√)

73.在物业管理纠纷民事诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（√）

74.在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。(√)

75.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（√）

76.占有业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。（√）

77.主业对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，可以放弃权利不履行义务（×）

78.住户手册是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的

管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。(√)

79.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按

照国家有关规定交纳专项维修资金。(√)

80.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。(√)

81.专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更

新、改造，不得挪作他用。(√)

二、选择题

1.按照规范法律关系的法律部门不同，物业管理法律关系可分为（ABD）。A、行律关系B、民

事法律关系D、经济法律关系

2.按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。

3.本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务

合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

4.当事人申请再审应该在判决生效后的（C）之内提出。C.两年

5.根据《物业管理条例》的规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当

按照业主大会议事规则的规定召开。经(B)以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。B.20％

6.根据违法者承担责任方式的不同，法律责任可分为民事责任、行政责任和刑事责任。

7.《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业应当具有的法人资格。

8.《物业管理条例》明确规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

9.《物业管理条例》主要规定了物业管理（D）责任。D．行政

10.制定的《物业管理条例》是哪一年颁布的?(A)A．2003

11.过错可以分为故意和过失两种表现形式。

12.经过（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。B．20%

13.可以承接各种物业管理项目的是（ABC）物业服务企业。A一级资质B二级资质C三级资质

14.涉外物业管理法律关系是指特定发域境内物业管理民事关系，因其主体，客体，内容涉及该法

域以外的其他相关法域的法律适用效力问题。依据该定义，就我国的物业管理法律关系而言，下列哪些法律关系不属于涉外物业管理法律关系？（AD）A、中国某物业管理公司与人程某之间的物业管理法律关系D、中国某物业管理公司与澳门刘某

15.属于法律事件的有（ABCD）。A．山洪爆发B．业主死亡C．物业管理公司解散D．地震

16.属于物业管理纠纷中涉及的常见罪名有（ABCD）。A．诈骗罪B．侵占财产罪C．故意伤害罪D．滥

用职权罪

17.属于业主和物业服务企业共同的义务的是（无）。A不弃管义务B保密义务C通知义务D协助义务

18.为保证公共商业楼宇的公共事务有效管理，应该组织由工商管理部门参与经营者代表组成的管

理委员会。

19.违约行为的一般表现有不履行、逾期履行和不适当履行。

20.我国行政赔偿以金钱赔偿为主要方式，以返还财产和恢复原状为辅。

21.我国行政赔偿以金钱赔偿为主要方式，以恢复原状、返还财产为辅。

22.我国主管部门现采取（ABCD）重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面地提高整体素

质和质量。A、立法B、考评C、招标D、资质

23.我国仲裁是以开庭审理为主，书面审理为补充的原则。

24.我们把业主定义为：物业的所有权人。

25.物业产权行使的法律是指对物业产权绝对性和排他性的法定规则。

26.物业服务合同属于（BD）B．无名合同D．非典型合同

27.物业服务企业设立最低标准要求注册资金为（C）。C.50万元

28.物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的（C）措施。C．按合同约定收取滞纳

金)

29.物业管理的内容更多的是服务，而不是管理。

30.物业管理法是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行

、经济法规制约的法律规范的总称。

31.物业管理服务必须遵循权利和义务相适应的原则。

32.物业管理合同的履行包括实际履行和适当履行两个方面的含义。

33.物业管理合同订立的过程主要包括要约和承诺两个阶段。

34.物业管理合同是一种以行为为标的的合同。

35.物业管理纠纷的处理方式主要有自决与协商、调解、仲裁和诉讼。

36.物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括(ACD)。A.财产保全C.驳回起诉D.中止诉讼

