万载新城中心区城市设计说明书

第一部分  规划背景及项目概况

一、背景分析

万载县地处江西省西部偏北边陲，峰顶山以北，锦江上游。东至上高县，以栎头山为界;西至湖南省浏阳县，以铁山为界;南至宜春，以墟场口为界。北至铜鼓县，以太阳岭、美西塘、阿弥陀佛岭和窗前打铁坳为界。境内东西长61公里，南北宽52公里，总面积1714平方公里，占全省国土面积1.02%。

县城所在地康乐镇，位于锦江河南岸，县域东南角，是全县政治、经济、文化的中心，南距宜春30公里，东距省会城市南昌200公里。

一）自然条件

万载境内以山地、丘陵为主，植被良好，森林资源丰富。地势西北、南部高，东南低，由西北向东南倾斜，县城处于锦江冲积平原。

气温：万载属亚热带湿润气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，霜期短，无霜期年平均为227-257天左右，热量丰富，光照充足。万载全年平均气温为14.7℃-17.4℃。夏季气温高，时间长，7-8月是全年最热时期，月平均气温在28℃左右；冬季则较寒冷，1月份平均气温为5.3℃，极端最低气温为零下11.6℃（1977年1月30日）。全县大部分地区一年中有五个月的气温在20℃以上。鹅峰、马步为全县的暖中心，赤兴的岩前和西坑的白泉为冷中心，冷暖中心年平均气温相差2.7℃。

降水：万载县年均降水量为1600毫米左右，年际变化较大。最少的1963年只有1142.5毫米，最多的2002年2353.4毫米。各地雨量分布不均，山区多于平原。北部山区的高村，年均降水量达1849.8毫米，为降水量最多的地区；南部高成的里山最少，只有1558.7毫米。总的降水量分布呈北多南少的趋势。降水的季节差异大，4-6月份最多，占全年降水量的45％左右；11月至次年的2月降水量最少，只占全年降水量的19％，其他月份占36％。

日照：由于地处中纬度（北纬28度），万载光照条件良好，全年日照时数为1693.2小时。占可照时数的38％。4-10月间，各月的平均日照时数在100小时以上，其中7-8月份最多，达240小时以上，有利于农作物的生长。11月至次年的2月份，日照时间短，月平均日照时数在75-124小时之间。

风向与风速：万载全年主导风向为北北东方向，全年平均风速为1.3米/秒，全年静风约占39％，东北风占13％，破坏性大风较少出现。平均每年大风出现2-3次，大风多出现在6-8月间。

二）历史沿革

万载历史悠久，3000年前就有人居住，孙吴黄武年间（222年-229年）开始单独设县，名阳乐。建县时，县治设罗城，唐武德五年，县城迁至龙山下（今康乐镇）。杨吴顺义元年（921年），置万载县，始用“万载”县名。宋徽宗时更名为建成，宋高宗绍兴元年（1131年）复名万载。建国后隶属袁州专区，至1952年9月，改属南昌专区，1959年1月，划为宜春地区（今宜春市）至今。

万载县为湘赣两省咽喉。第二次国内战争时期，、朱德、彭德怀、黄公略等老一辈无产阶级家都曾在万载生活和战斗过。1932年至1934年期间，湘鄂赣边特委和湘鄂赣、省苏维埃机关在万载县小源（今仙源乡）先后驻扎三年之久，使万载一度成为湘鄂赣根据地的中心，为中国作出了重大贡献。

三）社会经济

至2002年底，万载全县人口为4252人，其中男244011人。总人口比2001年增加了仅85人。年平均自然增长率为5.25‰。人口密度为271人/平方公里，与全市的指标基本相当。全县非农业人口78058人，其中55375人聚集在县城所在地康乐镇，占全县非农业人口的75.9%，镇域常住非农人口自然增长率为12.7‰，机械增长率为2.836%。全县城市化水平为26.8%。

近几年全县的经济发展很快，重点扶持建材、化工、食品、机械、林产加工等行业，目的是要逐步取代烟花爆竹这一行业的传统主导地位，经过几年的调整现已初见成效，改变了万载县一头重的单一的工业经济模式，实现了工业经济的多元化。农业采取以传统农业为主，有重点的加大投入，提高农业产品的科技含量，如正在进行的万载县有机农产品产业化工程。九五期间，全县社会固定资产投资总规模超过10亿元。三大产业的比重由1995年的51:29:20调整到2002的39:31:30，初步实现了由农业为主导向工业为主导的转变。2002年底财政收入11613万元，工业总产值103237万元，农业总产值549万元，农民人均纯收入2371元。

四）道路交通

万载县的交通运输，全部都是靠公路运输，水运仅存几个人渡渡口，因此，公路网络对万载就显得特别重要。万载县的公路网络呈典型的树叉型，县域公路是以县城为起点的单向放射状结构，整个网络依托国道三二0和省道万上线、万芳线为主骨架，派生出到各乡镇、村组的公路。

二、项目概况

本次规划区位于万载县城新城区，省际公路湘赣大道以北、万芳挂线以南、康乐大道以东、县际公路万芳大道以西区域，面积158.26公顷。该地块东临三二0国道、名优特大市场、长途汽车站，南临城雕广场、城市花园住宅小区和三星级新源宾馆，西靠老城区。是三二0国道由南昌和宜春进入县城的门户。

一）万载新城中心区现状与环境

1、外部条件

1)自然要素

山体：万载新城位于青山绿水之间，规划区东南面有群山，主峰仙姑岭高500米，规划区东南角为鸡笼山公园；北望仙姑岽、三十把自然保护区。区内山泉遍布,溪水潺潺,森林覆盖率达90%以上，植物2000余种，空气负离子含量是城区的50倍以上，是理想的天然氧吧。

水体：乌溪河为龙河一条支流由东南向西北蜿蜒穿越本区流向老城区，河宽约5-15米不等,水质清澈。流域面积12.4平方公里，主河长7.9公里，河道平均坡降16.9%。

2)周边环境

区位关系：该地区区位条件好，西抵老城区，东邻新工业园区，既能依托老城区快速发展，也能加强老城区与新工业园之间的联系,是未来城区的几何中心。本地区地势较为平坦，大部分基础设施可以从旧城区延伸过来，可减少基础设施投入，有利于快速启动新城区的开发建设；同时，片区处于老城区的边缘，现状遗留建筑较少，农用地较多，在很大程度上能促进新城区开发的步伐。

交通环境：规划区南部为省际公路湘赣大道、北部为万芳挂线、西部康乐大道、东部为县际公路万芳大道。主要通过宝塔路、交通局路以及东大路与老城区相连。

市政设施：地块北面有东门变电站(35kv)，可以满足本区的用电要求。

2、内部条件

1)地势：

规划区内为丘陵地貌，片区用地以农田、冈地为主，黄海高程一般在85－115米左右，最大高差达到30m,局部自然坡度大于10％。冈地主要位于片区的中部地区，南部和北部，海拔较低。

2)用地现状：

片区范围主要在康乐大道和万芳线之间，湘赣线以北，东西宽约0.8km，南北长约2.5km。片区内地势平坦，建成区绝大部分为农村居民点，各自然村星罗棋布，布局零乱，村民居住建筑以砖木结构为主，层数多为一至二层，环境质量不高。大部分为农用地。片区内水系较少，仅有零星水塘和一条小溪。另外，沿湘赣线有部分单位分布。地段北部内有35kv的架空电力线穿越。

3)现状用地平衡表

1、万载新城区开发面临的关键性问题：

1）新城区开发将依托城市整体经济实力的全面提升；

2）新城区开发需要区域功能的重组；

3）新城区开发的前提是解决好交通和基础设施建设；

4）培植吸引力是新城区功能开发的关键；

5）新旧城区的互动是新城区开发的有效保证；

6）开发创新是新城区开发的保证。

2、本次规划需要重点解决的问题

万载新城开发体现在规划层面上，要求规划更注重土地利用规划及规划可操作性，这是是宏观、中观层次规划战略与意图的贯彻落实。包括制订控制指标和控制措施，控制指标侧重在控制用地性质和开发强度，控制措施侧重在控制的手段、方法和程序上，包括产业布局引导、社会性公用设施的布点及规模、主要基础设施建设及生态环境的保护性控制策略。本次规划需要重点解决：

1）产业发展的引导。万载新城中心区是万载第三产业扩散的首选地段，从可持续发展的要求出发，一方面要控制产业的性质；另一方面要合理引导产业的选址布局，形成地域功能分工与协作，避免出现无序分散的发展状况。

2）山水空间扩展及土地利用的控制。针对城市空间扩展的动态性、土地利用的复杂性及过渡性特征，规划应注意地域开发序列上的衔接与过渡，按照循序渐进的原则，确定一定时间内拟开发的用地范围、地块大小及先后次序，引导山水空间的有序扩展。为实现用地布局的优化，对部分已征用地项目要予以调整置换，存量土地资源要按总量控制投放市场。

