2015年上半年天津房地产估价师《制度与》：房地产行规考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。A．2526B．2241C．2135D．2985

2、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格

3、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的__债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A．房地产企业债券B．个人住房抵押贷款C．房地产企业抵押贷款D．金融机构长期融资

4、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。A．目标定价法B．成本加成定价法C．随行就市定价法D．价值定价法

5、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007年试题)A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：借款合同

6、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。A．8.0B．5.6C．5.0D．0.7

7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05B．0.98C．0.95D．1.03

8、城市用地评价中下列哪项属于适宜修建的用地__。A．一类用地B．二类用地C．三类用地D．已征用的土地

9、拆除公益事业房屋，应当。A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿C：产权调换D：产权调换或货币补偿E：房地产估价机构必须加盖公章

10、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。A．单位比较法B．分部分项法C．工料测量法D．指数调整法

11、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间。在这期间内，有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生变化，而这些变化必然会影响到造价的变动，从而使工程造价呈现的特点。A：大额性B：动态性C：个别性和差异性D：层次性E：执行层的组织协调

12、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。A：67.60B：811.24C：1622.48D：2433.72E：工业用地的监测点评估价格

13、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款的比例向售房单位缴纳维修资金。A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调

14、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】A：15年B：16年C：17年D：20年E：工业用地的监测点评估价格

15、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。A．前期考核B．开发C．建设D．使用

16、初步可行陸研究阶段投资估算的精确度可达，所需费用约占总投资的0.25％~1．5％。A：±5％B：±10％C：±20％D：±30％E：借款合同

17、会计的基本职能不包括__。A．反映职能B．监督职能C．管理职能D．控制职能

18、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。A．上升B．下降C．不变D．升降难定

19、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月

20、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和因素，是影响房地产市场发展的。A：基本因素B：首要因素C：一般因素D：重要因素E：借款合同

21、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。A．房地产中介服务B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪

22、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。A：性资金B：国内外企业入股的资金C：个人人股的资金D：资产变现的资金E：借款合同

23、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。A：1840B：2840C：2966D：3000E：工业用地的监测点评估价格

24、2004年8月28日，十届常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。A：“国有”和“集体”B：“有偿”和“无偿”C：“出让”和“转让”D：“征收”和“征用”E：房地产估价机构必须加盖公章

25、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。A．1570.975万元B．1370.975万元C．1270.975万元D．1070.975万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。A：抵押人到期未偿还债务的B：抵押人擅自处分抵押房地产的C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的

2、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费

3、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率B．空置率C．利息备付率D．成本利润率

4、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

5、下列关于担保公司设立，表述正确的是。A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市批准C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司D：担保公司的组织形式为合伙企业E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业

6、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况．当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A：资产负债率B：借款偿还期C：投资回收期D：流动比率E：速动比率

7、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。A：大型商场B：旅游设施C：营房D：高速公路E：高尔夫球场

8、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。A．3000元B．6000元C．1.5万元D．3万元

9、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

10、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A．权益原理B．收益递增递减原理C．均衡原理D．适合原理

11、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．无法确定

12、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融。A：银行、证券、保险业分业经营B：银行、证券、保险业分业监管C：银行、证券、保险业共同经营D：银行、证券、保险业合作经营E：银行、证券、保险业共同监管

13、外墙装饰材料是用于（）等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。A．外墙B．踢脚C．阳台D．隔墙

14、经济适用住房价格__。A．由市(县)制定B．实行市场调节价C．由房地产开发商定价D．由限定销售价格

15、敏感性分析的最基本方法是（）。A．因素不确定分析B．线性因素分析C．单因素敏感性分析D．多因素敏感性分析

16、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算B．住房公积金的缴存核算C．业务收入核算D．业务支出核算

17、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。A：生物污染B：固体废弃物污染C：噪声污染D：废水污染E：废气污染

18、对一般__的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A．规模小B．内容复杂C．规模较大D．不太复杂

19、建筑物的功能折旧原因不包括__。A．自然环境恶化B．消费观念变更C．设备陈旧落后D．城市规划改变E．变化

20、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。A：地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水B：防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水C：防水层粘贴在外墙内表面叫内防水D：外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差E：內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补

21、城市用地分类中，工业用地包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：工矿企业的库房附属设施等用地E：露天矿用地

22、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。A．28元/m2B．2688元/m2C．2708元/m2D．2734元/m2

23、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境

24、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。A．特殊B．另类C．吉芬D．个性

25、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。A：直接费B：间接费C：利润D：税金E：税费