37.物业管理纠纷民事诉讼的原则有（ABCD）。A、辩论原则B、处分原则C、对等原则D、检察监督

原则

38.物业管理企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。

39.物业管理区域内全体业主组成的业主大会是物业内的最高决策机构。

40.物业管理区域内全体业主组成的业主是物业内的最高决策机构。业主大会4.公约是指由全体业

主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。

41.下列哪些情况不属于物业管理法律关系。（ABCD)A．某市物业服务公司因长期亏损而破产B．业

主陈某因遭遇车祸而死亡C．某物业服务公司向市房地产行政主管部门提出行政复议申请D．某物业服务公司员工利用职务便利侵占业主缴纳的物业管理费

42.下列哪些业主可以成为物业管理法律关系的主体（ACD）。A．规划局C．法人D．德国人

43.下列哪些业主可以成为物业管理法律关系的主体（ACD）。A．国家C．法人D．德国人

44.下列哪些业主可以成为物业管理法律关系的主体（ACD）A．房管局C．法人D．在华外籍教师

45.下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（ACD）A．国家C．法人D．美国人

46.下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（ABC）。A、过错责任B、无过错责任C、公平责任47.下列属于仲裁协议的法定内容有(ABC)。A．仲裁事项B．仲裁机构C．请求仲裁的意思表示

48.下列说法错误的有(ABD)。A．行政诉讼可以进行调解B．送达是指人民将诉讼文书交给被

告人的行为D．仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的

49.下列说法正确的有（B）。B、仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径

50.现代物业管理制度的产生，主要取决于下列哪些因素（AD）A．区分所有D．社区

51.项目管理是现代小区管理的重要环节，但综合性服务更能体现现代物业公司管理的水平高低。

按照服务的性质，可将小区内所提供的服务分为(ABC)。A．常规性服务B．委托性服务C．经营性服务

52.小区的专项维修金属于(C)C．业主

53.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理

区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

54.业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

55.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主

公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

56.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定

和修改业车公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过。

57.业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及

其他管理服务活动等方面的行为规范。

58.业主团体的决策主要通过业主大会的决议或业主委员会的执行监管等形式来实现的。

59.业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。

60.业主委员会章程是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、

人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。

61.业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积和住宅套数等因素确定。

62.业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监

督权。

63.业主在物业管理活动中，应遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩

序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

.业主在物业管理活动中，有权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项

维修资金）的管理和使用。

65.业主作为物业管理法律关系的主体，可享有下列(ABCD)权利。A.监督物业管理公司的权利B.

依法组建业主管理委员会的权利C.选聘或解聘物业管理公司的权利D.共同使用物业公共设施的权利

66.一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要定期向业主呈送各种文件和报告以及

物业管理人员的管理责任，主要工作等。

67.一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要定期向业主呈送各种文件和报告以及

物业管理人员的管理责任，主要工作等。

68.依据我国《物权法》的规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循的原则有（ABCD）。A．公

平合理B．方便生活C．团结互助D．有利生产

69.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？（ABCD）A、公平

合理B、方便生活C、团结互助D、有利生产

70.在归责原则中，责原事由居于核心的地位。

71.在举证责任方面，举证责任倒置。

72.在罗马法中确立了过错原则是法学领域的一大创举。

73.在我国，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过平等协商与物业管理公司建立

物业委托管理合同。

74.在我国设立一家物业服务企业的最低注册资金标准为（C）。C.50万元2.在物业管理活动领域

中，业主依法可享有的权利有（ABCD）。A．监督物业公司服务活动的权利B．依法组建业主委员会的权利C．选聘或解聘物业公司的权利D．使用物业公共设施的权利

75.在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权物业，而且还可以通过平等

协商与物业管理公司建立委托管理合同。

76.在物业管理活动领域中，业主依法可享有的权利有（ABCD）。A．监督物业公司服务活动的权利

B．依法组建业主委员会的权利C．选聘或解聘物业公司的权利D．使用物业公共设施的权利77.在物业管理活动中。业主依法可享有下列(ABCD)A．监督物业服务公司的权嗣B.依法组建业主

管理委员会的C．选聘或解聘物业晨务公司的权稠D．共同使用物业公共设施的权利

78.在物业管理纠纷中可能引发的刑事犯罪有（ABCD）。A．诈骗罪B.侵占财产罪C．故意伤害罪D.