3）生态环境的保护及生态景观的塑造。城市环境是城市生态环境最容易受到破坏的地区，同时它又是城市空间地域内最有条件和最需要进行生态绿化补偿建设的地区，因此它是城市有机体景观生态环境的重点保护区域。为维护该地域自然生态平衡，规划要合理地利用当地自然资源，严格控制污染物的排放，在场地利用上必须强调最大限度地保护性开发，划分出控制建设区、整理建设区、农业保护地区及自然环境资源特色地区，生态环境敏感地带将受到严格的控制，推行人本主义设计原则。在景观构筑上尽量形成硬质景观环境与软质景观环境的相互协调融合，山-城-水-绿景观风貌的协调发展。

4）道路及市政公用设施的统筹共建。新区开发有时序性，规划区内各种城市型设施并非高度连片发展，容易造成道路及市政公用设施建设各自为政的局面。规划应在一定地域范围内统筹布置道路及其它市政公用设施，提倡设施共享，并严格保护其用地，防止被侵占。

5）村民还建房区的合理布局。万载新城地区基本为农村地域，城市化水平和城镇发育水平均比较低，在现有基础上依然采用自下而上的城市化途径，必定付出巨大生态成本，并在区域内形成低水平竞争，不仅损害万载整体城市形象，同时对新城中心区域价值的提升构成威胁。因此，在万载新城农村城市化的进程中，应当采取有效措施，不再走其他地区已经走过的“先分散、后集中”老路，应以城市组团的规模化整体发展来引导农村集中工业化、城市化，切实走城乡一体化发展之路。新城村民还建房区的规划选址要相对集中，要逐步引导农民集镇型聚居形态的形成，这是发展的必然趋势。

第二部分  规划设计框架

一、规划依据

1）《中华人民共和国城市规划法》

2）《城市规划编制办法》

3）《城市规划编制办法实施细则》

4）《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》

5) 国家、江西其它相关法律、法规、标准、规范；

6)《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

7）《万载县城市总体规划2003—2020年》（2002  湖南大学）；

8)《万载新城区控制性详细规划》（2002  湖南大学）；

9) 甲方的设计任务要求；

10)甲方提供的现状地形图。

二、项目定位

万载新城中心区是以行政办公、商业贸易、文化体育、居住等功能为主导，集其它相关配套功能于一体的复合型、生态型综合区域。

三、设计理念

一）山水生态城市

万载具有良好的城市生态山水环境，“城在绿中，绿在城中”是万载无可争议的特色。这是万载城市具竞争力的重要资本，建设生态城市也是万载城市发展战略的主要目标。万载县的老城格局沿龙河、锦江发展而来,确认了以自然生态保护为基础、把蓝色的水和绿色的山渗透到城市之中的框架。新城作为万载生态环境体系的重要组成部分，这正暗合了新城中心区体现生态城市的宗旨。新城中心区一方面需要大力保护自然生态环境，通过预留足够的生态空间和绿色廊道建构大尺度自然空间与中微观环境相结合的新城区生态框架；另一方面需要在不超越适宜自然生态自我修复的环境开发容量内，协调城市建设、生产生活与生态环境的关系，实现城市与自然生态的共融、共生、共长。提升空间环境质量与景观特色，形成“山、水、城、绿”结合的充满生机的环境与景观。

二）高效活力城市

在万载新城中心区，有意识的把商务办公、体育文化、生活居住、旅游休闲、科技产业等功能组织在一起，可以使得这个区域24小时之内都有活动、人流，有力于增强该区域内的吸引力和活力。综合性的区域不仅能提供功能活动的多元化，还能有效增加该区整体运营的效能。

三）魅力形象城市

万载新城中心区不仅体现新的功能要求，而且力求在空间形态上形成符合时代特征和地方特色的形象效果，以舒展、干朗、明快的形式展示其万载内在的魅力。城市空间的意象特征不仅是一种标新立异的魅力展现，它反映了一种有条件的存在，更体现出一种历史性与世界性。万载新城中心区的建设，是一种针对全球性的城市再生和复兴的良好对策和措施。反映出万载新的社会经济发展的面貌。强化万载“青山、碧水、万载长青”的城市意象。

第三部分  土地利用与系统规划

一、土地利用规划

老县城土地利用资料（2002）

1、万载县城内园林绿地有一定基础，有环境优美、设施齐全的龙河公园，而且还有龙河、锦江等自然水体。但城区内尤其是城北组团内绿地严重缺乏，且城市道路绿化、绿地、小游园、城市苗圃、居住区绿化的指标还很低，其绿地系统还不完善，人均绿地仅0.47平方米，占建设用地的0.54%，大大低于国家的标准。

2、城市缺乏综合性商业、金融中心，公共服务设施分布不均。

3、县城现有文化、娱乐设施主要集中在旧城区，分布不均，用地不足，需要在新城形成新的文化娱乐中心。

4、县城体育设施场地不足。

5、社会服务设施质量差、规模小，尤其不少行政单位，不能满足县城发展的需要。

因此，在新城的规划建设中，必须进行城市的功能、结构重组，新老城的互动，是新城开发成功的保证。

一）通过对土地使用功能的，确立合理的发展结构

充分利用万载湘赣线和万芳公路以及周边优美自然环境的有利条件，优化新城规划结构，形成“一轴、一廊、三片、三广场”的规划布局。外形犹如山水相依，将万载长青形象化。

一轴：

南北向的生态绿轴是万载新城城市的生长轴与景观轴。长大约2500米，宽50米，以设置宽阔、优美的绿化带形成有特有的景观道路，建筑后退红线5-10米。以城市广场广场为中心以绿化开放空间为主体、并辅以水景与环艺设计，形成山水相依、植被丰富的城市生态景观廊。形成以大片绿地、水面为主体，是一条沟通新城南北的景观线，以系列开放绿化空间突出其自然生态特征的空间轴线。轴线两侧相对集中布置了本区主要公共建筑与城市开放空间，主要为区域、城市和本地区服务的公共服务设施，主要包括公共服务设施、政务中心、文体中心、商务中心等。它是新城的“绿肺”，也是人、自然与建筑共生的体现。宽阔、优美的绿化带形成有特色的道路建筑景观，形成高强度不失高品质、繁华不失优雅、建筑与环境相融合的城市形象。

一廊：

是指贯穿规划区生活区的生态步行廊道。这是一条沟通全区的公共休闲生活带，以系列开放绿化空间突出其自然生态特征的空间轴线。生态景观廊由大片绿地、贯以系列小广场，以休闲娱乐街等配套设施为辅的怡然宁静的休闲性开放区。生态景观廊由大片绿地、坡地、水面贯以系列广场序列。与步行系统相结合，创造步移景异的景观变化效果，突出对自然的尊重，强化乔、灌、草、花的生态群落组合。强调水体的整备利用，驳岸与滨河绿地的综合设计，尝试形成多种生物栖息、生存环境。

三片：

全区用地组织大体形成三个片区，交通局路以南为商贸综合用地，规划用地为38.8公顷；烟草局路和交通局路之间为行政办公，文化体育综合用地，规划用地为45.9公顷；烟草局路以北为居住综合用地，规划用地为73.1公顷。

三心：

在新城绿轴的南、中、北规划布置三个广场，组成三个片区的各自的核心区，由城市开放绿化、广场空间，环以商贸、宾馆、商办与文化建筑群，商业步行街构成，是新城区城市公共生活与城市景观形象的焦点所在，是中心区最具标志性的城市意象表征。在自然景观贯融于人工建筑之间的同时，亦提供了良好的建筑空间展示面。

规划在南广场和中心广场重点布置商业、金融中心。金融是现代经济的核心，其战略地位在城市综合竞争中日益凸显，万载要确立和巩固赣西中心城市的地位，构建综合金融服务体系无疑是经济长期增长和城市功能发展的必然选择。经过近20多年的高速成长，万载和周边的制造业已经具备了相当的规模，制造业的进一步提升和走向国际化，需要有专业和完善的金融业支撑。与此同时，众多中小民营企业的蓬勃发展需要高效综合的金融支持。大型制造业和中小企业的迅速发展，需要特色金融服务提供支持，而外资的大量进入必将进一步促进金融业的全面快速发展。

二）土地使用结构和开发强度

土地使用结构和开发强度是对总体规模的控制。开发规模预测一般有两种方式，一是从需求角度来预测；另一种是从容量的角度预测，即以后各个时期所能完成的各种交通与市政基础设施来限定能开发的容量。此次万载新城中心区的城市设计进行过程，还难以对其规模问题做进一步的论证，仅通过与国外同类地区的比较，提出容量控制的建议要求。

在规划范围内，总用地面积约为158.26平方公里，总建筑面积为221.7万平方米，总体开发强度平均容积率为1．4左右。

三）鼓励土地的复合使用，营造城市活力

根据万载新城中心区的规划结构与城市设计框架，合理进行规划区功能配置，完善用地布局。强调地区活动的多元性、土地利用的复合性、功能运营的高效性和街坊开发的整体性。达到社会效益、经济效益与环境效益三者的统一，提升万载新城中心区的发展潜能。

国际经验表明，充满活力的新城地区应当采取多样化的发展模式。这些地区对企业的管理机构具有较强的吸引力。为使管理机构具有高效率的经营环境，需要一定的服务功能，如旅馆、餐饮、商务、休闲游憩功能。保持一定数量的居住人口和居住功能，可以平衡地区活动的昼夜差别，使基础设施得到更充分的利用，有助于中心区尤其是商务中心区的活力和形成“24小时城市”。

