2012最新物业师模拟考试试题-经营

（物业经营管理）

一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．建筑面积在10万m2以上且定位于家庭式消费的零售商业物业是(  )。

  A．居住区商场      B．地区购物商场    C．区域购物中心    D．邻里服务性商店

2．从传统上来说，对酒店和休闲娱乐设施的经营管理活动属于(  )行业。

  A．酒店管理    B．房地产投资   C．服务管理    D．房地产金融服务

3．房地产资产管理是通过(  )来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投

  资者的投资回报目标。

  A．设施管理的工作    B．现场操作层面的管理   C．物业管理的工作    D．组合投资管理的工作

4．房地产开发投资属于(  )投资。

  A．长期    B．间接    C．短期    D．直接

5．房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出房地产投资具有(  )。

  A．相互影响性    B．影响性   C．不可移动性    D．各异性

6．下列不属于避免风险方法的是(  )。

  A．选择鼓励的项目投资

  B．选择有收益保证的项目投资

  C．选择有税收优惠的项目投资

  D．选择开发建设成本由国家支付重要部分的项目投资

7．对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包括(  )。

  A．税金        B．建造费用   C．还本付息    D．职工薪酬

8．单位本金经过一个计息周期后的增值额是(    )。

  A．利息    B．本金和   C．终值    D．利率

9．已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为(    )。

  A．19. 25%       B．18. 81%    C．4.5%          D．19.56%

10.甲公司向银行贷款400万元搞一个投资项目，期限为2年，年利率为12%，若该贷款还款方式为按一年12次计息，到期后一次偿还本金，则甲公司每次支付的利息总额是(  )万元。

    A．48       B．96    C．56       D．192

11.技术进步速度越快，设备的(  )寿命越短。

    A．技术    B．自然   C．使用    D．经济

12．已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，则该投资项目的动态投资回收期为(  )年。

单位：万元

13．判断一个物业属于收益性物业还是非收益性物业是看该物业(  )。

    A．目前是否正在直接产生经济收益

    B．目前产生经济收益的大小

    C．能获得收益期限的长短

    D.在本质上是否具有直接产生经济收益的能力

 14．评估投资价值与评估市场价值的方法的不同之处是(  )。

    A．假设前提    B．理论依据   C．评估主体    D．评估目的

 15．真实需求与真实供给的相互作用能造成(  )价格的正常波动。

    A．成交    B．实际   C．市场    D．理论

16．某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为4200元／m2，出租的年末净收益为380元／m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为(  )元/m2。

    A．37.15       B．3932.15   C．3848. 15      D．3770. 55

17．某宗物业交易总价为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5% ，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为(  )万元。

    A．50            B.  48. 82        C．49.87         D．49. 70

18．某旧住宅，测算其重置价格为60万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为3万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引 起的经济折旧为6万元。则该旧住宅的现值为(  )万元。

     A．43       B．49   C．46       D．54

19．以下属于影响房地产市场发展的社会因素的是(    )。

     A．家庭收入水平及分布  B．人口数量及状态  C．物价水平     D．房地产金融

20.以下不属于房地产市场交易特点的是(  )。

    A．交易是房地产产权的流转    B．交易费较多 c．耗费时间较长     D．交易信息量较大

21.土地供应的核心是(    )。

    A．土地供应计划    B．房地产价格  c．土地价格    D．消费水平

22.房地产市场的主要对象是(  )。

    A．土地供应        B.房地产税收  C.房地产价格       D.房地产供应

23．在房地产市场分析中，工业物业应重点分析的内容是(  )。

    A．所处地段的交通通达程度

    B．所处地区的流动人口和常住人口的数量

    C．物业的室内设备配置标准

    D．未来人住者的意见

24．下列行为中，(    )只是附属于出租的非活动。

    A．转租         B．承包     C．联营         D．代理

25．在零售商业物业的租赁中，常采用的租金形式是(  )。

    A．净租           B．超出性租金    C．固定租金       D．毛租

26．以下关于房屋租赁登记备案的相关叙述中，正确的是(  )。

    A．房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后60日内，持有关证明文件到市、县人民政

    府房地产管理部门办理登记备案手续

    B．租用房屋从事生产、经营活动的，房屋所有权证作为经营场所合法的凭证

    c．未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同，但也受法律保护

    D．房屋出租人和承租人必须签订书面的租赁合同

27.租赁管理的核心内容是(  )。

    A．租户选择       B.定位目标市场   C．租金确定       D.租约谈判

28．租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前(   )个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。