滥用职权罪

79.在物业管理活动中主要有（BCD）作用。B、指导作用C．规范作用D、监督作用

80.住户手册是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的

管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。

三、简答题(每小题10分，共30分)

1.公共商业楼宇内部管理和外部管理运作方式有哪些区别？答：1）内部管理运作方式。根据公

共商业楼宇是商住两用型还是专业商场，其管理运作方式不同。2）外部管理运作方式。一是成立商场管理委员会，二是引进工商管理部门。

2.简述房屋修缮管理的作用。答：房屋修缮，是为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防

止、减少和控制其破损的发展，延长房屋使用寿命，经常地、及时地对房屋进行的维修与养护工作，以达到物业保值增值的目的。

3.简述环境卫生管理的工作范围和主要内容。答：环境卫生管理工作的范围，一般应包括以下四

个方面：（1）室外卫生管理。（2）楼内保洁与消毒。（3）垃圾的分类收集和清运。（4）诸如废电池、餐厅酒楼的废气等危害人们身心健康及生活环境的有毒、有害物质的预防与整治。环境卫生管理工作主要内容主要有：（1）环境卫生管理制度建设。（2）加强卫生设施建设。（3）严格监督检查。（4）加强环境卫生的宣传教育。

4.简述建筑物区分所有权的特征。答：(1)复合性。(2)专有部分所有权为主导。(3)一体性。(4)

权利主体身份的多重性。

5.简述收益性物业管理的特征。答：(1)收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。(2)收益性物

业管理具有时间的紧迫性。(3)收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。(4)收益性物业管理具有极大的社会效益。

6.简述我国承担民事责任的方式。答：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）

返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。

7.简述物业的构成。（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共

用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业服务企业办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧费用；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主大会同意的其他费用；（10）合理利润；（11）法定税费。

8.简述物业法律关系的构成要素。答：法律关系是法律规范在调整人们行为过程产生的权利义务

关系。其构成要素为主体、客体和内容，物业管理法律关系也由这三要素构成。物业管理法律关系，是法律关系的一种，即由国家物业法律规范确认和调整的，在物业管理和相关活动中的主体相互之间形成的具体的权利义务关系。1）物业管理法律关系的主体。主体主要有国家、法人、自然人。2）物业管理法律关系的内容。内容是指主体享有的权利和承担的义务。3）物业管理法律关系的客体。客体是指主体承受的权利和义务共同指向的对象，是主体所需合法权益的外在表现的载体。

9.简述物业服务合同终止的原因。(1)于法律规定的事实发生而终止。(2)于当事人的意思而终止

10.简述物业管理法的地位和作用。答：1）物业管理法的地位。物业管理法作为我国社会主义法

律体系的一个组成部分，它既具有民事性质的规范，又具有行政性质的规范。但从整体看，其主要性质为民法，并受经济法、行的规制，是一个综合性的法律体系。2）物业管理法的作用。（1）维护物业管理市场秩序。（2）保障物业管理权利人合法权益。（3）为优质服务创设保障，为解决纠纷提供法律依据。

11.简述物业管理法的效力范围？答：物业管理法的效力是指物业管理法律规范的约束力所及的范

围，及所谓物业管理法的生效范围或适用范围。包括以下三方面。1）空间效力。是指物业管理法律规范生效的地域范围，包括域内效力和域外效力两方面。2）时间效力。是指物业管理法律规范的有效期间。包括生效时间、终止时间和有无溯及力。3）对人的效力。是指物业管理法律规范可以适用的主体范围，即对哪些主体有效。

12.简述物业管理法的作用。答：第一，维护物业管理市场秩序。第二，保障物业管理权利人合法

权益。第三，为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据。

13.简述物业管理法律关系的特征。答：物业管理法律关系性质的多重性；物业管理法律关系基本

主体的特定性；物业管理法律关系中业主居于主导地位；物业管理法律关系的客体有特殊性；

物业管理法律关系的国家干预程度比较大；物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

14.简述物业管理合同的特点。答：(1)物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同。(2)物业管

理合同是一种以劳务为标的的合同。(3)物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提，遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则。（4）物业管理合同既有诺成性合同又是双务合同。15.简述物业管理合同终止有哪几种情况？答：1）约定解除合同的条件成就。2）协商解除。（合

同是双方平等协商的体现，合同可基于双方同意而解除。此为双方解除合同情形，与单方解除合同相对应。）3）因物业管理企业被解散、撤销、破产等原因注销而终止。（合同主体消灭了，其合同上的权利义务关系随之终结。）4）合同期限届至。5）其他原因。