万载新城中心区的开发，应同时注重用地性质的结构性控制和土地使用兼容性两个方面，强化金融、商务活动功能的同时，拓展互补功能和潜在的功能，形成办公、商业、游憩和居住功能活动的多元化。形成多元渗透的功能分布格局，以商务办公为核心，集聚酒店公寓、旅游观光、文化休闲等相关产业，吸引高端商务产业和大公司的进入。在各个区段，尤其在绿轴，“嵌入”休闲、文化和艺术、体育活动设施。

公共建筑用地主要位于规划区的南部、中部和南北轴线上，用地布局中着重控制公共空间的用地与形成。同时，根据功能类聚、有机互补开发需求，强化规模效益与连动效益。商务、休闲娱乐、综合办公、文化展览、生活居住等相对集中布置。同时鼓励土地的复合使用，商业与办公、商业与住宅、商办与文娱可高效复合、互补设置。南北轴线两侧的公共建筑为区域提供完善的配套设施，活跃新城中心区的氛围，功能渐变，由内向外过渡，外侧逐步加强生活功能的配置。中心商务区位于规划区中部，设置两幢19层综合大楼为标志性建筑，布置商业、金融、旅馆、办公等，形成一定规模的商务中心。行政办公区位于生态绿轴的西侧。地块内建筑以5-7层为主，成组团布局。

土地的复合使用，不仅是对万载城市整体发展战略的重要支撑，同时也是推动新城功能形成的重要选择。居住区公共服务设施如购物中心、物业管理中心、幼托等安排在组团中心绿地附近，居住组团围绕组团中心绿地周边进行布置；以建筑的围合形成街坊、庭院，增强居民之间的交往，便于管理，提高安全与防范能力，丰富居住区外部空间层次。

二、道路交通规划

一）通过交通基础设施建设推动万载新城中心区开发

交通基础设施建设是推动地区开发的前提和重要手段。重点强调两点，首先是加强与外围地区的交通联系，特别是与老城的联系。另外应当注重交通基础设施建设在城市景观组织中的作用和道路交通建设在城市开发的引导作用，重点加强对主要道路沿线和绿轴沿线土地开发的管理。

二）梳理新城内部功能区与对外交通的关系

区内道路系统组织首先以满足万载新城中心区功能活动需求与便利内外交通联系为原则。路网布置道路线型与断面设计考虑城市设计要求，塑造优美有特色的城市景观。形成非机动车交通系统，完善公共交通组织，满足到达不同交通方式转换的要求。合理安排静态交通，充分考虑泊车场与停车点的设置。

1、道路分级

考虑到原来规划的延续性。本次规划利用城市主次道路，形成若干个交通组织的分区。交通分区之间的城市道路用于过境交通，确保和城市其它地区之间的便捷交通联系，避免穿越街区用地；以交通分区为单元，设置机动车和非机动车的社会停车场，各地块的车辆出入口尽量沿街区道路设置。通过交通分区组织，减少不同交通分区间的交通干扰，以及内部交通和外部交通之间的干扰。实现功能开发的综合性和相对较高的开发容量，明确道路功能，完善内部交通系统，合理的交通分流是保证这一地区形成良好城市中心氛围的必要措施。南北轴线通过交通管制施行。

区内道路分为区域性交通道路、城市干道、步行街、城市支路和街坊内道路：

（1）区域性交通道路为：湘赣公路红线宽为45米、万芳线公路红线宽为42米，建筑后退道路红线6米； 

（2）城市干道：康乐大道，红线宽为42米，建筑后退道路红线6米；

（3）城市支路：红线宽度为18-35米，建筑后退道路红线5米；

（4）街坊内道路：道路红线宽度为6-12米，建筑后退道路红线3-5米；

（5）步行街：宽度15-20米。

2、公共停车场

在创建良好的交通条件的同时，在公共活动集聚，人流车流集散点，充分合理安排地面、地下及多层公共停车场（库），部分地段可结合地下防灾系统设置停车场。

根据国家规范和万载县总体规划，机动车公共停车场按服务半径不大于300～500m进行规划布置，停车场用地面积一般按人均0.4～0.8m2进行控制。

本次规划共设置公共停车场多处，其中可视城市发展的具体情况结合城市生态绿化轴线集中布置地下停车场。

3、步行与公交系统

作为现代城市中心发展趋势，步行化与公交化是创造舒适、便捷与休闲的有效措施，同时应尽可能不影响各种交通方式的可达性。

设计体现人本思想，关注步行系统组织。结合城市绿化，开辟行人、自行车专用林荫路，为行人及自行车创造安全舒适、环境宜人的交通环境。力图与区内绿化系统及主要公共活动场所景观线路相协调，形成舒适优美的中心区休憩观光步行网络，步行系统尽可能与车行分离，利用滨水绿带跨河交通或地下隧道与上跨天桥等多种形式组织人车分流，主要公共空间之间可以通过步行平台等相互贯连。

形成商贸步行街区、林荫步道和散步道、自行车优先交通体系。贯穿其中的广场和自行车专用道系统，有利于改善中心区的环境品质、创造良好的购物环境，使中心区成为步行者的天堂。

步行系统设计将对地面铺装、无障碍设计与盲道作深化设计准则。

在本次规划中提供便捷的公共交通，尤其在公共集散地设置公交转运节点，以鼓励利用公交出行。

4、休闲式道路设计

生活区S型道路是利用设施令驾驶者降低行车速度。休闲式道路可以有效改善公共场所的交通环境，尤其是改善区内行人通道的联系和改善行人安全。近年来在（称悠闲式道路）得以大量实施，收效甚巨。

本次规划中沿各街区生活区设置一条与绿轴平行的休闲式道路。红线宽12.0米，道路东侧设8米步行绿化带。有利于解决人与车的矛盾，同时形成网络绿化系统。

三、绿化景观规划

一）设计原则

尽可能保留、利用自然条件、地形、地貌、山水资源创造生态型山水城市风貌特征。

确立具有层次的点、线、面结合的绿化系统，绿地与步行系统紧密结合，创造宜人的步行环境和步移景异的绿地景观。

提高山水空间的可视、可达、可享性。强调绿化和水体的共享性，增加通向绿轴的通道，提高水空间的可达性，形成整体的步行休闲空间，让工作在这里的人们，能够方便地进入这样一个柔性空间系统。

绿化空间的建设与其周边地段建筑空间相协调，与周边地段的开发效益相结合。

二）设计意向

规划将绿化系统有机融入新城结构中，构成空间功能组织的核心要素，达到“城在绿中，绿在城中”的规划效果。尤其是绿轴空间成为新城最具魅力的开敞空间，由此向北，将各个功能区联系起来。通过环境整治培育、形态控制，聚神养形，提升周边土地的价值。利用水体、绿带形成景观渗透。

绿地系统布局与城市设计整体框架相协调，重点加强“一轴，一廊、三片、三广场”的绿地设计。形成以公共绿地、居住区绿地及道路沿线绿化组成的绿地网络系统。

1、南北生态绿化轴线公共绿地

生态绿化轴是全区绿地系统的“脊椎”，50米宽，延续万载山水城市风貌，结合建筑功能形态和绿地功能特征进行设计，形成亲切自然、环境优美、绿树成荫的绿化步行空间。绿化种植形态及植物不同地段作不同处理，形成或开阔、或郁闭、或规则、或自然，形态、色彩各异的绿化景观。在“南北绿带”沿线结合功能配置与空间转折，设计一系列放大的绿化空间节点，形成一种“链状”绿地形态。为丰富城市活动、体现文化内涵，利用绿地，设置游憩、休闲、运动等小型设施和场地可适当布局其间，布置文化广场、滨水景观区形成展示城市地方历史文化的“文化长廊”和丰富市民活动的“露天舞台”，由大片绿地、水面、广场组成，设置以反映万载文化为主题的雕塑、小品、环境，成为市民公共活动、休憩的最佳场所。不仅是对空间资源的高效多元利用，更能体现城市的公共空间价值。突出对自然的尊重，在塑造人工活动空间的同时，强化多层次植物群落的植种和水体的保留和结合，再造多种生物的栖息环境，也是人、自然与建筑共生的体现。如杭州的城市，以其无与伦比的公共开放空间成为城市最具竞争力资源。

3、居住区绿化

万载新城中心区居住片区充分注重绿化环境设计，提高其绿地率，强调“绿”的主题。各居住小区在重点设计集中公共绿地的同时，深化宅间绿地与沿路、沿水绿地设计，并且力求使小区绿化与整体绿地系统相贯连，形成完整的绿化与步行网络。

4、广场绿化

从南向北，沿生态绿轴，形成三片城市，犹广场，如三颗翡翠串联在绿色项链上，其不仅是绿色生态系统的组成部分，也为城市景观增加了与众不同的特色。

5、道路沿线绿化

本次设计对道路沿线的绿化设计重点体现在对S型道路沿线的绿化设计和南北轴线沿线的步行系统设计。道路一侧将绿化、步行道和停车位穿插布置，形成丰富的道路空间，并在一定程度上隔离行人与车流。南北轴线两侧分别设置一条流畅的步行道，并在道路交叉口位置做扩大的节点设计，旨在有节奏的引导人流。

