2016年上半年江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、假设开发法是以（）原理为理论依据的。A．收益递增原理B．均衡原C．预期原D．未来趋势原理

2、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。A：货币补偿B：产权调换C：产权调换或货币补偿D：加倍补偿E：房地产估价机构必须加盖公章

3、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。A：性资金B：国内外企业入股的资金C：个人人股的资金D：资产变现的资金E：借款合同

4、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼E：工业用地的监测点评估价格

5、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】A：3758．57万元B：3942．03万元C：3966．10万元D：4769．85万元E：工业用地的监测点评估价格

6、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．10%B．15%C．20%D．25%

7、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．2400B．2580C．2607D．2760

8、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补__与实际情况不符的缺点。A．成本投入的数量B．成本投入的数量和时间C．支出与投入的数量和时间D．销售收入的数量

9、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。A：17.13％B：18.30％C：18.61％D：21.47％E：工业用地的监测点评估价格

10、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。A．《土地法》B．《土地管理法》C．《物权法》D．《财产管理法》

11、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。A．8.00B．11.76C．16.80D．24.00

12、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。A：原始价值B：市场价值C：账面价值D：成交价格E：工业用地的监测点评估价格

13、下列说法错误的是__。A．我国现有商业银行属于全能型商业银行B．我国商业银行实行的是分支行制C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主

14、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38B．42C．58D．60

15、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。A．100B．150C．160D．200

16、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。A：2500B：3000C：3500D：4000E：工业用地的监测点评估价格

17、企业所得税实行比例税率，其税率是。A：10％B：18％C：25％D：33％E：执行层的组织协调

18、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在__。A．资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的比银行信用少C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的比银行信用多D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要

19、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。A．屋面板B．屋架C．天窗架D．托架

20、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。A．1250B．1750C．2050D．2150

21、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D：会计折旧E：工业用地的监测点评估价格

22、某临街深度30．48 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价为．【2004年考题】A：53．34万元B：85．34万元C：106．68万元D：213．36万元E：工业用地的监测点评估价格

23、土地使用税采取__的税率。A．比例税率B．地区差别税率C．分类分级的幅度定额税率D．超额累进税率

24、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调

25、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为__元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A．7999B．7967C．7996D．8028

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，银行可采取的货币有。A：降低再贴现利率B：提高首期付款比例C：提高法定存款准备金率D：缩短分期付款期限E：公开市场买入证券

2、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

3、下列税种中，采用比例税率的有。A：契税B：房产税C：耕地占用税D：土地E：城镇土地使用税

4、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据

5、住房公积金管理的基本原则是__。A．住房公积金管理委员会决策B．银行专户C．财政监督D．住房公积金管理中心运作E．住房公积金管理中心决策

6、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。A：城市用地布局结构评价B：城市市政设施和公共服务设施评价C：社会、经济构成评价D：城市土地质量评价E：城市用地环境评价

7、测定长期趋势值的方法主要有。A：扩大时距法B：缩小时距法C：移动平均法D：最大二乘法E：最小二乘法

8、某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金(月租金超出300 万元以外的部分收取超额租金)，该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。A：5B：10C：15D：12．5E：借款合同

9、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。A：有限责任原则B：无限责任原则C：股份有限原则D：平等原则E：不平等原则

10、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A：挑战定价法B：领导定价法C：目标定价法D：随行就市定价法E：借款合同

11、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。A：房证结合B：地证结合C：图卡结合D：图档结合E：房地结合

12、住房公积金管理的中心环节是。A：住房公积金的决策B：住房公积金的运作C：银行专户存储D：财政监督E：执行层的组织协调

13、下列关于抵押的表述中，不正确的有。A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产E：抵押权为价值权，也是实体权

14、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来历史价格资料C．房地产的现时价格资料D．估价人员选取的价格资料

15、下列关于划拨土地，说法正确的是。A：划拨土地可以转让，但是有条件的B：划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金C：划拨土地无偿取得，因此不得转让D：划拨建设用地使用权可以出租E：划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格

16、信用是指。A：经济活动中的一种管理行为B：经济活动中的一种借贷行为C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的

17、某房产面积10 000 ㎡，要求测绘精度为二级，则其限差为。A：4B：6C：12D：24E：执行层的组织协调

18、下列关于会计分期，说法正确的是。A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间C：会计分期又称为会计期间D：按年度编制的财务会计报表也称为年报E：以一年确定的会计期间称为会计年度

19、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。A：权责发生制B：谨慎C：配比原则D：划分收益性支出与资本性支出E：执行层的组织协调

20、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。A．销售利润率=销售利润/销售收入B．销售利润率=销售利润/总开发价值C．销售利润率=销售利润/总开发成本D．销售利润率=销售利润/项目总投资

21、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。A：第一阶段初期B：第二阶段C：第一阶段后期D：第三阶段E：第四阶段

22、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是__。A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果

23、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。A．拍卖人收取佣金是一种法定行为B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金E．收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

24、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。A．4B．6C．12D．24

25、勘察设计的委托应遵守如下规定。A：委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方B：工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行C：工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行D：委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方E：委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方