保利地产关于公司2015年非公开发行A股股票募集资金运用可行性分析报告

关于公司2015年非公开发行A股股票

募集资金运用可行性分析报告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

公司2015年非公开发行A股股票（以下简称“本次非公开发行”）拟募集资金总额不超过1,000,000万元（含1,000,000万元），扣除发行费用后的募集资金将投向以下项目：

如果本次非公开发行实际募集资金净额不能满足上述项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。在不改变募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

投资项目的具体情况如下：（一）南京保利公园

1、项目情况要点

项目名称：南京保利公园

项目总投资：524,415万元

项目预计开发周期：2013年12月至2017年6月

项目经营主体：由全资子公司江苏保利宁恒房地产开发有限公司开发经营规划占地面积：113,483平方米

总建筑面积：476,232平方米

预计销售额：627,275万元

2、项目基本情况

本项目位于南京市江宁区，东至双龙大道，北至金马湖路。本项目规划用地面积113,483平方米，规划建设以住宅为主导、精品商业建筑为提升、酒店式公寓为补充的综合体项目，总建筑面积476,232平方米。

3、项目的市场前景

本项目位于南京市江宁区，属于九龙湖片区核心景观带。项目北侧接壤地铁3号线、5号线（预计2016年开工建设）吉印大道站，乘坐地铁15站到达主城核心新街口，交通便捷，与主城通达性强；与百家湖商圈仅3公里，商业配套设施较好；项目周边有清水亭学校、临江高中，且有发展较为成熟的其他居民小区，距南京同仁医院较近，生活、医疗、教育配套齐全，居住环境良好。项目具备较好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为524,415万元，其中土地成本为238,990万元，项目前期设计勘探费5,671万元，建设安装工程费172,102万元，基础设施建设费24,818万元，其他配套费和收费为10,001万元，不可预见费1,710万元，期间开发费用及销售费用为71,123万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金100,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额627,275万元，实现净利润51,511万元，投资回报率为9.82%，销售净利率为8.21%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（二）南京保利堂悦

1、项目情况要点

项目名称：南京保利堂悦

项目总投资：453,455万元项目预计开发周期：2015年6月至2018年12月

项目经营主体：由控股子公司江苏保利宁弘房地产开发有限公司开发经营规划占地面积：73,504平方米

总建筑面积：399,312平方米

预计销售额：598,591万元

2、项目基本情况

本项目位于南京市秦淮区，东至夹岗路，南至沪蓉高速，西至卡子门大街，北至麦德龙路。本项目规划用地面积73,504平方米，规划建设以住宅为主导、精品商业建筑为提升、酒店式公寓和写字楼为补充的城市综合体项目，总建筑面积399,312平方米。

3、项目的市场前景

本项目位于南京市秦淮区，位于南京南部新城规划的率先启动区，是将主城、城南、江宁三大地区串联的南部焦点。项目距离地铁1号线南京南站1.5公里，距离规划在建且拟于2015年上半年通车的地铁3号线大明路站仅有900米，交通便捷；区域周边集中了建材家居、大型购物超市和汽车4S店，未来受南部新城整体规划利好，区域在近十年之内开发、建设速度将不断提升，商圈氛围将不断增强、当地居住环境也将逐渐完善，项目具有良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为453,455万元，其中土地成本为191,102万元，项目前期设计勘探费25,098万元，建设安装工程费132,812万元，基础设施建设费24,733万元，其他配套费和收费为9,184万元，不可预见费3,861万元，期间开发费用及销售费用为66,665万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目处于前期规划阶段。项目计划使用募集资金80,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额598,591万元，实现净利润85,312万元，投资回报率为18.81%，销售净利率为14.25%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（三）珠海保利国际广场

1、项目情况要点

项目名称：珠海保利国际广场

项目总投资：398,261万元

项目预计开发周期：2014年9月至2018年12月

项目经营主体：由全资子公司珠海横琴保利利和投资有限公司开发经营

规划占地面积：95,536平方米

总建筑面积：306,033平方米

预计销售额：600,959万元

2、项目基本情况

本项目位于珠海市横琴新区综合服务区，东至二类住宅用地和中学用地，南至文化设施用地，西至横琴发展大厦的规划用地，北至市政路港澳大道和小横琴山。本项目规划用地面积95,536平方米，规划建设办公、商业及公寓，总建筑面积306,033平方米。借助该区域的黄金地段和优越的自然环境，项目将打造横琴区域首个生态办公楼。