5、水系环境

充分利用乌溪河水系，调整驳岸局部线型，填塞死汊道、开挖、沟通和拓宽局部水面，形成山水特征的水面形态；

设计确定水道蓝线和建筑后退线，让滨水两岸均能留出5-10米宽的绿化带；

结合滨水用地功能与建筑布局，安排两岸绿地的不同功能和场地、小品设施布置。滨水绿化分别根据休憩、景观、生态的不同功能侧重进行布局；

提出重点河段的设计概念和形态意向；

针对滨水岸线及绿地断面设计提出了主要的形态处理意向，对码头、亲水平台以及桥梁形态作设计引导建议；

滨水绿地分段采用树形优美，树色多彩的不同主导树种如垂柳、乌桕、枫香等集中布置，塑造出色、香、形各异的滨水绿化环境。

设计对滨水建筑群体形态、色彩也将作控制要求。

四、实体景观设计

万载新城中心区应建立整体景观指引，树立城市门廊形象。在以往的新区开发过程中，由于缺少整体的城市设计和景观指引，表现为沿线处处可见的以自我为中心的建筑形式，缺乏参照的建筑高度体系，街道感和整体建筑空间关系尚未建立。连续的居住建筑界面，对城市整体风貌和景观结构也产生一些不利的影响。因此，万载新城中心区沿线的城市设计，首先需要关注的是用地布局的整理和调整，然后再进一步形成空间的尝试性、街道感、聚合感、韵律感和节奏感。万载新城中心区沿线不仅是未来的万载重要的功能载体，也将是“新万载”的重要形象象征。这应通过良好的景观规划指引来实现，从对建筑个体的关注转向对城市空间的关注。

万载新城中心区开发形成重点地区高度集聚、外围舒展开放、再外围保持培育生态环境的整体，强化集约利用，城市化空间相对密集集中，由内而外，体现强度和密度变化。在南部形成能够代表万载新都市形象的标志性景观节点区。南北城市轴线，延续万载历史与未来，从北向南，形成发展高潮，指向生态、体现创新功能。万载外围流畅的绿环，新政务中心、文化中心、商务区布局在南北绿色轴线之中。水流环绕，扩展水面在绿带岸边筑起伏地势，碧水绿带，如“游丝之萦，流水之舞，聚势揽形”，形成万载重要的公共开敞空间和景观节点。

一）万载新城中心区外部景观组织

由于万载新城中心区具有鸡笼山公园等登高点，绿轴、广场等开敞可见，视野广阔，格式塔心理学的研究认为，在我们对物质的感知中，整体先于部分而存在，并制约着部分的性质。新城中心区建筑轮廓线是最能反映城市景观的因素之一。土耳其首都伊斯坦布尔就以其优美古典的景观轮廓著称于世，成为旅游观光的热点。

因此，万载新城中心区的整体轮廓线往往成为我们对这一群体形态的第一印象。万载新城中心区高度控制的主要原则是突出山水景观和南北轴线两侧的之间舒展形态，塑造适宜的尺度、整体的空间和视线效果。

整体轮廓：南、北广场周边地区以高度的差异突出其城市地标的作用；广场地段强调高度的整体变化，控制建筑高度的方向和梯度，增强空间的向心或整体感：本次对整体轮廓线的处理主要考虑基地与周围环境的关系，其中商务中心区的高层建筑是该地区的地标性建筑，由它统帅全局。在万载新城中心区，最大限度地让山、绿的影响渗透到纵深地带，一直是人们利用山水资源的一条原则。在本次规划的建筑群体外部形态的构成上，通过内高外低的设计手段，在中心区的纵深地带设置多高层建筑，而在临山、水区域设置低层或多层建筑。一方面使更多的使用者有了观赏山、水景的条件，同时又可造就山水城市特有的多层次的景观。高层建筑以点式为主，同时避免连续的高层界面，在高层建筑群之间，嵌入低密度、低层区和开敞区。另外，区内的整体建筑的高度变化从南到北由高而低的立体形象有助于保持背景山体完整优美的轮廓线。

1、规划将新城中心区竖向空间形态的组织作为重要内容进行研究,以避免城市开发中高层建筑布置无序,城市天际线单调,城市第五立面杂乱的问题再现。

2、新城中心区竖向形态分作四个不同层面进行组织；以河流、街道、广场、大片绿地等敞地作为城市的第一层面,多层建筑为第二层面,小高层建筑为第三层面,而35M高度以上的少量地标建筑为第四个层面,整体形成疏密有致的城市竖向形态与城市肌理。

3、新城中心区的高层建筑相对集中在生态景观绿轴和南、中、北广场周边，其中南广场和中心广场布置三幢标志性17层建筑成为全区视线焦点与高空观赏中心景观的最佳鸟瞰点。

4、小高层住宅建筑，结合多层和开发要求，点缀布置，并为塑造街景、水景与丰富天际线创造可能。

5、控制引导建筑的第五立面，即屋顶形态及屋顶绿化。

二）万载新城中心区建筑群体内部的景观组织

1、绿轴与建筑群内部景观组织

在规划中，绿轴结合周边建筑功能，布置了多个主题段，包含一系列的特色景点，以形成富有序列的景观体系。通过绿轴将建筑内部景观有机的组织起来，这是景观组织的关键之处。

2、建筑群形态，控制与内部景观组织的关联

在处理建筑群与山、绿的关系时，除了充分利用有利地形外，通过建筑布局和平面形体本身的调查来获取良好的景观。另外，在居住区和公共建筑布局中，采用群体围合成院落、组团，向山、水敞开或半敞开，从而将自然空间引入建筑群内部，形成自然空间与城市生活空间的有机融合，结合绿化步行空间，创造出“自然、人工、人情”三者相结合的“全天候”公共环境。

3、内部景观组织对城市空间文脉的延续

城市文脉的延续在城市设计中对于城市空间的连续整体性发展是至关重要的。万载，历史悠久，人文荟萃；我们运用历史主义的视野，在规划中总结万载城市空间组织的类型和原型，自觉地运用于万载新城中心区的开发之中，如扩大化的街巷组织，和院落空间的布局，在街坊内部提供像以往的厅堂为中心的公共活动场地；即使地形的，仍尽量保证每户的良好朝向，与山水视线的可达性。

五、主要技术经济指标

一）规划用地平衡表

一、重点地段城市设计

本部分通过深化研究几个对形成本地区空间特征具有重要意义的区域，进一步阐述万载新城中心区城市设计的理念。

一）南北生态绿化轴线设计

基地内形成一条贯穿南北的城市生态、信息、时间轴线，与周围的建筑群一起共同创造出适应未来万载发展趋势的城市景观形象。轴线基本上分为三段，南段是是万载新城中心区的对外形象区域，是人们认识万载的窗口，以商业、贸易、为主，是万载中心区最重要的景观和视觉焦点。中段主要是行政办公中心，体育文化中心，行政办公成组团布置，面向东面的绿轴绿化广场，形成面向市民、开放、民主、庄重的城市空间；北段是万载新城区重要生活中心。

50米的绿带，作为万载新城中心区最重要的开放空间，是本地区最重要的地理特征。设计的重点是将它建成万载最富魅力的开放空间，形成最能体现山水城市特色的界面。它应是一个连续的、面向山水的公共绿地。在其内部发挥贯通顺畅的空间作用，走在其中，步移景换，视野时收时放，趣意盎然。在其内部加强各主题广场，并嵌入生活性服务设施。在绿轴和内部各功能区之间，通过若干条强调景观功能的道路和绿化通道建立空间联系。这种空间布局形式的主要的特点是通过线性的空间组织，将不同层次的开敞空间结合起来，使每一个建筑融入整体结构之中。

二）南、中、北广场空间设计

广场空间是万载新城的核心，体现城市形象特色的精华所在。它将广场、绿化有机地交织在一起，所形成的空间环境必须与市民进行丰富多样的公共活动相结合，呈现优美生动的城市景观。

中心广场以两幢19层综合大楼为依托，作南北布置，西侧为绿轴。且能从高架处鸟瞰绿轴和新城景色。中心广场地面疏林草坪，使游人可以眺望老城宝塔。结合行政办公建筑群，体现城市政治文明以及集会的需要。以大面积的草坪为主，入口周边是排列整齐的树阵，整体看来气势磅礴。

南广场既是商务区的延伸，又是绿轴的一部分，其中主要地标建筑为一栋为19层左右的综合大楼，用玻璃和金属的运用手法多变，使其外观变化丰富，不同的角度拥有不同的观赏感受。利用保留的古樟树形成在广场和绿轴之间形成自然空间，供市民休憩，观赏绿化以及四面多彩的建筑群景色。广场两侧设立风桅杆，桅杆上有风标、风铃，风标随风飘动，风铃随风响起，地面铺装则以色彩绚烂的地砖为主要内容，形成热烈的城市气氛。隐喻出万载人民热情好客的性格。

北广场设置步行休憩长廊。建筑长廊与自然弯曲的绿化水岸形成强烈的对比，长廊上设有供游人休憩的小亭。绿地设有休憩、健身的场地和小卖、电话等服务设施，不布置大规模的游乐设施。

