北京房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的工作内容试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列属于要约邀请行为的是。A：竞买人举牌报价B：投标人将标书寄给招标单位C：采购单位向生产单位寄送采购合同D：拍卖机构发出拍卖公告E：执行层的组织协调

2、开发项目总投资包括和经营投资。A：前期投资B：后续投资C：建设投资D：管理投资E：借款合同

3、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格

4、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．加权深度价格修正率

5、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。A：正常B：较低C：平均D：较高E：工业用地的监测点评估价格

6、物业服务企业应当是具有的。A：机关法人地位的经济组织B：事业法人地位的经济组织C：企业法人地位的经济组织D：非企业法人地位的经济组织E：执行层的组织协调

7、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。A：房屋拆迁公告B：房屋拆迁通知C：房屋拆迁通告D：房屋拆迁报道E：房地产估价机构必须加盖公章

8、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为__元/m2。A．950B．1000C．1200D．1250

9、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。(2008年试题)A：0．4～8B：0．4～12C：0．6～12D：0．9～18E：执行层的组织协调

10、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行__。A．盈亏平衡分析B．敏感性分析C．风险分析D．概率分析

11、投资利息估算只有在中才需要。A：比较法B：传统方法C：现金流量折现法D：收益法E：工业用地的监测点评估价格

12、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。A：572．21B：765．85C：791．24D：912．62E：工业用地的监测点评估价格

13、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。A：125B：250C：300D：375E：执行层的组织协调

14、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿B．分散风险C．融通资金D．防灾防损

15、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。A．房地产测绘图一般比例尺很大B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D．房地产测绘的复测周期一般为1年

16、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。A．位置固定性B．不一致性C．适应性D．相互影响性

17、瑕疵请求权是以__得以操作的。A．过错责任理论和担保责任理论B．过失责任理论和经济信用理论C．经济信用理论和担保责任理论D．过错责任理论和风险收益理论

18、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A：抽样性调查B：因果性调查C：试探性调查D：描述性调查E：借款合同

19、I regret ______ harder at office.A．not to have workedB．not having workedC．not have workedD．having not worked

20、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。A．总销量B．价格C．价值D．总效用

21、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。A：空间直线距离B：交通路线距离C：交通时间距离D：经济距离E：工业用地的监测点评估价格

22、市场的客体通常是指。A：买家B：卖家C：交易对象D：交易价格E：借款合同

23、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是。A：城市和县级在向上级报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B：城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市审批C：城市详细规划由城市审批D：县级所在地城镇总体规划，报所在地市审批E：执行层的组织协调

24、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是__。A．增加建筑密度B．降低层高C．增加建筑长度D．增加建筑层数

25、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是__。A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产开发前期的规划管理包括__。A．开发项目的选址定点审批B．规划设计条件审批C．规划设计方案审批D．核发建设用地规划许可证E．核发建设用地批准书

2、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次C．土地实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60%D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

3、工程勘察资质分为。A：工程勘察专项资质B：工程勘察行业资质C：工程勘察综合资质D：王程勘察专业资质E：王程勘察劳务资质

4、复式记账法包括。A：收付记账法B：借贷记账法C：支出记账法D：收入记账法E：信贷记账法

5、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。A：登记记载的內容B：抵押合同为准C：公证书内容D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记E：执行层的组织协调

6、基准地价是城市中均质区域内的土地__。A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格

7、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为。A：机会型B：收益型C：大中取大型D：收益加增值型E：小中取大型

8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

9、下列属于免征契税范围的包括。A：事业单位承受土地、房屋用于教学的B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的C：城镇职工，多次购买公有住房的D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的

10、建设工程竣工验收由__单位组织实施。A．施工B．建设C．监理D．工程质量监督管理

11、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

12、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。A．1297.91B．3584.01C．4881.93D．5158.71

13、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。A．条形基础B．基础C．箱形基础D．桩基础

14、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理B：注册房地产估价师的执业管理C：房地产估价机构的监督管理D：注册房地产估价师的继续教育E：注册房地产估价师的监督管理

15、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。A．短期投资项目B．累计折旧项目C．未分配利润项目D．存货项目

16、以下可以适用收益法估价的对象是。A：游乐场B：仓库C：廉租住宅D：标准厂房E：写字楼

17、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施完备程度E：装饰装修

18、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据加权算术平均法

19、收益性房地产包括．【2003年考题】A：未出租的餐馆B：旅店C：加油站D：农地E：未开发的土地

20、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上C：有15名以上专职注册房地产估价师D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％

21、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。A．发行企业债券B．向银行借入信用贷款C．房地产开发贷款D．在公开市场上发行股票E．土地储备贷款

22、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。A．一面临街B．两面临街C．土地形状为矩形D．土地形状为正方形E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

23、影响房地产价格的国际因素有。A：世界经济状况B：国际竞争状况C：政治对立状况D：政治安定状况E：军事冲突状况

24、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。A：经批准占用的耕地B：经批准占用的土地C：实际占用的耕地D：实际占用的建设用地E：执行层的组织协调

25、房屋的建筑等级分为__方面。A．建筑物的耐久性等级B．建筑物的抗震等级C．建筑物的耐火等级D．建筑物的环保等级E．建筑物的重要性等级