3、项目的市场前景

本项目位于横琴口岸枢纽区周边，四面临路，交通便利。除通过莲花大桥外，还将规划连澳隧道直达澳门，直线距离约为2公里，可经由环岛东路通过横琴大桥直达香洲区，连接横琴大桥和2016年建成的港珠澳大桥。规划建设高速公路，连接西部沿海高速；新建金海大桥，连接珠海机场；规划广珠轻轨延伸线、澳门轻轨将在距离本地块1.5公里处汇合对接。

项目所处的横琴综合服务区，未来将重点发展服务横琴的大型行政、办公、文化、体育、医疗卫生、教育科研及商业等服务设施；项目毗邻建设中的十字门商业区、银行街，医院、学校、商场、汽车站等各类生活配套设施齐全；已经建成的澳门大学横琴校区、在建的横琴长隆国际海洋度假区等旅游配套设施也在地块辐射范围之内。项目具备良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为398,261万元，其中土地成本为137,588万元，项目前期设计勘探费14,539万元，建设安装工程费185,630万元，基础设施建设费13,348万元，其他配套费和收费为612万元，不可预见费4,282万元，期间

开发费用及销售费用为42,262万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金150,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额600,959万元，实现净利润94,621万元，投资回报率为23.76%，销售净利率为15.75%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（四）佛山保利西雅图

1、项目情况要点

项目名称：佛山保利西雅图

项目总投资：456,047万元

项目预计开发周期：2013年9月至2017年12月

项目经营主体：由控股子公司佛山保利弘盛房地产开发有限公司开发经营规划占地面积：199,051平方米

总建筑面积：796,476平方米

预计销售额：677,285万元

2、项目基本情况

本项目位于佛山市南海区三山新城，东至陈村水道，南至丰树创智新城，西至港口路，北至三山大道。本项目规划用地面积199,051平方米，规划建设普通住宅、商业，总建筑面积796,476平方米。

3、项目的市场前景

项目位于佛山市南海区三山新城规划范围之内。三山新城地处广佛，地理位置得天独厚，水陆交通十分方便，紧连广州环城高速、广珠西线、东新高速，15分钟可抵禅桂中心区，7分钟抵达广州南站，是广佛核心区域“半小时生活圈”的“圆心”；从项目到深圳和珠海车程约1.5小时，项目紧邻的三山港距仅84海里。三山新城着力打造成服务于广佛都市圈及珠三角地区，集港口物流、高新创意产业、文化商业、旅游度假、会议疗养、商务办公、体育休闲、生态居住为一体的国际生态休闲水城。项目具有良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为456,047万元，其中土地成本为97,335万元，项目前期设计勘探费6,955万元，建设安装工程费271,917万元，基础设施建设费23,769万元，其他配套费和收费为5,496万元，不可预见费4,622万元，期间开发费用及销售费用为45,953万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金80,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额677,285万元，实现净利润129,231万元，投资回报率为28.34%，销售净利率为19.08%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（五）合肥保利海上五月花

1、项目情况要点

项目名称：合肥保利海上五月花项目总投资：491,618万元

项目预计开发周期：2013年10月至2018年6月

项目经营主体：由控股子公司合肥保利和筑房地产有限公司开发经营

规划占地面积：169,722平方米

总建筑面积：725,432平方米

预计销售额：6,097万元

2、项目基本情况

本项目位于合肥市滨湖新区，东至庐州大道，南至嘉陵江路，西临金斗公园，北至南宁路。项目规划用地面积169,722平方米，总建筑面积725,432平方米，规划建设以住宅为主导、精品商业建筑为提升、高端写字楼为补充的城市综合体项目。

3、项目的市场前景

本项目位于合肥市滨湖新区，行政区划调整后，滨湖新区成为合肥打造环湖特大城市的重点区域。本项目位于滨湖新区规划核心区域，靠近城市主干道庐州大道，紧邻地铁1号线南宁路站，拥有金斗河公园景观资源，距巢湖岸约1.7千米，环境优美，生态系统良好。地块靠近国际金融服务后台中心，具有良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为491,618万元，其中土地成本为197,300万元，项目前期设计勘探费4,790万元，建设安装工程费206,627万元，基础设施建设费20,425万元，其他配套费和收费为15,479万元，不可预见费2,470万元，期间开发费用及销售费用为44,527万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金130,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额6,097万元，实现净利润75,152万元，投资回报率为15.29%，销售净利率为11.63%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（六）合肥保利西山林语