三）商业贸易、行政办公等公建

公建位于绿轴周边地段，中心分为两区，南部以商业、金融、贸易为主，中部以行政办公、文化体育、商业、娱乐为主。

商业、金融、贸易中心设地下停车场，步行广场允许在夜间通行货车，清扫车等工具车。

公建区步行系统必须与绿轴连通。

公建中心建筑设计必须经招标、竞赛、择优选定方案，建筑造型应简洁、明快、轻巧、富现代感。    

四）主要街道

湘赣线、万芳公路是交通性的城市景观大道，道路两侧建筑布置绿化要求整齐有一定节奏性，适合快速汽车交通的视觉要求。湘赣线、万芳公路建筑后退线地段除商店门前步道外，要加强绿化，绿化覆盖面积在60％以上。

康乐大道是南北向城市景观性大道，也承担着相当的南北向交通功能，两侧主要为商业功能，要求沿街建筑界面连续。人行道要有良好的绿化，人行道与后退红线的部分地面铺装要统一设计，设计要充分考虑停车、休憩、购物、观光的各种要求，安排各自需要的场地和通道。要设置花坛、座登、电话亭、售货、书报亭、垃圾箱等设施。康乐大道建筑立面要统一考虑，力求在统一中有变化。重视对商业广告、招牌，建筑色彩设计的控制管理，要符合设计准则要求，并由规划部门统一审定。

绿轴两侧道路的设计，人行道铺装，设施的布置必须与两侧广场很好衔接。其造型与具体尺度以及与两侧广场的衔接要进行多方案的比较。

道路交叉口的建筑设计要考虑相互之间的形态呼应关系，不应“各自为政”。

五）滨水环境

乌溪河道两岸均留出20米宽公共绿化带，不得划作某单位或居住小区的用地。

滨水绿带布置宽度1．5-3米宽之步行道，并尽量临水选线。步行道应有良好的树木遮荫。

滨水岸线根据不同地段按设计导则采用石砌驳岸或自然草坡等不同形式，驳岸高度应尽量亲近水面。每隔150-200米均应设亲水埠头或平台，种植旁树。

区内所有桥梁设计，其立面造型及栏杆，照明均要求请建筑设计人员参与，力求桥型、细部简洁、流畅。

滨水绿带要有良好的照明。安排必要的休憩亭廊，座椅、布置售货亭、垃圾箱、自行车停车处、公共厕所、公用电话及书报亭等设施。

治理污水，保证水质和适当的水位。

六）街道广场夜景照明

街道夜景照明根据路段位置与性质采用不同的方式，区分重点与一般。绿轴南部两侧、康乐大道及商业金融中心看重表现商业街区繁荣景象，充分利用商场内部的景观，橱窗照明以及五彩缤纷的广告霓虹灯形成热闹繁华的夜景。万芳大道主要依据行列布置的路灯及绿化照明，构筑夜间绿化的通廊。主要的广场，道路交叉口则是夜景照明设计的重点，其周边建筑应充分利用浮光照明刻画美丽动人的建筑形象与造型优美的天际轮廓线。

广场照明重点在周边建筑的浮光照明和地面主要场地与通道的照明设计。要单独进行设计招标，要考虑节日照明与平时照明两种不同的方式。

生态绿轴的照明着重在对休憩长廊、拱桥、标志塔与大樟树，水岸的照明。要考虑灯光的倒影效果，可在适当地段布置探照灯，增强在市民在广场上观赏夜景的感受。

二、城市设计准则

城市设计致力于创造良好的城市空间环境，优良的城市环境品质。形成充满吸引力和活力的、特征鲜明的整体意象。

城市设计准则旨在整体架构的基础上建立对构成城市空间环境主要要素的设计指导原则, 在城市规划与建筑设计、道路建设、绿化景观设计的营造以及其它城市的建设者、使用者、管理者之间架起沟通的桥梁, 以协调有序的视觉环境。

城市设计准则主要包括以下内容:

建筑设计准则：从建筑的尺度、形式、材料、色彩、交通等设计要素着手, 规定共同遵守的准则, 以保证建筑的彼此协调, 强化地区总体意象特征。

街道景观设计准则：通过规定断面、地面铺设, 沿街建筑、交叉口等街道空间构成要素诸方面设计准则, 创造舒适宜人, 特色鲜明的高品质街道景观。

开放空间设计准则：规定本地区点线面结合的开放空间系统中各主要开放空间的设计准则, 以形成丰富多彩、品质高尚的空间环境。

步行系统设计准则：确立步行系统并规定相关设计准则。

室外广告、标志物设计准则：借鉴国内外有关经验, 制定室外广告、标志物的布局和设计准则。

照明设计准则：确定道路、人行道、广场、公园、建筑等不同对象的照明设计准则。

街道家具设计准则：为创造有秩序的街道环境, 对各类街道家具的位置、色彩、形式等,提出设计准则。

一）建筑设计

为保证城市整体环境质量和景观秩序，设计建设应符合以下要求：

1、建筑的尺度

关注建筑尺度给人的视觉带来的亲切感。建筑高度、体量以至细部要考虑步行者的距离关系以及人体尺度的良好。

尊重已有的或周边的建筑，完善已有的交通系统和开放空间形态。建筑尺度要与山体、水体的位置、形态尺度相协调，避免破坏环境景观，尽量少用或不用板式高层、小高层建筑，其面宽不得超过40米。

2、建筑形式

中心区地标建筑要求个性鲜明，住宅建筑应强调江西民居特征的体现和再创。重视建筑群的整体感和建筑之间的协调性，沿街建筑裙房和主楼的立面处理, 必须考虑相邻建筑的关系。不同建筑通过凹凸线脚、花纹、材料、质地与色彩上的共性将有助于建筑在变化上的统一。

1)骑楼与裙房

沿街骑楼与裙房的高度、柱网、形式的统一、连续，将有助于形成强烈的南方城市街道的特征。

建筑裙房的建设要强调体现城市“街墙”景观, 同时, 最大限度地有效地利用建筑底层退让所形成的地面开放空间。裙房的设计应细致, 协调, 它将影响沿街立面的特征。

2)主楼

建筑主楼在体现个性的同时应注意整体的协调性，并与裙房和顶部风格一致，主楼的后退红线应根据其高度确定。

3)天桥

连接建筑与建筑或建筑各个部分之间的天桥应与建筑结合设计,综合开发。过街天桥的形式应与周边建筑风格协调。

3、建筑材料

建筑外装修材料要考虑与毗邻的建筑相协调。可使用天然石料、砖、涂料及透明浅色的玻璃。可以用装饰性的金属来加以局部点缀。避免或尽量减少使用镜面玻璃作外墙材料。

4、建筑色彩

商业街区、住宅屋顶分片区采用不同的颜色，各片区内屋顶色彩近似，各街坊可有差异，不要大面积地使用明亮耀眼的玻璃和金属的颜色, 宜选用柔和中性的色调, 如透明的玻璃、古铜色、灰色、绿色和蓝色的材料。可用一定程度的对比, 来突出建筑的门窗、入口、节点。

建筑色彩在整体和谐的前提下，鼓励各单幢建筑局部色彩多样化。

5、停车

停车库要与其它改建项目取得建筑上的协调。采用适当的建筑手法和绿化, 形成视觉屏障。在交通组织中, 要把车库入口和人流进出入口分开。

6、货运装卸服务区

通过建筑、树木和其它遮挡视线的方法, 使货运装卸区避开公共活动空间。货运入口、停车及机械装置要作为建筑内部的构成元素加以考虑。不提倡开辟穿越基地的汽车出入通道, 不宜在人行道和建筑裙房之间设汽车通道。

7、基地出入口

在满足需要的前提下, 尽可能减少车辆出入口的数量。

二）街道景观

1、康乐大道

1、康乐大道的绿化隔离带景观设计其间可采用三种形态交替:开敞的草坪与绣花花坛；草坪上设城市雕塑与小品(主要分布在东西两端)；整齐划一的阵列乔木。人行道分段设置休息座椅与自行车停车场地；

2、人行道铺装应进行专门的设计，建筑后退红线的地面铺装应与人行道铺装协调衔接，辅砌材料应易于清洗、替换，人行道考虑盲道及无障碍设计，所有地面管线、井盖应结合地面铺装统一设计施工；