    A.1            B．2      C.3            D.6

 29.物业管理中的成本包括两大部分，一是所耗费的生产资料转移价值；二是(  )。

    A．物化劳动的价值

    B．企业生产所耗费的材料的转移价值

    C．所耗费的设备转移价值

D．活劳动或劳动力耗费所创造的价值

30.管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。下列属于其内容的是(  )。

    A．财产保险费    B．劳动保护费  C．劳动保险费    D．交通运输费

 31.物业管理成本按照(  )进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平。

    A．费用的经济内容（或性质）    B．经济用途  C．与业务量的关系   D．计算依据的不同

 32.物业管理成本按照与决策的关系划分中，(  )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。

    A．边际      B．沉没   C．可免      D．附加价值

 33.办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。下列属于其内容的是(  )。

    A．加班费    B．工服洗涤费   C．交通费    D．福利费

 34.成本预算的编制方法中，(  )预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和

    业务数量较为稳定的物业服务企业采用。

    A．固定      B．弹性   C．滚动      D．概率

 35.成本控制的类型中，成本有了(  )控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之

    时加以控制，把它在合理范围之内，以达到降低成本的目的。

    A．事先      B．事中   C．反馈性    D．防护性

  36.物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是(  )合同。

    A．建设施工    B．设计规划   C．设备采购    D．物业服务

 37.物业管理招标投标的原则中，(  )原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布，特别是面向整个物业  管理行业公开招标的物业管理项目，更应对外公布操作程序、标书要求等，使有关各方都能了解，从而便于行业监督和社会监督，增加透明度，保护招标投标双方的合法、正当权益。

    A．公开      B．公平   C．公正      D．合理

38.物业管理招标一般程序中，招标领导小组成立后的首要任务是(    )。

  A．编制一套招标文件        B．向社会发布招标公告

  C．投标单位的资格审查      D．发放招标文件及有关设计图样、技术资料等

39.按(  )划分，风险可分为纯粹风险与投机风险。

  A．风险的对象      B．风险发生的原因   C．损失的性质      D．风险影响的程度和范围

40.风险的重要特征是它的不确定性和(  )，不易被人们感受到或了解到。

  A．潜在性          B．不可预测性   C．负面性          D．可测性

41.保险的一般原则中，(  )原则要求投保人对投保标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系。

  A．近因            B．可保利益     C．诚信            D．比例分摊

42.下列不属于保险当事人的是(    )。

  A．保险人          B．投保人       C．被保险人        D．受益人

43.企业财务活动的环节中，(  )是指物业服务企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。

  A．资金筹集    B．资金运用  C．资金耗费    D．资金分配

44.下列不属于资产负债表揭示的财务信息是(    )。

  A．企业拥有并可利用的经济资源，包括资产总额、结构和分布情况

  B．揭示了企业负债的水平与构成等

  C．表明了企业所有者权益的多少、构成状况等

  D．-定时期企业的盈亏状况

45.财务报告分析的主要形式中，(  )分析是财务报告分析的最基本形式。

  A．全面        B．专题    C．财务报表    D．内部报表

46.物业管理绩效评价基本指标中，(  )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均

  资产总额的比值。

  A．净资产收益率    B．总资产报酬率  C．总资产周转率    D．流动资产周转率

47.物业管理绩效评价评议指标的内容中，(  )是指物业服务企业所采用的包括增加科技投入（如管理智能化）、建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋划和策略。

  A．经营发展策略    B．发展创新能力  C．服务硬环境      D．综合社会贡献

48.通常情况下，认为速动比率较为合理的比率是(  )。

  A．等于1    B．大于1   C．等于2    D．大于2

49.写字楼物业管理的目标中，(    )目标是物业资产保值率和升值率最大化。

  A．宏观    B．经营  C．管理    D．服务

50.下列不属于写字楼物业管理风险特点的是(  )。

  A．全员性    B．全期性  C．动态性    D．灵活性

51.写字楼物业的特点中，保持产权的(  )是写字楼物业保值增值的关键。

  A．合理性    B．完整性  C．准确性    D．公平性

52.写字楼物业管理的工作模式中，(    )管理包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。

  A．租户    B．租赁期间   C．租务市场    D．经营状况

53.近十年来，随着我国国民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年(    )以上的速度增长。

  A. 10%    B．15%   C．20%    D．25%

54.(    )是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。

  A．需求的内部效应    B．需求的外部效应   C．同类零售店聚集效应    D．中心地理论

55.零售商业物业中主要租户的租约期限为(    )年

  A．3～10    B．10～20   C．20～30    D．30～40

56.零售商业物业现场管理计划的机构设置中，(  )负责根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施。