1、项目情况要点

项目名称：合肥保利西山林语

项目总投资：385,905万元

项目预计开发周期：2014年12月至2018年12月

项目经营主体：由全资子公司安徽保利房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：271,815平方米总建筑面积：448,035平方米

预计销售额：470,432万元

2、项目基本情况

本项目位于合肥市高新区枫林路南侧、习友路北侧。项目规划用地面积271,815平方米，规划建设住宅，总建筑面积448,035平方米。

3、项目的市场前景

本项目位于高新区蜀山南伯堰湖板块，毗邻大蜀山南麓景观，依山傍水，区域内生态资源丰富。项目距长江西路高速入口仅五分钟车程，可通过枫林路、望江路、习友路、规划地铁二号线等线路通达市区，交通便捷。项目临近省级示范高中合肥七中，教育配套齐全，文化氛围浓厚，居住环境良好。未来发展潜力较大，具备良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为385,905 万元，其中土地成本为202,530万元，项目前期设计勘探费3,1万元，建设安装工程费109,455万元，基础设施建设费20,057万元，其他配套费和收费为5,334万元，不可预见费1,016万元，期间开发费用及销售费用为43,872万元

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金120,000万元，其余资金公司将

通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额470,432万元，实现净利润43,425万元，投资回报率为11.25%，销售净利率为9.23%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（七）天津保利罗兰公馆

1、项目情况要点

项目名称：天津保利罗兰公馆

项目总投资：187,934万元

项目预计开发周期：2014年9月至2017年12月

项目经营主体：由全资子公司天津保利荣昌房地产开发有限公司开发经营规划占地面积：119,012平方米

总建筑面积：166,210平方米

预计销售额：224,314万元

2、项目基本情况

本项目位于天津市西青区张家窝镇，东、南、北为规划路，西至知景道。本项目规划用地面积119,012平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积166,210平方米。

3、项目的市场前景本项目位于天津市西青区张家窝镇，临近天津南站区域，路网发达，交通区位优势明显，距离张家窝镇不足2公里，属于张家窝镇重点商务区；项目东北侧毗邻河滨公园，景观资源丰富，且周边商业配套成熟，已有大型商业中心投入运营。另外，本项目板块是西青区较成熟的居住板块，临近大学城、华苑产业区、海泰创业园区，客户群基础较好，项目具备良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为187,934万元，其中土地成本为68,653万元，项目前期设计勘探费2,425万元，建设安装工程费70,932万元，基础设施建设费15,497万元，其他配套费和收费为11,090万元，不可预见费727万元，期间开发费用及销售费用为18,610万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金60,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额224,314万元，实现净利润17,8万元，投资回报率为9.51%，销售净利率为7.96%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（八）福州保利西江林语

1、项目情况要点

项目名称：福州保利西江林语

项目总投资：300,014万元

项目预计开发周期：2013年8月至2015年12月

项目经营主体：由全资子公司保利（福建）房地产开发投资有限公司开发经营

规划占地面积：141,301平方米

总建筑面积：325,038平方米

预计销售额：368,422万元

2、项目基本情况

本项目位于福州市仓山区南台岛，南、北两侧目前均为山地，且北侧有规划路，西侧为空地，东侧为驾校场地。本项目规划用地面积141,301平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积325,038平方米。

3、项目的市场前景

本项目位于南台岛金山组团，南台岛定位为福州市南进核心区域以及市级商贸中心，而金山组团则定位为南台岛的文化产业中心和宜居生态片区，自北向南有三环绕城高速，45分钟可达长乐机场，20分钟即可到达火车站，交通便利。项目位于高校林立的传统学区，且生态资源良好，东街口传统商圈、金山核心区、仓山万达商圈、闽江北岸CBD、台江万象城宝龙商圈车程均在15分钟范围内。项目具有良好的市场前景。

4、资格文件取得情况公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为300,014万元，其中土地成本为136,000万元，项目前期设计勘探费2,579万元，建设安装工程费94,054万元，基础设施建设费19,356万元，其他配套费和收费为3,184万元，不可预见费1,750万元，期间开发费用及销售费用为43,091万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金100,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额368,422万元，实现净利润32,108万元，投资回报率为10.70%，销售净利率为8.72%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（九）成都保利紫薇花语