3、加强道路沿街的建筑界面的整体设计，注意天际线，建筑色彩设计与广告标志的统一有序布置。非商业建筑应有较多的退界, 建筑与人行道之间鼓励以绿化作隔离。

2、万芳公路

1、重视万芳大道街景设计，建筑的造型、色彩、细部设计，应有建筑师参与。

2、人行道色彩图案应与沿线建筑、环境相协调。

3、居住区主干道

1、保证良好的道路遮荫与冬季的阳光；

2、道路两侧的绿化设计，分南、北、中选用不同的行道树与主导花木；

3、沿路应有足够的夜间照明，照明灯具宜简洁。

4、道路交叉口

1、各主要道路交叉口要进行专门的设计，并要处理人行道过街的问题；

2、保证交叉口建筑足够的后退距离；

3、人行横道线和停车线及各种交通信号必须清晰，布置有序，禁止在交叉口设置广告，避免影响行车及步行视线；

4、交叉口的绿化布置要强化方向感；

5、主要交叉口的设计应考虑左、右转车道展宽；

6、在道路设计中要考虑港湾式公交停车站的位置与设计。

三）开放空间设计

1、生态绿轴

1、对50米生态绿轴重点进行设计，加强其植被覆盖。

2、处理好绿轴与乌溪的关系, 形成山水相依的自然风貌。

3、广场绿化要注意留出眺望视廊，设置休息凉亭，步行道建议采用卵石拼花步行路面。

4、以开放绿化空间为主,严格控制建筑量，少建亭台楼阁。

5、注重河滨岸线的亲水设计；

6、植物配植强调自然，乔木草地为主，少量花木、绿篱。

2、入口广场

1、入口绿化广场应考虑本土环境特征。

2、广场内设雕塑与小品。

3、广场可视具体情况设停车场。

3、滨河绿带

1、建筑后退兰线5-10米以上。

2、滨河绿带以绿化为主, 设滨水步行路, 路面采用自然材料, 如卵石等。

3、采用多种形式的驳岸处理, 建议以亲水自然式驳岸为主。

4、结合滨水用地功能与建筑布局，安排两岸绿地的不同功能和场地、小品设施布置。滨水绿化分别根据休憩、景观、生态的不同功能侧重进行布局。

5、滨水绿地除重点地段布置有特色的标志树（如大樟树）外, 分段采用树形优美, 树色多彩的不同主导树种如垂柳、鸟柏、枫香等集中布置, 塑造出色、香、形各异的滨水绿化环境。

6、对于沿河建筑的立面应重点处理, 建筑立面用材与色彩应统一。

7、加强滨水休憩活动场所设计为健身操、外语角、书廊、游憩或棋牌、聊天等活动安排场地。

四）步行系统

1、商业街区要求建设骑楼，鼓励建设连接相邻建筑的过街楼、拱廊或在建筑内部设立步行商业廊,提供全天候的步行空间系统。

2、建设人行天桥和地下过街道，使步行交通安全穿越车行道。

1）人行天桥可以是开敞或封闭的, 其形式取决于与之相连的建筑。

2）封闭式天桥尽量使用透明材料, 使之尽可能透射光线, 便于行人浏览城市、辨别方向。

3）天桥不宜使用明亮的色彩和反光材料(如镜面玻璃、不透钢等)。

4）地下步行街或通道应连接主要的商业建筑。

5）地下步行街或通道应拥有椅凳、自动售报机、饮水机等, 地面铺设和灯光应有明确的导向作用。

3、地面、地下、架空上述不同标高的步行设施, 应通过台阶、楼梯、自动扶梯连成系统。

4、步行道的附属设施, 如绿化照明、街道家具等设计均重视以人的尺度。

5、步行街

1）结合人流量, 改变一般沿街商铺形式,设计商业街区；

2）步行街应体现江西风貌商业步行街区。具有风土人情和地方特色，又充分体现现代商业生活需求，建筑形式吸取传统的江西传统民居风格并以现代的手法表现。

3）市场、步行街，结合街区的开发, 在其中部设购物休闲广场, 安排户外休息场所与露天饮食空间。

五）室外广告、标识

1、、广告塔、广告板、霓虹灯、灯箱等室外广告物及路牌、店招、交通信号等标志的布置与设计必须统一进行管理审定。 

2、广告、标识设计管理的内容主要包括位置、尺度、形式、色彩。

3、设置在建筑物立面上的广告、标识应在建筑设计时就统一考虑，不应损坏主立面形象；后加的广告，尺度、形态、色彩必须以不破坏建筑立面为原则。

4、鼓励设计使用与江西传统民族风情相协调的广告形式如红灯笼、旗幡、匾额、书法等；现代建筑少采用现代式广告，如霓虹灯、电子显示屏等等。

     5、户外广告可适度结合公用设施，统一精心设计。广告面积、尺度不能很大，避免喧宾夺主。

6、防止过多过大的商业广告破坏园林绿化景观。

7、广告布置、材料、结构、安装均要注意安全措施，布置在高处的户外广告，更要考虑抗风、避雷。

8、户外广告设置必须易于安装、拆装、更新、清洁。

9、道路上的广告，设置间距要合理，光照要柔和、清晰，避免眩光。

10、生态绿轴严格控制、审批广告数量及位置；广场区、康乐大道、万芳公路、湘赣线及商业步行街的广告、标识设计及布置要严格审批、管理。

11、户外广告、标识设计应符合广告、标识设置技术规定（见附件一）  

六）夜景照明

1、道路照明

道路照明应根据道路性质的不同，采用不同的亮度标准和灯杆高度，高级别道路(如主干次道)亮度和灯杆高度较高, 低级别道路(如支路)亮度和灯杆高度较低。

1）街灯建议选用金属卤盐灯；

2）根据不同的道路级别, 路灯灯泡的高度应离地面6-9M；

3）路灯、灯杆和其他附属装置应相互匹配并选用深褐色或黑色。这两种颜色较易于和树木的颜色融为一体；

4）灯杆上不允许做广告, 应容许装置临时的基座, 以布置节日的彩旗或公告。

2、人行道和公园照明

 人行道和公园的照明设计, 应考虑人的尺度，并强调其形式与周围建筑及环境协调, 灯光的色彩应柔和。

1）尽可能地选用金属卤盐灯作为光的颜色；

2）大面积的露天场所, 如广场、草坪、宜选用高杆灯照明；

3）绿化地带的照明灯杆和其他装置应选用深褐色或黑色, 以达到和绿化融为一体效果；

4）小范围的铺砌地面、礼仪性的场所, 如上下车停车区和建筑入口宜采用桩灯；

5）桩灯的高度应为1M, 内有反光镜, 将灯光反射于地面；

6）照明装置的颜色和式样的设计, 应以周围建筑为依据。

3、建筑物照明

建筑物照明应突出重点(对整体而言是照明建筑的选择, 对单体而言是照明部位的选择), 突出特点。并强调整体色光的和谐。

1）重要的公共建筑以及体现本地区城市结构特征的标志性建筑及其周边建筑群, 可选择泛光照明, 其余建筑的泛光照明应从严控制；

2）居住建筑商住建筑均不宜泛光照明；

3）建筑泛光照明的地面设施, 应安装在基地界线以内；

4）建筑泛光照明的设施不能突出于建筑表面, 除非能将其隐蔽于建筑立面中；

5）建筑的第一、二层应不设泛光照明；

6）单幢建筑的泛光照明其色彩不应超过三种；

7）单幢建筑的泛光照明应能突出重点, 如建筑的顶部, 主要的立面线条等, 而不宜采用通体照明, 尤不宜对玻璃幕墙泛光照明；

8）只容许建筑首层的灯光向下照射到基地地面；

9）建筑物向下的投射光, 应和周围道路、公园、广场的灯光相匹配。

七）街道家具

1、街道家具指陈设于街道中的街灯、交通、标志、路牌、消防栓、火灾报警机、邮政信箱、电话亭、垃圾箱、公共汽车候车亭、公共汽车指示牌等设施。

2、为创造有秩序的街道环境, 街道家具必须统一设计，包括设置的位置、色彩、形式，而不应由各系统各自为政。

3、街上的座椅、候车亭、电话亭、书报亭、垃圾筒、邮筒、灯具、导游图和指示牌等街道设施宜采用相同或类似的设计(包括造型、色彩和材料)。

4、采用系列性的街道设施强化场所的主题性。

5、在街道空间中，各种设施往往成组布置，如座椅和花坛的组合布置，街道设施组合布置的重复往往使街道空间具有很强的节奏感。

6、观赏性较强的街道设施(如雕塑、喷泉和亭子等)适合于布置，设立在空间节点处(如公共广场、不同景观区的交接点)，形成局部区域的视觉中心。

7、有些功能性很强的街道设施需要等距布置，以满足服务半径的要求。在城市设计中采用了250米(候车亭、邮筒和导游图)、100米(电话亭)和50米(垃圾筒)三种服务半径。

