土地开发控制规划

 一.土地使用强度管制区划

（一）控制原则 

      针对海流图镇城区现状土地开发情况，规划对土地开发按照如下原则加以控制：

1.注重旧城更新.改善旧区人居环境

    现状旧城区功能混杂、用地性质犬牙交错。规划将通过旧城更新，调整用地布局，挖掘用地潜力，降低建筑密度，改善旧城人居环境，完善各项配套设施。

2.科学确定开发强度、引导各片区合理发展

    从实际出发，综合衡量现状用地使用强度情况和未来城镇发展的要求，合理确定旧城区更新改造的建筑容量控制标准，对新开发用地，尤其是城北新区的土地开发，要加强控制，制定控制指标体系，引导片区的合理开发。

3.严格控制生态敏感区的开发，保护生态环境

    规划对位于生态敏感控制区域的土地开发建设要加强控制。

（二）控制指标

    考虑海流图镇土地开发状况，参照国家、地方有关标准，选取容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等指标，从以下几个方面加强规划建成区的土地开发强度控制。

1.建筑高度控制规划

    规划结合不同用地的区域特点、地理特征以及功能要求，对城区的建设高度进行分区控制，总体分为三级：

    1.1低层区

    建筑高度控制在12米以下，主要为规划区内的基础设施用地、中小学用地、一类居住用地和仓储用地。

    1.2多层区

    建筑高度控制在24米以下，主要为城区内的大部分居住用地以及工业用地。

    1.3中高层区

    建筑高度控制在24-50米，主要为城区中心的行政办公、商业服务等公共服务设施以及北部新区的小高层居住用地。

二.基于用地性质的开发强度控制

    规划建成区主要土地用途包括居住、公建、工业和仓储等，这4类用地容纳的建筑实体和人口最多，基本决定了城镇的建筑实体密度和人口容量，对这4大类用地进行有效控制是实现城镇整体开发强度控制的关键，也具有实际操作性。而其他类型用地，如市政、对外交通、绿地等设施和地区由于其本身使用的特殊性，结合与之相关的其他法规和技术标准，已能实际约束其开发强度，因此不必再另行规定。海流图镇城区居住用地容积率基本控制在1.0—1.5，公共建筑容积率建议在1.2—2.5，工业仓储容积率建议不低于0.6。

三.基于地块区位的开发强度控制

    土地开发强度要综合考虑不同地段的土地极差、景观价值、生态环境等要求，一般城镇中心区、城镇发展轴、城镇主要干道两侧以及紧靠中心区、城镇发展轴及干道外围等区域，容积率较高；接近城镇边缘、地形较为复杂或接近生态敏感区以及生态区边缘、或因特殊需要控制的区域，容积率一般较低。

四.绿线、蓝线、黄线划定与管制

（一）绿线控制

    绿线指城镇各类绿地范围的控制线。包括规划范围内的城镇公共绿地、生产防护绿地、风景林地等用地。城镇绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设，不得进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。在城镇绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当逐渐迁出。近期不进行绿化建设的规划绿地范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并按照《城乡规划法》的规定，予以严格控制。因建设或其他特殊情况，需要临时占用城镇绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。

（二）蓝线控制

    蓝线指城镇规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城镇地表水体保护和控制的地域界线。在城镇蓝线内禁止进行违反城镇蓝线保护和控制要求的建设活动，禁止擅自填埋、占用城镇蓝线内水域；禁止影响水系安全的爆破、采石、取土活动，禁止擅自建设各类排污设施，禁止其它对城镇水系保护构成破坏的活动。

（三）黄线控制

   在规划中确定的对城镇发展全局有影响的、必须控制的城镇基础设施用地的控制界线为黄线。这些基础设施包括大型公共停车场、车辆保养维修基地、城镇交通综合换乘枢纽等城镇公共交通设施；取水工程设施和水处理工程设施等城镇供水设施；污水处理设施；燃气储配站等城镇供燃气设施；城镇热源等城镇供热设施；变电所等城镇供电设施；邮政局、电信局等城镇通信设施；消防站等城镇消防设施；防洪堤、截洪沟、防洪闸等城镇防洪设施；以及其他对城镇发展全局有影响的城镇基础设施。

    城镇黄线内的建设活动，应当贯彻安全、高效、经济的方针，处理好近远期关系，根据城镇发展的实际需要，分期有序实施。

    在城镇黄线范围内禁止进行下列活动：违反城镇规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有城镇基础设施；其他损坏城镇基础设施或影响城镇基础设施安全和正常运转的行为。

在城镇黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法办理相关审批手续。