1、项目情况要点项目名称：成都保利紫薇花语

项目总投资：1,116万元

项目预计开发周期：2014年11月至2018年12月

项目经营主体：由全资子公司成都保龙房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：70,901平方米

总建筑面积：396,877平方米

预计销售额：212,475万元

2、项目基本情况

本项目位于成都市龙泉驿区，位于大面街道规划道路以东、经开南一路以南、车城西三路以西、经开南二路以北。本项目规划用地面积70,901平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积396,877平方米。

3、项目的市场前景

本项目位于成都东南方向龙泉大面镇，距在建地铁2号线东延线大面铺站3公里，周边交通路网完善，通达性好。项目所在区域生态环境突出，三公里范围内拥有丰富的绿色生态资源，包括16,000亩国家级风景区三圣花乡、2,000亩的市政公园和1,000亩天鹅湖国际湿地生态公园等，居住环境良好，项目具有良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为1,116万元，其中土地成本为49,621万元，项目前期设计勘探费2,526万元，建设安装工程费76,279万元，基础设施建设费9,363万元，其他配套费和收费为12,170万元，不可预见费1,004万元，期间开发费用及销售费用为13,153万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金60,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额212,475万元，实现净利润26,094万元，投资回报率为15.90%，销售净利率为12.28%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（十）成都保利玫瑰花语

1、项目情况要点

项目名称：成都保利玫瑰花语

项目总投资：223,540万元

项目预计开发周期：2013年5月至2016年12月

项目经营主体：由全资子公司成都保龙房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：75,803方米

总建筑面积：466,374平方米

预计销售额：295,680万元

2、项目基本情况

本项目位于成都市龙泉驿区，东至龙城大道（大面西路），南至盛邦国际，北至西干道延伸段。本项目规划用地面积75,803平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积466,374平方米。

3、项目的市场前景

项目位于成都东南方向龙泉大面镇，大面是东部新城核心板块，以汽车产业和旅游业为发展主导、集现代制造和产业服务为一体的国际化居住板块。项目可通过主干道成龙大道、驿都大道直达市区，交通便利；周边从幼儿园到中学齐全，教育资源丰富，商业医疗配套合理，并计划在建大型商业中心，具有良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为223,540万元，其中土地成本为81,776万元，项目前期设计勘探费2,035万元，建设安装工程费90,546万元，基础设施建设费11,194万元，其他配套费和收费为18,079万元，不可预见费200万元，期间开发费用及销售费用为19,710万元。

6、项目进展情况与资金筹措本项目目前已开工。项目计划使用募集资金60,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额295,680万元，实现净利润35,500万元，投资回报率为15.88%，销售净利率为12.01%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

（十一）成都保利叶语

1、项目情况要点

项目名称：成都保利叶语

项目总投资：211,710万元

项目预计开发周期：2013年6月至2017年6月

项目经营主体：由全资子公司成都保利华阳投资有限公司开发经营

规划占地面积：112,3平方米

总建筑面积：461,121平方米

预计销售额：259,974万元

2、项目基本情况

本项目位于成都市双流县华阳镇，南邻规划道路，西邻迎宾大道。本项目规划用地面积112,3平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积461,121平方米。

3、项目的市场前景本项目所在天府新区高新片区位于成都市南中轴天府大道，北起绕城高速，南与双流华阳接壤，总用地面积55平方公里。其中建设用地48平方公里，规划人口74万人。片区将瞄准高端产业，引进一批具有全球影响力的知名企业和龙头项目，并建设成为创新发展的高端示范区。项目所在区位条件和产业基础良好，距地铁5号线3公里，交通便利，通达性好，具备良好的市场前景。

4、资格文件取得情况

公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

5、投资估算

本项目的总投资预计为211,710万元，其中土地成本为63,916万元，项目前期设计勘探费2,771万元，建设安装工程费90,696万元，基础设施建设费14,838万元，其他配套费和收费为16,375万元，不可预见费611万元，期间开发费用及销售费用为22,503万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金60,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额259,974万元，实现净利润22,619万元，投资回报率为10.68%，销售净利率为8.70%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

上述募集资金的使用方案需要经过股东大会审议通过，并报相关监管部门审批核准。

特此公告。

保利房地产（集团）股份有限公司

董事会

二○一五年三月十七日