8、交通标志

1）各种标志的尺度应规格化；

2）在交叉口结合路灯杆以平行路面的方式设置悬臂框架, 规格化标志均安装于框架内；

3）框架应留有适当余地, 以便交通管理改变的可增减标志；

9、消防栓

1）鼓励消防栓结合建筑设置；

2）鼓励消防栓结合花坛, 街头雕塑的基座等设置；

3）消防栓的位置必须十分明显并不许有物体遮挡。

10、公共汽车候车亭

1）公共汽车候车亭应有顶盖及供人小憩的坐凳；

2）允许在适当的位置结合结构设计发布广告；

3）线路牌及线路图可结合结构设计, 并应有照明；

4）候车亭可以设计为单元式, 当有多条线路合并同一站点时, 可以附加单元, 而不是设多个候车亭；

5）候车亭形式应与周边建筑相协调, 并采用与其它街道家具相同的建筑语汇；

6）不鼓励使用鲜艳的色彩, 建议其支撑结构色彩为黑色或深褐色。

11、垃圾箱

1）垃圾箱应设置, 并设于行人集中处；

2）避免使用鲜艳色彩与卡通造型；

3）垃圾箱的形式应与周边其他街道家具相同的建筑语言。

12、电话亭

1）电话亭的设置在主要商业街, 建议每隔30米设一处；

2）电话亭的形式应与周围建筑风格相协调，避免使用鲜艳的或高明度的颜色；

13、邮政信箱

1）邮政信箱形式采用与其它街道家具相同的建筑语汇；

2）邮政信箱应选用外形简洁，体现现代工业造型特点。

14、其他街道家具

1）导游图建议结合公交候车亭设置；

2）建议增加行人休息设施如街凳、自动饮水机等；

3）设置专门的临时自行车停车设施，其形式、色彩应与其它街道家具相协调。

附件一：户外广告设置技术规定

1、通则

1.1户外广告设置必须遵守万载县各类规划条例，广告设置条例及管理办法。

1.2本技术规定适用于万载新城中心区等各类户外广告及标识的设置和管理。

1.3户外广告不得利用交通安全设施、交通标志设置。

   交通安全设施及交通标志是指：

(a)交通信号设施；

(b)交通指路牌；

(c)交通标志牌；

(d)交通执勤岗位设施；

(e)人行道隔离栏；

(f)人行天桥护栏；

(g)道路绿化隔离带护栏；

(h)其他交通安全设施和交通标志。 

1.4户外广告设置不得影响市政公共设施的正常使用

(a)除设公交候车亭外的公交站牌、地铁标志、路名牌、消防栓、邮筒、电话亭、出租汽车扬招牌等设施5米范围之内不得设置户外广告；

(b)户外广告设置不得影响地下管线、高压电力架空线安全运行；

(c)城市道路、公路交叉路口范围内（停车线后面10米为界）不得设置户外广告。

1.5户外广告设置不得损害县容，县貌或者建筑物形象，

(a)透空围墙不得设置户外广告；

(b)在建筑物外墙、顶部不得设置实物造型广告；

(c)具有特色的建筑物及其周围（用地范围外10米为界）不得设置户外广告；

(d) 不得出现其他损害城市容貌或者建筑形象的情形。

1.6户外广告设置物不得利用行道树或者毁损绿地，不得在下列情形设置。

(a)依附于行道树或者影响行道树生长的；

(b)占用绿地插设的；

(c)遮挡绿化景观的；

(d)其它利用行道树或者毁损绿地的情形。

2．建筑物顶部广告设置规定

2.1不可遮挡建筑物顶部有特色造型。

2.2高度24米，24米以下建筑物顶部广告结构及标识的总高度不得大于建筑物高度的三分之一。

2.3高度24米以上和60米以下建筑物顶部广告结构及广告牌的总高度不得大于建筑物高度的五分之一。

2.4广告版面应沿建物外墙持平设置，宽度不得超出建筑物两侧墙面。

2.5广告版面下侧与建筑物顶部或女儿墙之间，钢结构外露不得大于1米，其两侧和背部钢结构外露的应有效遮挡。

2.6在同幢建筑物设置多块广告或在同一视角内多幢建筑设置广告的，其广告设施的造型、规格要相协调。

3．建筑物墙面广告及标识设置规定

3.1平行紧贴于建筑物外墙面设置广告及标识的，其结构与版面设置高度不得超过该建筑物顶部，不得超出该建筑物墙面，底部净空高度须大于4.5米，其结构与版面突出墙面的距离不得大于0.5米。

3.2垂直于建筑物外墙面设置广告及标识的，顶部不得超出该建筑物顶部，底部离地面净空高度不得小于4.5米，其结构及版面外缘挑出距离，原则上不得大于1.5米，每幢建筑物设置不得多于2块，具体规格应与周边环境相协调。

3.3店招店牌应设置在自身店面，其结构及版面两侧不得超出商店建筑侧墙，只能设置在一层，二层以上不得设置。

墙面广告物(无悬挑结构)

4．地面广告及标识设置规定

4.1严格该种形式的户外广告；

4.2人行道小于3米的不设立杆和落地式广告及标识。

4.3外形尺寸不超过1.5M×1M(宽×高) ；

4.4离地高度不小于3M；

4.5每两个广告灯箱的设置间隔：

      支路及商业街:不小于50M；

      次干道:不小于100M；

在人行道上设置广告的间距不得小于15米（公交候车亭除外）。排列式广告的画面和色彩应间隔变化。

4.6形式:每个街廓只允许有一种形式的灯箱；

4.7禁止在交通信号周围30M范围内设该形式的广告灯箱。

5．户外临时性广告设置规定

5.1布幅广告

(a)禁止设置跨街横幅

(b)沿街商店门面横幅必须贴靠门面上方外墙，宽度不超过店面宽度；

(c)设置在建筑物外墙的直幅，广告必须固定在建筑物上部并贴靠外墙往下挂，且不得妨碍行人通行，挂设高度不得超过24米；

5.2宣传画、海报

   纸质宣传画、海报广告限贴街头公共招贴栏，不需审批。

5.3各类充气造型广告只适用于广场、体育馆等公共活动场地。

5.4吉祥物广告的设置

(a)吉祥物广告须设置在较宽敞的场所，设置在人行道的人行道宽度须在3米上。吉祥物必须与周围环境协调。

(b)吉祥物广告设置须牢固稳妥，不易碰倒。

(c)不得在建筑物外墙、顶部设置实物广告。

第五部分  地块控制与引导策略

城市设计致力于创造良好的都市空间环境,优良的都市环境品质。形成充满吸引力和活力的、优雅的和秩序的,具有历史感的、现代化的、特征鲜明的整体意象。

在整体架构的基础上试图通过建立起对构成都市空间环境的主要要素的建设指导原则，在城市规划与建筑设计、道路建设以及其它城市的建设者、使用者、管理者之间架起沟通的桥梁，以协调有序的视觉环境。本准则用于指导建筑、公共空间、广场、绿地及街道的设计，确保形成开放性的、复合性的、全时性的富有激情和活力的万载新城中心区。

本次规划按照不同用地性质与功能，提出相应的设计准则与引导策略。（见图）

第六部分  导向与推进及实施建议

一、推进策略

这样大的一个地区的建设需要有大量的财力投入，而整个建设过程也不可能是几年内完成的，开发程序应考虑到近期与远期相结合。急功近利和漫无目的是建设中要注意的两种极端，这两点都会对城市良好形象的形成产生不利影响。整个建设应当有次序、有重点地开发，局部的开发必须与整体的规划协调，包括与城市周围环境的协调，局部的功能组织，保持整体结构框架和整体的空间形态是十分重要的基础，避免零星开发带来的各自为政。通过万载新城中心区发展规划，实现更大的区域范围内优化资源配置。重点体现在：

1、立即暂停万载新城土地出让及建筑许可申请。万载新城中心区现有不少已批未建用地。为新城整体开发品质效益，应该建立整体规划指导的观念，统合公共建设及私人投资，避免条块开发，自行其是。在规划管理机制尚未建立之前，市政当局应暂停土地出让及核发建筑许可申请，以免造成日后各投资项目不相协调，徒增处理困扰。

2、城市用地供地方式采取新的模式。万载新城建设用地供地方式必须采取新的模式即要建立土地储备流转机制实行“主导与市场运作相结合”的模式。对规划区土地的开发应遵循“整体开发，分期实施”的原则。可通过土地流转中心收购万载新城建设实施区内的存量土地(新增用地也采取类似方式)将其纳入储备库，并由来控制土地一级开发由储备中心把“毛地、生地”变为“净地、熟地”，然后再按市场规律以招、拍、挂方式向外供地即土地二次开发由市场来运作所得资金应纳入控制范围防止不法商家的投机炒作。可制定有关规定针对不同的土地利用方向，采取区别的供地方式。例如规定凡在万载新城规划区内属于金融业、商贸业包括服务、娱乐、旅游业等经营性用地均以招标、拍卖、挂牌方式供地商品住宅开发建设用地必须以拍卖方式出让而对党、政、军机关及一些公益事业用地可采取较宽松的出让方式。

3、先行成立万载新城开发筹备处，以推动相关事务。万载新城中心区开发涉及不同复杂层面的事业过程，必须要有足够的经验的人力投入，而且存在时程压力。现阶段如果以万载新城开发公司来推动开发事务，则需要一定的筹办时间，略显缓不济急。参考世界其它城市推动重大建设的经验，市应先行成立筹备处，遴聘必要的人力着手展开各项开发事务，主要分为二大类，一是持续招募人才、洽谈融资筹资事宜，推动万载新城开发公司的设立；二是立即展开全盘规划布局、操作策略或法规调整拟定、公私事务沟通协调等作业，协助市办好万载新城开发的先期事务(如拆迁安置、用地协调、招商洽谈等)，营造优质的投资环境。

4、应该发挥交通、、服务和景观开发的带动作用，进行公共开发引导。万载新城中心区拥有相当优美的地景特征，但是仅靠目前的现状尚缺乏充分的市场竞争力，开发的地区条件不是很成熟，并面对零落的植被及村落，周边的环境品质与副中心有相当的差距。因此，应该发挥交通、、服务和景观开发的带动作用，以交通拉动TOD（Transit-Oriented Development)，规划促动AOD(Anticipatonion-Oriented development)，服务联动SOD(Service-Oriented Development)，景观带动GOD[(green---oriented development)，全力推进万载新城中心区的开发。

