国内长租公寓经营要素分析

中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中提出，长租公寓企业能否做大做强，需考量如下四个经营要素点：

一、运营管理体系

管理体系和IT系统支持，规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。

分散式公寓在规模化扩张到500-1000间时，通常会出现管理瓶颈，基于Excel 和线下粗放管理在超过500间规模时容易导致失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降），小螺趣租即典型案例。各一线公寓公司均从早期就开始在管理体系和IT支持上进行投入。

图表　国内长租公寓企业运营管理体系分析

资料来源：中投顾问产业研究中心

二、产品研发能力

产品与客户需求的匹配决定出租率，应建立产品实验室，根据客户需求迭代更新，实现产品标准化。

自如、寓见等一线公寓公司在总部设立了产品研发实验室（样板间），能够持续改进产品。产品研发的主要功能包括：

图表　国内长租公寓企业产品研发能力分析

资料来源：中投顾问产业研究中心

三、企业融资能力

企业持续融资能力是满足公寓业务规模化的必须。

有了初步的运营和IT体系以后，持续面临的是资金瓶颈。公寓业务高投入，低毛利，在规模化发展时一定是负向现金流。10000间分散式公寓意味着上亿元人民币的投入。没有得到持续投资的企业房源基本停在1000间左右。

可以看出，对于房地产这一“烧钱”的行业来说，是否有足够的资金支持是能否继续发展的决定性条件。

四、批量拿房资源

通过数据分析可以看出， 企业上万间规模的突破是需要批量资源的。

持续拿到融资的企业，在发展到万间体量时，为了继续快速扩张且保持租金及出租率水平，将不能无地继续靠地推来获取房源和租客，而是需要批量拿房这个核心资源的支持。我们看到目前两大龙头企业自如和青客，都是有强资源作为保障的运营公司：

（一）自如友家依靠链家地铺的扩张，从地铺经纪人获取批量的房源线索；

（二）青客公寓以国资背景，获得上海市地方支持，拿到地方投资（嘉定、闵行区分别投资2000万元）及支持（地方发动、动迁办批量提供房源，并提供租房补贴、税务优惠）

除此两家，一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，能否找到房源供应的战略合作伙伴，也是长租公寓企业能否做大做强的决定性因素。