16.简述物业管理民事诉讼的基本原则。答：(1)当事人诉讼权利平等原则；(2)同等原则与对等原

则；(3)调解自愿和合法原则；(4)辩论原则；(5)处分原则；6)检察监督原则。

17.简述物业管理企业的职责答：受聘物业管理企业的职责有：（1）物业管理企业应当按照国家的

规定，承揽相应的物业管理业务。（2）根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务。（3）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收（依照建设部颁布的相关的规定《接管验收的标准》）；（4）根据有关法规和，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方；（5）建立健全本物业的物业管理档案资料；（6）制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；（7）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；（8）依据本协议向乙方收取物业管理费用；（9）不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能；（10）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；（11）在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料。

18.简述物业设备的维修类型答：目前对房屋设备设施维修工程分类尚无统一规定，一般可分为设

备设施大修工程、中修工程、更新与技术改造工程和日常零星维修保养工程。（1）设备设施大修工程是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部位的全面检修工程。通常应由社会性的大型专业公司承揽。（2）设备中修工程是指对房屋设备更换少量零部件，进行正常的和定期的全面检修。通常由物业管理企业的工程部进行周期性定期检修。（3）日常零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。通常是由当班的工程部班长或工程师负责处理。

19.简述业主大会的共同决定事项。答：《物权法》第76条规定，业主大会共同决定的事项：1）

制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6）改建、重建建筑物及其附属设施；7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

20.简述业主团体的运作。答：1）业主团体是指物业内全体业主构成的社会团体。业主团体的决

策主要通过业主大会的决议或业主委员的执行监管等形式来实现。2）业主大会的成立及职责。

3）业主委员会的成立和运作。

21.简述业主委员会的职责。答：(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况(2)代表业主与

业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同.(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。

22.简述业主委员会的职责。答:(1)召集业主大会会议．报告物业管理的实施情况；(2）代表与业

主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业竹理企业履行物业服务合(4)监杆业主公约的实施；(5）业主大会赋予的其他职责

23.简述业主自治自律的基本原则。答：(1）依法自治原则(2）积极自治原则(3）规范自治原则(4）

民主管理原则(5）接受监督原则(6）尊重私权，公益优先原则24.简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵

权损害的民事责任。(2)因物业维修施产生的侵权责任。(3)建筑物以及其悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过锚的人除外。(4)因妨碍行而产生的侵权责任。(5)破坏、污染环境的侵权责任。(6)无行为能力人、民事行为能力人致人损害的民事责任。(7)因妨害行为而产生的侵权责任。

25.简述仲裁的基本原则。答：1）自愿原则。2）公平合同仲裁原则。3）符合法律规定原则。4）

仲裁原则。

26.物业管理法律行为的种类。答：1）物业管理民事法律关系主体的合法行为。2）物业管理行政

管理关系主体的合法行为。3）物业管理违法行为。

27.物业权属登记的功能有哪些？答：1）物业权属确认功能。权属确认功能的重点在于保护权利

人。2）物业权属公示功能。权属公示功能的重点在于保护与权利人进行交易的相对人。3）物业权属管理功能。权属管理功能充分体现了国家意志的干预性。

28.物业相邻关系具有哪些特征？答：《民法通则》中关于相邻关系的规定。其特征表现为：1）基

于物业地理位置的毗邻而发生。2）物业为不同主体所有或由不同主体使用时，才可能基于彼此提供方便而产生相邻关系。3）其客体是相邻各方在行使物业所有权或使用权时互相给予方便所形成的利益。4）内容是相邻一方要求他方为自己行使物业所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应给予必要方便的义务。

29.物业租赁的特征如何？答：房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特

征：（1）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。出租人在供应房屋时，只能按合同规定的出租，而不能用其他区域、地段的房屋替代。（2）物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低，始终不发生所有权的转移。（3）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。出租人必须是房屋所有权人，承租人（包括自然人、法人）应是具有民事行为能力的人。（4）租金的合理确定是物业租赁的核心问题。（5）房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立，一是一种契约行为，即必须以租赁双方的协议或合同为依据，约定租赁期限用途、价格和修缮责任等；二是物业租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则。

四、论述题(本题共20分)

