宁夏省2015年上半年房地产估价师《制度与》：房地产广告的内容考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

2、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A．548.19B．558.15C．567.39D．675.40

3、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是__。A．征收土地实行两级审批制度，即和省级B．征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C．基本农田由审批D．基本农田以外的耕地未超过35公顷的由审批

4、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。A．估价时点和估价对象均为现在B．估价时点和估价对象均为未来C．估价时点为现在，估价对象为未来D．估价时点为现在，估价对象为过去

5、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。A：38B：40C：68D：70E：执行层的组织协调

6、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A：3939．61万元B：4433．88万元C：4768．50万元D：5652．09万元E：工业用地的监测点评估价格

7、强制拍卖的标的是指。A：被人民在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产B：被人民在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产C：被人民机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产D：被司法机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产E：执行层的组织协调

8、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。A．温差效应B．绿岛效应C．温压效应D．热岛效应

9、在房地产测绘中，通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是。A：房产分幅图B：房产分丘图C：房产分户图D：房产宗地图E：执行层的组织协调

10、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。A：退房B：换房C：买房D：卖房E：执行层的组织协调

11、已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。A：7．78％B：8．28％C：13．21％D：14．21％E：工业用地的监测点评估价格

12、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。A．8.0B．5.6C．5.0D．0.7

13、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85B：360.49C：362.93D：365.29E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售

15、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。A：1B：3C：5D：6E：执行层的组织协调

16、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保

17、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。A．网络图法B．坐标系数C．横道图法D．表格法

18、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。A．较大B．较小C．不同D．大致相同

19、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。A．原出让方B．转让人C．规划行政主管部门D．原出让方和市、县规划行政主管部门

20、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。A：供给非同质性B：需求多样性C：竞争充分性D：交易复杂性E：借款合同

21、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。A：4075.0B：4242.5C：4410.0D：4577.5E：工业用地的监测点评估价格

22、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。A：相互影响性B：寿命长久性C：数量有限性D：保值增值性E：工业用地的监测点评估价格

23、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。A．相邻土地的权利界线B．海拔高程C．用地面积的分摊系数D．套内建筑面积与共有分摊面积

24、某可比实例实际成交价格为3 400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。A：3 401．36B：3 398．C：3 538．78D：3 266．67E：工业用地的监测点评估价格

25、建筑密度通常以控制。A：上限B：下限C：中限D：上、下限E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为__万元。A．1257B．1571C．800D．1300

2、下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是（）。A．成本利润率B．投资利润率C．资本金利润率D．资本金净利润率E．资产负债率

3、下列符合房地产广告要求的有。A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容

4、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。A：供需分析B：竞争分析C：市场占有率分析D：投资收益分析E：宏观因素分析

5、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。A．417B．500C．460D．450

6、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经__讨论通过后实施。A．当地房地产行政主管部门B．房地产开发商C．业主大会D．物业公司

7、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。A：条形基础B：桩基础C：箱形基础D：整体式筏式基础E：执行层的组织协调

8、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09

9、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是__。A．买地——建房——卖房B．买房——经营C．买房——出租——转售D．买房——出租E．买地——开发——转让

10、下列不属于房地产拍卖特征的是。A：房地产拍卖数量多,价值高B：房地产拍卖的时间短C：房地产拍卖法律性强D：拍卖结束后续工作多E：执行层的组织协调

11、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A．0.21B．1.23C．2.01D．3.23

12、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用__的权利。A．占有B．使用C．收益D．处分E．额外改建

13、房地产估价师有下列情况之一，由注册机构撤销其注册，收回注册证书__。A．本人未申请续期注册的B．完全丧失民事行为能力的C．受行政处罚的D．死亡或失踪的E．脱离房地产估价师工作岗位连续时间达1年以上的(含1年)

14、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。A．措施费B．规费C．利润D．企业管理费E．税金

15、物业管理的社会化有两个基本含义，即。A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E：职能部门要到社会上去选聘物业服务企业

16、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同

17、房地产开发企业不得采取的方式销售商品房。A：分期付款B：收取预售款C：收取定金D：返本销售E：执行层的组织协调

18、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据

19、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。A：直接资本化法B：投资法C：收益乘数法D：利润法E：现金流量折现法

20、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．领导定价法

21、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是__。A．要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同B．要支付临时使用土地补偿费C．使用后要完全恢复原状D．不得修建永久建筑物E．使用期限一般不超过两年

22、下列行为中，需要缴纳契税的有。A：事业单位购买办公用房B：因地震导致房屋灭失而重新购房C：个人购买经济适用住房D：奥运冠军接受奖励的房屋E：城镇职工按规定第一次购买公有住房

23、防水材料包括三大类。A：防水卷材B：防水涂料C：防水物理材料D：防水化学材料E：建筑密封材料

24、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。A：管理费用B：营业费用C：财务费用D：统筹费用E：额外费用

25、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是。A：由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B：申请业主与房屋所有权主体不一致C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D：在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书E：执行层的组织协调