二、推进时序

新城地区开发布局包含有“开发方式”和“开发重点”，开发方式一般有“带状、块状、组团、点轴”等方式，至于开发重点是指某一时期的重点开发地区。对多数城市来说，带状兼有组团状的开发模式是主要的开发方式，而这一开发模式，带动了城市向全方位、纵深的全面开发。万载新城中心区的开发主要是增强空间和时间开发上的关联，分时序选择重点地段，寻求突破，提升城市空间形态，优化空间质量。近中期：培育中心，重点突破；中远期，拓展两翼。

第一阶段，实施前期的准备工作，包括环境的进一步改善的计划，道路交通和市政项目的可行性论证，土地资源的整理、控制和储备。对湘赣沿线的开发项目的推进，这一地区功能和居住环境的完善及先期引进的商务项目将有助于推动万载新城中心区的开发。现状规划区域内仍有若干房产开发计划，正处于不同的实施阶段。所有实施中的开发计划，应在统一框架下进行协调。

第二阶段，工作重点在于公共开发项目的选择和处理好吸引私人投资与公共开发的关系。康乐大道沿线有着良好的发展预期，已经有一些高端房地产项目进入。目前的矛盾是该区域集中了较大规模、成片的居住开发，但布局分散；封闭的、优质的居住区内部环境与缺乏秩序的外部环境形成巨大的反差。先期进入的居住项目，由于整体开发环境滞后，缺少生活性服务设施，难以形成良好的生活氛围；缺少宜人的空间尺度，缺少公共活动的空间和场所。因此，在万载新城居住在还存在一个“心理门槛”。单一的“居住”功能不仅制约开发项目本身的成功，也将制约整个地区整体开发效应的发挥，这对于尽快树立大万载的新形象是极为不利的。万载新城中心区不仅需要城市功能开发的推动，更迫切的是需要增强生活的吸引力。因此，如何凭借万载新城中心区良好的资源条件，借助城市的“溢出”效应，跨越心理门槛，形成多元有机的城市氛围，塑造吸引人的生活环境，这是实现宏伟的“新万载”战略目标关键的一步。建议实施的公共项目包括：万载新城中心区整体环境营造，滨水岸线建设，路网骨架的拓展等。若这一阶段能够同时启动行政办公区建设及文化体育项目，对万载新城中心区的开发将产生极大的推动作用。万载新城中心区的土地价值尚未充分发挥，以环境建设为基本目的的新城开发，将促进万载新城中心区房地产升值，环境建设应深入到各个地块内部，使环境建设不是“一层皮”的局部行为，而是“一个面”的整行动。宣传、广告，鼓励旅游、游憩活动的发展，鼓励私人开发机构于合作开发。

第三阶段，进入大规模开发阶段，但应注意土地供应的节奏和市场需求的关系，并保证公共开发供给适度超前。制定建设策略，发挥引导作用。积极引导土地供应的时机和空间分布，控制批租土地量和结构，处理好土地批租与基础设施建设的关系，开发重点相对集中。基础设施适度超前供给，避免土地开发后基础设施供给不足的问题。拓展融资渠道，投资多元，市政设施建设经营的市场化运作。与接触式扩张和散点式扩张整合起来，以公共项目和功能性项目推动，形成万载整体整合的动力，成为该地区进一步开发的切入点。

第四阶段，整体功能的完善和提升。

三、实施建议

城市设计的实施是城市设计全过程的最重要的阶段，如何形成良性的资金循环，以保证长期的可持续的发展；如何平衡不同地块开发商的利益；如何协调各职能部门的关系；如何实施城市设计的开放空间、公共通道、公共滨水绿地、社会停车库等一系列设施；如何实现对建筑实体形态的引导和有效控制；如何实现街道家具广告的统一协调设想和控制等等，都是必须要解决的重要问题。

1、“特殊目标区”（SPD）模式

将万载新城中心区作为一个“特殊目标区”（SPD）对待

由于地区的开发、建设、管理涉及国家及城市的、法律、法规、组织架构的整体，为提高效率、节省时间，有必要针对万载新城中心区这一独特的地区形成一系列特殊的作法。

2、建立完善的开发组织机制

根据国内外经验、这种“特殊目标区”的开发通常有三种开发组织模式：

第一种，由地方制定特殊的开发计划，招集开发商，实施建设。在这种方式下，资金的动作是开放式的，每一个开发商都与城市的各个系统发生资金、管理上的关系。如日本东京天王洲地区的开发，临海副中心的开发，目前上海市黄浦区也是属于这种开发模式。

第二种，由地方制定特殊的开发计划，并建立的机构（开发公司）统一实施公共设施，进行招商。在这种方式下，资金的动作是相对封闭的，每个开发商仅与该机构发生资金关系，由该机构实施基础设施，管理权属于地方。如巴黎的La Defence、上海的虹桥、古北开发区等类似这种开发模式。

第三种，由地方建立机构（开发公司）制定特殊的开发计划统一实施公共设施，进行招商，并履行管理职能。在这种方式下，资金的动作是相对封闭的，管理亦是相对的。如美国纽约的Battery Park City、上海的陆家嘴地区，类似于这种开发模式。

万载县必须根据自身特点建立万载新城中心区的开发组织机制。我们认为最有效的模式是第三种。

3、实施全过程的控制

目前的设计、管理在操作程序上常常是相脱节的，尽管每个建筑单体的招标，审批都会有一个专家委员会，但组织方式是随机的，且专家缺乏了解地区整体规划及设计过程的机会，因而其意见是建立在个人观点、经验、主观喜好的基础上，对地区而言，则是片段的，不连续的。因而，要实施一个好的城市设计，必须实施全过程的控制，其基本模式有：

1）专家委员会

专家委员会同城市设计、建筑、管理部门等几方面专家构成，人员固定，专家委员会必须从城市设计一开始便参与，并跟踪实施全过程。

专家委员会有权对地块建筑、影响地区环境的各个因素，包括绿化、市政设施、道路、街道家具、广告等行使否决权，管理部门根据专家委员会的决定先例职权。

专家委员会受“设计准则”和“设计图则”制约。

2）总设计师

总设计师可由规划、设计、建筑专家担任。从城市设计一开始便参与，并跟踪实施全过程。

总设计师的主要职责是解释地区设计构想，协调各地块建筑、各环境要素的关系，总设计师可赋予少于1/2的否决权。

总设计师受“设计准则”和“设计图则”制约。

3）开发公司

在上文的第三种的模式下，开发公司本身拥有从规划设计到建筑、管理的全过程控制权。开发公司通常会以聘请总设计师的形式实施对环境的全过程控制。开发公司同样受“设计准则”和“设计图则”制约。

4、建立平衡利益机制

本地区各开发地块开发成本不同，仅依靠“市场公平的原则”不可能造就良好的城市环境。因而，为实施城市设计、必须建立平衡开发利益的机制。

1）建立利益平衡基金

其运作方式为：评估地块利益——确定收益标准——对超过标准地块权取平衡基金——基金动作、增值——增值的基金的投入低标准的地块。

如依法发行城市公债：以发行城市公债的方式，集资完成动迁、取得开发用地，及开发新城服务设施，并可采取资金利息补贴形式奖励投资兴建。再从日后长期财产增值挂牌批租之收益或收取民间开发一定比例盈收来支偿公债。

2）运用税收调节

其运作方式为：评估地块收益——确定收益标准——对超过标准的地块提高税收对低于标准的地块减免税收。在这种模式下，必须建立特别的税收机制，操作的顺序不受特别。

为顺利推动先期开发项目，营造投资及旅游消费的环境条件，市要在不产生财税排挤效应、并在不损及长期经济利益的原则下，汇聚足够的融资能量来做这些主导性的先期建设。如美国实施近五十年之税金增额制度(Tax increment Financing，简称TIF)，即为一种以特定地区经开发建设，未来财产税金之增额，逐步偿还先期建设之公共投资融资之方式。实施TIF之财源：公债发行或计划贷款。实施TIF之条件：换言之，地方为促进都市再发展，以规划地区内不能以单一或少数项目承担，但必须先期排除投资障碍或先期营造投资氛围，且回收期超过民间投资门槛但确可自偿之建设。

3）组合开发

其运作方式为：评估地块收益——确定收益标准——组合不同收益地块——组合开发在此模式下，需要有财力雄厚的开发商，能承担较大规模的开发。

也可以以BOT或OT等方式，委托民间投资兴建。针对先期开发项目采取委托（投资兴建经营）(BOT)的模式，由提供土地，委托开发兴建经营新城服务设施，或是由兴建完成相关设施再由民间专业经营(OT)，并给予一定的经营期限，期满后，可收回所有设施再由另行委托。此二方式均可以减轻土地成本的负担。

如果前述融资方式涉及立法修正，在时程上不易配合，则可以考虑由市成立开发公司专责办理先期开发项目，由市成立开发公司，向银行融资或向民间集资，进行建设开发。日后市再从土地收益或税收，长期摊提这些开发支出。