1.物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时关健要注意

哪些问题？答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。（1）文件的准备：交楼过程需要准备的文件较多，大致分为三类：第一类为知会式文件，包括收楼通知、收楼手续、收楼须知、缴款通知书等。第二类为法律式文件，包括验楼情况明细表、楼宇交接书、《住宅质量保证书》、《物业使用说明书》、交费委托书、涉及产权权益的等文件，这些必须与建设单位做好协调。第三类为使用指南：包括住户手册、装修规定等（2）形象的设计、环境的营造。业主收楼是投资者及其家庭的一件大事。一般来讲，购房置业对于一个家庭可能只是一、二次巨额投资机会，对商品高质量的要求近符苛刻，对于感观、环境、服务等精神需求更是无止境的。交楼前夕，是物业管理工作最艰苦的时期，“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。（3）交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备（4）交楼应注意的问题。首先，交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。其次，交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。

如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。

2.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。答：一）民事侵权。1）房地产发展商

未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。2）物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。3）物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。4）业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。5）业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。二)侵权的表现：1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。2）因物业维修施工而产生的侵权责任。3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生付塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。4）因妨碍行为而产生的侵权责任。5）破坏、污染环境的侵权责任。6)无行为能力人、民事行为能力人致人损害的民事责任。7)因妨害行为而产生的侵权责任。

3.试述物业管理企业的法律地位。答：1）物业管理企业具有民事主体资格，能够实施物业

管理活动。2）物业管理企业属于何种性质的民事主体，应根据其申请设立的形态而论。可以是法人、也可以是合伙企业、独资企业等形态。3）自然人不能以自己名义从事物业管理业务。

4.试述物业管理民事责任的免责条件。答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也

不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。(2)正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利道受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为城于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。(3)紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。(4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承担责任。(5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的从础上，各自承担自己的过错所造成的损失。

5.试述物业管理纠纷的起因及其防范。答：1）回答什么是物业管理纠纷。（内容可详见教材第1

页。）2）分析物业管理纠纷的主要成因。（内容可详见教材第209--210页。）（1）立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。（2）开发商前期遗留的问题，引发了后来物业管理的矛盾。（3）缺乏完善的市场竞争机制。（4）物业管理的服务理念没有建立。3）物业管理纠纷的防范措施。（内容可详见教材第210--212页。）（1）完善相关立法工作。（2）加大行业规范化管理力度。（3）培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。

（4）业主和物业公司通过签订具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方行为。（5）进一步规范行为。

6.试述物业服务合同的内容。答：一）物业服务的合同一般包括以下条款：（1）业主委员会

和物业服务企业的名称、住所；（2）物业管理区域的范围和管理事项；（3）双方权利义务；

（4）物业管理服务的服务质量；（5）物业管理费用的收取；（6）物业管理服务的期限；（7）合同提前终止的条件；（8）违约责任；（9）其他事项。二）物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；（3）市政公用设施的维修、养护和管理；

（4）保洁及园林绿化服务；（5）物业区域秩序的管理服务；（6）物业档案资料的管理；（7）物业维修、更新费用的账务管理等。

7.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。答：物业管理活动中行政违法行

为的主要表现有：（1）非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（2）非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。（3）挪用专项维修资金的行为。（4）违法的转委托行为。（5）妨碍管理行为。（6）物业管理主管机关及其工作人员违法行驶职权行为。

8.

五、案例分析题（本题15分）

案例1：2011年10月的一天晚上两岁的小女孩彤彤在小区喷泉池旁玩耍，不幸掉入池内溺水身亡。彤彤的母亲胡女士悲痛之余把小区开发商A公司和负责小区物业的B公司告上法庭，要求赔偿小孩伤亡损失30万元。胡女士说，喷泉池与人行道间未设护栏等任何防护措施，房产开发商设计不合理，物业公司作为大型综合社区的管理者，应全面考虑景观设施的安全问题，在日常维护、管理过程中应尽到足够的安全保障义务，而两家公司都疏于防范，才导致了悲剧的发生。彤彤的死亡完全是家长未尽到监护人责任所导致的，应负全责。”开发商A公司和B 物业公司辩称，胡女士作为彤彤的母亲，是法定监护人，果果年仅2岁3个月，是无民事行为能力人，“胡女士更应该寸步不离地看护。”孩子当时是跟随胡女士一同出门的，胡女士没有看好，让果果独自待在街上，以致孩子跌入喷泉还仍不知晓，更谈不上及时救助，这才是悲剧发生的主要原因。同时，开发商还称，他们仅是喷泉的建造者，而喷泉是根据相关规定建造的，是无过错的，无须承担赔偿责任。问题：1）在本案中，原告和被告分别是谁？答：本案的原告是胡女士；被告是开发商A公司和B物业公司。2）你认为本案应该如何处理？答：本案应这样处理：胡女士负主要责任，因其未尽到对未成年人的监护义务是悲剧发生的主要原因；开发商A公司应负次要责任，因其喷泉设计有缺陷；B物业公司应负次要责任，因其未尽到安全保障义务。