  A．办公室    B．财务部    C．安保部    D．工程部

57.零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。下列不属于其模块的是(  )。

  A．招商及承租户组合    B．零售技术    C．物业维护    D．策略与运行管理

58.组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于(  )投资领域。

    A．房地产  B．证券   C．股权  D．基金

59．通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约(  ) IT12时，就应该编制物业资产管理清单。

   A．20000    B．30000   C．50000   D．60000

 60.下列不属于不良物业资产的表现形式的是(  )。

    A．以固定资产和在建工程形式表现的不良资产

    B．房地产不良贷款

    C．金融机构直接投资房地产形成的不良资产

    D．其他不良信贷资产中的房地产抵押物

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得o．5分）

61.写字楼的类型包括(  )写字楼。

    A．出租    B．出租出售复合型  c．出售    D．自用出租复合型   E．自用

62.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为(  )。

    A．混合型    B．抵押型  C．收益型    D．权益型  E．管理型

63.房地产投资的个别风险包括(    )。

  A．变现风险  B．资本价值风险  C．时间风险  D．收益现金流风险  E．或然损失风险

.用来考察房地产项目盈利能力水平的指标包括(  )。

    A．现金回报率    B．投资回报率  C．资产负债率    D．财务净现值 E．财务内部收益率

65.收益性物业价值的高低主要取决于(  )。

  A．获得净收益的可靠性      B．经济寿命的长短

  c．获得净收益期限的长短    D．未来净收益的大小   E．物业的使用状态

66.以下物业中，能采用市场比较法进行估价的有(    )。

  A．写字楼    B．纪念馆  C．标准厂房    D．商铺   E．学校

67.影响房地产市场转变的社会经济力量包括(  )。

  A．人文环境的变化    B．生产和工作方式的转变  c．金融业的发展    D．房地产供给

  E．政治制度的变迁

 68.干预房地产市场的目标包括(  )。

    A．保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间

    B．引导新建项目的位置选择

    C．实现房地产市场持续健康发展

    D．使存量房地产资源得到最有效地使用

    E．引导需求适应供给条件的变化

69.房屋租赁的特点有(  )。

    A．租赁双方都是符合法律规定的责任人

    B．转移房屋的所有权

    C．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

    D．房屋租赁关系会因所有权转移而中止

    E．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

70.下列情形中，房屋不得出租的有(    )。

    A．共有房屋未取得共有人同意的    B．未依法取得《房屋租赁证》的

    C．属于违章建筑的    D．权属有争议的  E．已抵押，未经抵押权人同意的

71.营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括(  )等。

    A．直接人工费    B．直接材料费  C．间接费用    D．管理费用  E．财务费用

72.成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求有(  )。

    A．必须同其他预算相协调

    B．要以各项定额为基础

    C．应有相应的组织合同措施保证

    D．要全面权衡，提高资金使用效益

    E．既要符合实际，又要适当留有余地

73．《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立都应遵循(  )和合法的原则。

  A.平等    B．自愿  C．公平    D．客观  E．诚实信用

74.下列关于物业管理公开招标的说法中，正确的是(    )。

  A．招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者

  B．竞标单位较多，工作量大，时间长

  C．-般适用于规模较大的物业

 D．可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠

  E．可能漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标

75.企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，主要环节有资金的(    )。

A．筹集 B．运用  C．投资 D．耗费 E．分配

76.根据分析的主体不同，财务报告分析可分为(  )分析两种。

  A．全面  B．内部  C．专题  D．外部  E．趋势

77.写字楼业务的特点主要有(  )。

  A．所处区位好，但规模较小  B．多为现代化的高层建筑  C．功能齐全、配套设施完善

  D．多由专业物业服务企业管理  E．保持产权的性是写字楼物业保值增值的关键

78.按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为(  )两个层次。

  A．策略与运行管理    B．整体运营管理  C．集中管理    D．分散管理  E．现场管理

79.零售商业物业现场管理计划中开办费的内容主要有(  )。

  A．筹备期工资和奖金    B．小型工具购置费  C．办公设备购置费    D．公共能耗费    E．保险费

80.不良物业资产在处置过程中，应遵循的原则有(    )。

  A．要充分利用各种技术方法    B．要始终围绕项目开展工作

  C．要先易后难、先小后大      D．要广泛利用社会资源和市场力量

  E．要始终做到利益最大化

一、单项选择题

参