北京2015年上半年房地产估价师《制度与》：房地产经纪合同要求试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划 

2、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。

A：用大样图表示其细部做法的一套图纸

B：用平面图表示建筑物的外部

C：用总平面图表示建筑物的位置

D：用平面图及剖面图表示其内部

E：执行层的组织协调

3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。

A．7.5%

B．7.56%

C．7.71%

D．7.76% 

4、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。

A：搬迁期限不同于拆迁期限

B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限

C：拆迁期限从属于搬迁期限

D：搬迁期限不能超出拆迁期限

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。

A．7.90%

B．11.08%

C．11.83%

D．13.73% 

6、单利计息与复利计息的区别在于__。

A．是否考虑资金的时间价值

B．是否考虑本金的时问价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率 

7、成本法最基本的公式是。

A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧

B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧

C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

E：工业用地的监测点评估价格 

8、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。

A：适于进行长期投资

B：变现性差

C：易受影响

D：存在效益外溢和转移

E：借款合同 

9、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。

A：下降

B：上升

C：不变

D：不能确定

E：借款合同 

10、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。

A．两家银行按债权比例受偿

B．两家银行均等受偿

C．甲银行优先全额受偿

D．乙银行优先全额受偿

11、对高层建筑进行地价分摊不可以选取的方法有__。

A．按建筑面积进行分摊

B．按使用面积进行分摊

C．按房地价值进行分摊

D．按土地价值进行分摊 

12、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系

C．业主目标收益要求

D．物业适应性 

13、2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于__万元。

A．4000

B．5000

C．6000

D．7000

14、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和__。

A．前期费用

B．房屋开发费

C．财务费用

D．办公费 

15、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。

A：5‰

B：2．5‰

C：1．5‰

D：0．8‰

E：执行层的组织协调 

16、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。

A．工业厂房

B．工业用地

C．商品住宅

D．商住用地 

17、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理改革的两个重要方面。

A：建设施工制度

B：建设投资规定

C：建设规划制度

D：建设监理制度

E：执行层的组织协调 

18、是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。

A：建筑平面图

B：建筑剖面图

C：建筑立面图

D：总平面图

E：执行层的组织协调 

19、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。

A．人力资源和社会保障部

B．住房和城乡建设部

C．所在地省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门 

20、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2003年考题】

A：土地取得成本+开发成本

B：土地取得成本+开发成本+管理费用

C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D：开发完成后的房地产价值

E：工业用地的监测点评估价格 

21、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。

A：195万元

B：210万元

C：213万元

D：217万元

E：工业用地的监测点评估价格 

22、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是。

A：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比

B：凡是內部有孔隙的材料，其密实度都大于1

C：材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质

D：材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质

E：执行层的组织协调

23、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位 

24、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是__。

A．收入效应=价格效应+替代效应

B．价格效应=替代效应+收入效应

C．替代效应=收入效应+价格效应

D．替代效应=收入效应-价格效应

25、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。

A：密度

B：表观密度

C：密实度

D：孔隙

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。

A．征收相当于出让金20%的土地闲置费

B．征收相当于出让金30%的土地闲置费

C．征收相当于出让金40%的土地闲置费

D．无偿收回 

2、零售商业物业的分类不是按__分类的。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．建筑范围

3、拍卖标的亦称，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。

A：拍品

B：拍卖物

C：拍卖人

D：拍卖方式

E：拍卖时间 

4、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。

A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价

B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价

C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系

D：每条等产量曲线代表一定数量的产品

E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的

5、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（）等方面的知识。

A．市场分析与市场推广

B．项目策划与投资决策

C．国家法律与各级及其部门的规章

D．房地产估价

E．财政金融 

6、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出

B：重新购建价格相当于账面价值

C：重新购建价格是客观重新购建价格

D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 

7、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。

A．产品调查

B．价格调查

C．市场需求质量调查

D．分销渠道调查

E．促销策略调查 

8、下列属于平均指标的是。

A：算术平均数

B：调和平均数

C：中位数

D：众数

E：标准差 

9、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。

A：权责发生制

B：谨慎

C：配比原则

D：划分收益性支出与资本性支出

E：执行层的组织协调 

10、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。

A：对房地产本身进行投资改良

B：需求增加导致稀缺性增加

C：通货膨胀

D：外部经济

E：提高建造成本

11、下列有关收益法估价的公式中，正确的是（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

E.E 

12、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品

B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品

E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的 

13、财务杠杆效应是由于引起的。

A：贷款利率与项目全投资收益率不同

B：预售收入与自有资金收入占总收入比例不同

C：预售收入资金回笼较快

D：自有资金投入时间点的差异

E：借款合同

14、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是__。

A．开发商

B．设计单位

C．承包商

D．监理单位 

15、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是__和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。

A．指数平滑分析

B．趋势拟合分析

C．时间序列分析

D．相关分析 

16、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。

A．2160

B．2175

C．2181

D．2205 

17、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。

A：人力资源和社会保障部

B：住房和城乡建设部

C：所在地省级人事行政主管部门

D：所在地省级房地产行政主管部门

E：执行层的组织协调 

18、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类。

A：描述性调查

B：试探性调查

C：抽样性调查

D：因果性调查

E：电话回访性调查 

19、下列关于招标的说法，不正确的是__。

A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 

20、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。

A：搜集交易实例

B：选取可比实例

C：对可比实例的市场价格进行适当的处理

D：对可比实例的成交价格进行适当的处理

E：求取比准价格 

21、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。

A：职工购买自住住房时的提取

B：职工建造自住住房时的提取

C：偿还购房贷款本息时的提取

D：离、退休时的提取

E：出境定居时的提取 

22、影响房地产价格的社会因素，主要有__。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．房地产投资

D．房地产投机

E．城市化

23、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是。

A：基础

B：条形基础

C：整体式筏式基础

D：箱形基础

E：执行层的组织协调 

24、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。

A：租赁合同到期，合同自行终止

B：符合法律规定可以解除合同条款的

C：符合合同约定可以解除合同条款的

D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的

E：因不可抗力致使合同不能继续履行的

25、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。

A：支付土地出让金的贷款

B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C：用于土地储备的贷款

D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E：购房贷款