案例2：中天物业服务公司以弥补经营的亏损为理由，要求提高“天翔花园”住宅小区业主的物业费和水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交物业费和水电费。同时中天物业服务公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资1000元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业服务公司对拒不交钱换表的业主断水、断电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务公司的所作所为极为不满，强烈要求更换物业服务公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业服务公司来到小区，但中天物业服务公司以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理服务权。试析：中天物业服务公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？答：1）物业服务公司的不对之处及分析。①擅自提高水、

电费不对。水、电费是由有关部门定价，物业服务公司只是代收，不能擅自提价；②强行向业主收取1000元的水、电表设备费不对。物业服务公司要更换水、电表应与业主协商，而不能强行收取费用；③对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处理权。④给业主给予罚款处理的做法不对。根据相关法律规定，罚款权是有权的国家机关才享有的权力，物业公司作为企业显然不具有此项权力。⑤以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理权的做法，是错误的。在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理委托权就属于业主大会及其委员会。2）业主的不对之处及分析：①部分业主拒交水电费的做法不对。业主对物业服务公司的收费有意见，可通过协商或法律途径解决，但不能拒交水电费。

②部分业主通过联合签名去聘请新的物业服务公司的做法是错误的。业主如果对该物业公司的服务不满意，应当通过业主团体按照法定程序选聘、解聘。部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业服务公司。

案例3：2005年赵先生在顺景花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2006年物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2006年3月开始停止向银行供款。银行随即向起诉，判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2007年赵先生下落不明，物业管理公司要求新入住的张女士补交赵先生欠下的物业费。问题：1）赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么?2）物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么?3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益?答：1）赵先生的理由不成立。因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费。2）物业公司不应当向张女士追索物业服务费。首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错；其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。3）物业公司先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。

案例4：2011年4月的一天，陈明到广州市黄埔区的富力花园住宅小区看望住在这里的父母。陈先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，陈先生领取1106了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了3元的停车费。陈先生离开小区时，发现车辆丢失了，陈先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下陈先生向物业公司进行索赔，这时他发现有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。问题：(1)本案涉及到法律关系主要有哪些？物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系另一个是物业管理公司与收费主竹部门形成的行律关系。(2）物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？答：无权，因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。(3)在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？答：不能成立，因为行律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理。

