2017年陕西省房地产估价师《制度与》：房地产经纪活动管理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。A：38B：42C：58D：60E：工业用地的监测点评估价格

2、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。(2008年试题)A：7.50%B：7.56%C：7.71%D：7.76%E：借款合同

3、普通股票持有者之间的平等原则是指。A：股票持有者的身份是平等的B：每一股份的平等C：在权利方面是平等的D：在义务方面是平等的E：执行层的组织协调

4、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。A：申报的成交价格B：申报的市场价格C：申报的租赁价格D：申报的成本价格E：执行层的组织协调

5、某市上期房屋预测销售面积200 000 ㎡，实际销售220 000 ㎡，平滑指数为0．43，则本期预测销售面积为㎡。A：208 600B：380 600C：211 400D：239 400E：借款合同

6、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A．开发工作量B．经营利润C．经营收入D．投资数额

7、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10％)A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工业用地的监测点评估价格

8、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。A：260B：300C：360D：600E：房地产估价机构必须加盖公章

9、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。A：10．0B：12．5C：13．5D：40．0E：工业用地的监测点评估价格

10、对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。该阶段为__。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策

11、__通常是构成城市居住区的基本单位。A．居住小区B．居住组团C．胡同D．四合院

12、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。A．宏观区位B．中观区位C．微观区位D．其他区位

13、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元A．2500B．3000C．3500D．4000

14、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠，张某应缴纳营业税元。A：100B：150C：300D：400E：执行层的组织协调

15、土地实行四级超额累进税率不正确的为__。A．增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%B．增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%C．增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%D．增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%

16、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性C．土地所有权的排他性D．土地的有限性

17、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。A：上升到下降B：下降到上升C：高于合理空置率到低于合理空置率D：低于合理空置率到高于合理空置率E：借款合同

18、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是__。A．毛租金乘数法B．潜在毛收入乘数法C．有效毛收入乘数法D．净收益乘数法

19、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型

20、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。A：建筑平面图B：建筑剖面图C：结构施工图D：建筑立面国E：执行层的组织协调

21、个人公积金贷款利率实行__。A．浮动汇率B．固定汇率C．一年一定D．半年一定

22、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600 元／、2800元／。该市2007—2008年度普通商品住宅价格的环比发展速度是。A：107．69％B：7．69％C：110．3％D：10．3％E：执行层的组织协调

23、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。A．30B．40C．60D．70

24、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调

25、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。A．合法原则B．公平原则C．替代原则D．估价时点原则

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为。A：习惯性购买行为B：寻求多样化购买行为C：化解不协调购买行为D：复杂购买行为E：随意性购买行为

2、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元。A．2500B．3000C．3500D．4000

3、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。A．23.80%B．20.23%C．19.70%D．18.96%

4、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有（）。A．市场供给的特点B．市场需求的特点C．市场交易的特点D．市场价格的特点E．市场竞争的特点

5、下列关于监护人，表述正确的是。A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人B：未成年人的监护人是其父母C：无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人D：无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人E：对无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人

6、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括__。A．注册资本应在2000万元以上B．注册资本应在5000万元以上C．从事房地产开发经营的时间不少于5年D．近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2E．上一年房屋建筑施工面积不少于15万m2

7、下列关于征地的表述中，正确的有。A：根据当前规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍E：征地时的水井，属于地上附着物补偿

8、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。A：未依法取得房地产产权证书的B：共有房地产，已经其他共有人书面同意的C：权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D：权利人对房地产的处分权受到的E：司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式房地产权利的

9、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

10、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）。A．潜在毛收入B．有效毛收入C．净运营收益D．税后现金流量E．税前现金流量

11、下列关于地籍图的阐述错误的是__。A．地籍测量绘制的图件称为地籍图B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D．地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料

12、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。A．分期付款B．收取预售款C．收取定金D．返本销售

13、证券一般具有的特点包括。A：买卖时不存在证券交易价格B：可以依法转让C：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益D：证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益E：证券是一种商品，可以进行依法买卖

14、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】A：土地所有权B：国有工业用地使用权C：宅基地土地使用权D：大型游乐场E：乡镇企业用房

15、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于__日。A．7B．10C．15D．30

16、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。A：米B：平方米C：立方米D：吨E：樘

17、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关B．县级以上C．房屋拆迁管理部门D．城市规划行政主管部门

18、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。A．417B．500C．460D．450

19、我国央行目前规定，不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A：建设银行B：工商银行C：商业银行D：农业银行E：借款合同

20、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以__为限，每次不超过3个月。A．2次B．3次C．4次D．5次

21、房地产使用权目前主要是__。A．土地占有权B．土地收益权C．土地所有权D．土地使用权

22、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于。A：选择专业化B：单一市场集中化C：市场专业化D：产品专业化E：借款合同

23、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：公募债券E：私募债券

24、下列属于正常利润的是__。A．创新利润B．使用自有土地的地租C．企业主应得的酬金D．雇佣工人的剩余价值E．企业主自有资本的利息

25、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。A：公有房屋的租赁B：私有房屋的租赁C：住宅用房的租赁D：非住宅用房的租赁E：公共房屋的租赁