案例5：2009年5月，某小区业主委员会与深圳海天物业公司签订物业委托管理合同，约

定该住宅小区自2009年7月份开始由海天物业公司进行管理。2009年12月，胡先生入住该

住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。当海天物业公司催促他缴物业管理费时，胡先生认为

自己买了房子自己住，自己管理，不需物业公司的管理。胡先生以物业公司与业主委员会签订

的委托服务合同未经过其允许为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业公司建立任何物业管理关

系。经业主委员会多次出面调解也没有结果，最后物业公司把胡先生告上了法庭，要求胡先生

支付物业管理费及滞纳金。问题：本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同

能否对胡先生发生法律效力?为什么?答：(该物业服务合同对胡先生产生法律效力。业主委员

会代表业主签订物业服务合同对小区内的业主都具有约束力。(除非经过业主大会讨论终止合

同或合同期满等原因出现方可拒交管理费。(2)如果该委托服务合同对胡先生有法律上的约束

力，胡先生应该负有哪些义务?答：胡先生负有物业服务合同所规定的义务和职责.主要是按时

交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的服从物业公司管理的义务。

案例6：2013年4月，某小区业主委员会与广州天天物业公司签订合同，约定该住宅小区自2013年5月份开始由天天物业服务公司进行管理。2013年8月，赵先生入住班房俏皮区之后，一直没有缴纳过物业费。当天天物业公司催促他缴物业管理费时，赵先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业服务公司的管理。赵先生以拒绝承认物业服务公司与业主委员会签订的委托服务合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业服务公司建立任何物业服务关系。经业委会多次出面调解也没有结果，最后物业服务公司把赵先生告上法庭，要求赵先生支付物业管理费及滞纳金。问题：（1）本案中物业瓮与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对赵先生发生法律效力？为什么？（2）如果该委托服务合同对赵先生有约束力，赵先生应该负有哪些义务？答：（1）本案的物业管理公司与小区业主委员会签订的物业委托管理合同当然对赵先生发生法律效力。因为物业管理本身就是物业管理企业依据物业管理委托服务合同对物业公共区域的服务，赵先生人住住宅小区内，既然享受了物业管理企业对其提供的服务。（2）江先生负有物业管理合同所规定的义务和职责，主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的服从物业管理公司管理的义务。

案例7（作业1）：答：1）双方之间应是一种民事法律关系。物业管理法律关系具有多重

性，有平等主体之间发生的民事法律关系；有不平等主体之间的行律关系；还包括国家宏

观而产生的经济法律关系。案例中，李某与小区物业管理公司之间地位平等，属于第一种。

2）李某行为违反了物业管理法规。物业管理公司可以按照物业服务合同，对房屋及配套设施

设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序。3）能够受

理。因为，根据民事诉讼法的规定，这类民事纠纷属于人民的受案范围。

案例8（作业2）：1）重庆市高院出台了《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉

讼主体资格的指导意见》，明确界定业主委员会可以当原被告，确定了业主委员会的诉讼主体

资格。2）《意见》中还特别强调，业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主

大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向提交表决同意的书面材料。故，本题的回

答应该是否定的。具体语言请同学们围绕上述提示，自行组织即可。

案例9（作业3）：1）物业管理公司的行为不合法。2）物业管理纠纷的处理方式有4种：（1）自决与协商；（2）调解；（3）仲裁；（4）诉讼。具体语言请同学们自行组织。回答时注

意按“三步论”方法组织。即，首先根据问题，直接给出答案。然后，提供理论依据或法律依

据。最后结合本案的情况进行分析，并最后强调结论。尤其要注意的是法律依据和本案情况一

定要结合起来回答，否则不能得高分。

案例10（作业4）：1）双方的保管关系不能成立，但物业管理公司有重大过错，因根据物业管理合同承担过错赔偿责任。简要分析：（1）保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。本案例中，陈某的车并未交付。实践中对于双方并没有对该费用是场地租赁费还是保管费进行约定时，车辆失窃后，一般不会据此认为物业公司未尽保管义务而要承担赔偿责任。

（2）《物业管理条例》第36条第2款规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”从该条规定可推知物业公司承担“相应的法律责任”的前提是“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定”。则：①如果物业管理合同中有约定物业管理包含车辆保管服务，则该约定应视为一种特约服务，那么发生车辆丢失时，物业管理公司不能免责。②如果物业管理公司专设停车场，并明确约定对停放的车辆收取保管费的，那么根据保管合同的权利和义务，物业公司有妥善保管的义务，造成车辆丢失，物业管理公司应承担赔偿责任。③如果车辆保管在物业管理合同中未作明确约定的，只要物业公司履行了正常安全防范的义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆的丢失予以免责。如果有证据证明物业公司服务疏于管理，未尽起码的安全防范义务，对车辆的丢失有重大过错的，则物业公司不能免责，当然业主本身有重大过错的除外。2）陈某可以通过以下几种途径来保护自已的权利：（1）自决与协商。（2）调解。（3）仲裁。（4）诉讼。需要注意的问题是：1）无偿和有偿不影响保管合同的效力。只是无偿保管合同中，保管方的责任更轻，保管人只要无重大过失，就不承担损害赔偿责任。故，物业管理公司以陈某未交纳保管费为由拒绝赔偿不能成立。2）我重在提供了相应的解题思路，具体的语言组织要由同学们自行组织，不要雷同。

案例11：某小区业主委员会先后在小区公告栏、住宅楼门口和小区大门上及附近商店，张贴“公告”多份，内容包括“物业公司违规操作，乱收费、扣押维修基金甚至业主委员会的办公经费”，“今后决不会再续聘物业公司，暂停缴付停车费”等。物业公司认为自己的商业信誉、企业声誉受到了损害，将小区业主委员会告上法庭，表示：由于业主委员会的诬告，小区物业管理费的收缴率严重下降，要求小区业主委员会立即停止对其信誉和声誉的侵害，公开道歉；同时请求判令业主委员会赔偿损失。业主委员会坚持称自己代表了广大业主的利益，张贴公告仅是针对了原告违规的具体事实。问题：（1）小区业主委员会有权在小区内张贴公告吗？答：小区业主委员会有权在小区内张贴公告，但要注意：公告应当张贴在小区内制定的公共区域；其内容应当是物业管理相关事项的真实、客观的陈述，不应当带有感情色彩。（2）请问本案如何处理？答：本案处理的焦点问题是公告的内容是否真实、客观；业主委员会应当对公告内容是否符合实际情况负举证责任，如举证不能，业主委员会就要承担侵权的法律责任。（3）业主委员会与业主大会是什么关系？答：业主委员会是业主大会的执行机构。

案例12：2005年赵先生在顺景花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2006年物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2006年3月开始停止向银行供款，银行随即向起诉，判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2007年赵先生下落不明，物业管理公司要求新入住的张女士补交赵先生欠下的物业费。问题：（1）赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？答：赵先生的理由不成立。因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费。（2）物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？答：物业公司不应当向张女士追索物业服务费。首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错，其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。（3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？答：物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业管理公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。

案例13：王某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。2005年初，王某所在的小区物业公司催收2005年度的物业管理费。王某认为自己缴纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查，而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，王某拒绝交纳2005年度的物业管理费，物业公司无奈诉至，要求被告王某给付4304元物业管理费及滞纳金。问（1）王某是否应缴纳2005年度的物业管理费吗，为什么？答：王某应付物业管理费，因物业服务合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的保安服务是负责维护小区公共秩序和安全，没有明确约定的情况下不包括自行车的保管义务，王某以单车丢失为理由拒付管理费不能成立，只有当物业公司未能完成物业管理合同约定的义务时，才有权拒付管理费。（2）在诉讼中王某是否能与物业公司进行调解，为什么？答：能调解，因为两者之间的诉讼属于民事诉讼范畴，民事诉讼是以当事人的自主意思表示为基本原则的，在不违反法律的强制规定的前提下，当事人一方或双方可以行使或放弃自己的权利，也可以在诉讼中通过自愿协商来解决他们之间的法律问题，尊重当事人之间达成的调解协议。

案例14：2009年4月的一天，刘某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。刘先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上，小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，刘先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费，刘先生离开小区时，发现车辆丢失了，刘先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到，在此情况下刘先生向物业管理公司进行索赔，这时他发现有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝成安赔偿责任。问题（1）本案涉及到法律关系主要有那些？答：本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系；另一类是物业公司与收费主管部门形成的行律关系。（2）物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？答：无权，因为小区公共部位已经摊入到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。（3）在本案中物业公司以自己并无收费资格、车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？答：不能成立，因为行律关系和民事法律性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。

案例15：李某住在单位宿舍内，该宿舍小区一直是由原单位后勤部门（后改制为劳动服务公司，具有法人资格）负责管理，但未取得物业管理资质。从2005年开始李某拒绝缴纳物业管理费，理由是劳动服务公司提供的服务不到位，而且没有管理资质，根本没有资格和业主签订物业服务合同，并收取物业服务费。但该小区的许多业主表示，该劳动服务公司服务还可以，物业费也比较低廉，如果引入物业公司来管理，物业费估计要大幅提升，因此希望能后继续聘请该劳动服务公司管理小区。问题（1）为小区提供物业服务的单位是否一定要具有物业服务资质，为什么？答：业主不一定要聘请具有物业服务资质的企业管理小区，我国《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，这就意味着不单是物业公司，其它企业或个人也可以接受委托管理小区，与《物权法》相比，《物业服务企业资质管理办法》只是一个层次比较低的部门规章，下位法不能违背上位法的规定，所以业主可以继续聘请劳动服务公司继续管理小区。（2）李某和劳动服务公司的纠纷可以通过哪些途径来解决？答：李某和劳动服务公司纠纷可以通过自决与协商、调解、仲裁、民事诉讼四种途径来解决。