2007年《土地法学》试卷(B)标准答案

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一、单项选择题：（每题1分，共20分）

l、若同一宗房地产设定若干个抵押权时，并在同一时点登记，拍卖抵押房地产后，抵押权人按  C   清偿债权。

    A、签订抵押房地产合同的顺序      B、债权大的优先

C、债权比例                             D、抵押权人的性质

    2、A房地产公司通过出让方式获得一幅土地使用权，土地使用权出让合同签订日为1998年1月1日，领取国有土地使用权证的日期是1998年4月1日，约定的动工开发日是不迟1998年6月1日，但是该A公司未按要求开发建设，土地一直闲置，按法律规定征收相当于土地出让金20％的土地闲置费，那么，征收土地闲置费的日期大约是  B    。

      A、1999年 4月    B、1999年 6月   

 C、1999年 1月     D、2000年 6月

3、国家对房地产开发用地的供给方式主要是  C    。

      A、划拨  B、出让  C、出让、划拨  D、转让

4、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为（D）

A、商场、豪华住宅、私立学校

B、豪华住宅、商场、私立学校

C、私立学校、商场、豪华住宅

D、商场、私立学校、豪华住宅

5、土地使用权转让时，其地上建筑物所有权（A ）转让。

A、随之   B、不能    C、由转让人决定是否    D、可以

6、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为（C）年。

A、40     B、50      C、60      D、70

7、目前我国土地所有权转移的唯一形式是土地的（ D  ）。

A、出让    B、继承    C、抵押    D、征收

8、我国现行法律规定，基本农田保护区的面积应占本行政区耕地总面积的（ D ）%

A、50   B、60   C、30    D、80

9、已抵押的土地使用权（C）

A、不能转让       B、可以转让但只能转给抵押权人

C、可以转让但必须经过抵押权人同意

D、可以转让但转让的价格必须由抵押人确定

10、农民集体整体移民后，原属于其所有的土地应（B  ）

A、通过征用，转变为国家所有 B、直接成为国家所有

C、划分给邻近集体所有         D、所有权不变

11、以出让方式取得土地使用权的，需要转让房地产时，只需要符合（ D ）

A、按照出让合同约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件

C、转让房地产时房屋已经形成的，还应当持有房屋所有权证书

D、以上三项都必须同时满足

12、某房地产企业转让一宗房地产，价格是100万元，其开发成本是80万元，则该企业应缴纳营业税为（ A ）万元

A、5   B、4   C、1   D、8

13、征收土地时，土地补偿费和安置补助费的标准是依据（ C ）来确定的

A、征收后土地使用权出让的价格

B、征地时实际发生的费用

C、使被征地单位的农民保持原有的生活水平

D、农民集体的实际需要

14、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。那么，需要安置的农村人口数为（ B ）人

A、100   B、50   C、200   D、60

15、某农民将自己在村里的住宅卖给了城里的亲戚。请问他的行为（ C ）

A、只要双方都同意，并订立书面合同，按照合同约定办理即属于合法行为

B、只有经村委会同意，才合法

C、属于违法行为

D、经过县级以上同意，即可视为合法

16、关于现行土地证的说法，正确的是（ B ）

A、土地证是土地权属的唯一凭证

B、只是一种形式上的证书，具体内容应当以土地管理部门的登记为准

C、我国只有土地使用权证

D、相当于以前的地契，取得土地证就等于取得了土地使用权。

17、城市规划区内的土地产权应向（ D ）部门登记

A、   B、工商管理   C、房产管理   D、土地管理

18、关于土地管理和机构的说法，正确的是（ C ）

A、下一级土地管理部门隶属于上一级土地管理部门

B、上级土地管理部门对下级土地管理部门有直接管辖权

C、土地管理部门属于同级的职能机构

D、土地管理部门无权对同级的土地违法行为进行监督检查

19、占用基本农田25公顷作为建设用地，其批准权在（ A ）

A、 B、省级 C、县级 D国土资源部

20、契税实行的是（ A ）税率

A、比例  B、定额  C、超额累进  D、幅度定额

二、判断题（每题0.5分，共10分）

l、国家凭借政治权力征收土地出让金或地租。（×）

2、所有的企业都是法人。（×）

3、办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地则要根据转让房地产时有无土地增值额来判断。（√）

4、投标的行为属于要约。（√）

5、土地使用权转让、抵押时，其地下埋藏物、矿产资源等也随之转让、抵押。（×）

6、土地使用权转让后，受让人必须继续履行土地使用权出让合同。（√）

7、以划拨方式取得土地使用权的单位，若将其房地产转让或出租，应将转让收入和租金收益中所含的土地收益上缴国家。（√）

8、两宗以上的房地产设定同一抵押权的，在抵押关系存续期间，其承担的担保义务可以分割，但当事人约定不可分割的除外。（×）

9、全民所有制企业与农业集体经济组织共同兴办的联营企业需使用集体土地的，必须办理征收手续。（×）

10、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（×）

11、城市土地所有权属于城市土地管理部门。（×）

12、资本主义国家的土地全部属于私人所有。（×）

13、土地使用权买卖、赠于，应办理土地使用权变更登记。（√）

14、土地行政管理部门与土地使用者之间只是一种契约关系。（×）

15、我国土地市场中交易的是国有土地使用权。（√）

16、镇可以拍卖属于自己管辖范围内的国有土地使用权。（×）

17、土地使用权出让金属于国家对土地使用者使用土地行为征收的一种税。（×）

18、中华人民共和国实行土地社会主义公有制。（√）

19、依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（×）

20、只要是城市行政区内的土地，肯定是国有土地。（×）

三、分析论述题（共70分）

1、资料：近几年我国每年都要查处大量土地违法案件，2004年更是立案查处土地违纪违法案件7万余件。人们担忧，这些违法占地案很多借口项目上马了，工程建大半了，为防止损失的扩大，只好补办手续，将非法占地“合法化”了。如果大家纷纷效仿“生米做成熟饭”的“经验”，侵占土地“先上车后补票”，形成“法不责众”之势，最严格的耕地保护制度还有什么意义？

问题：请分析上述资料，谈谈你对“土地违法”和“先上车后买票”的看法，说出自己的对策。（10分）

答案要点：

要让“最严格的土地管理制度”落地，首先要加大对违法占地的处罚力度。现在的处罚力度往往与违规后的可能收益不成正比，违法成本过低是违法占地屡禁不止的一个重要原因。而且，我们现在出台的很多制度在处罚方法上规定得太含糊。应该建立一种责任制，一旦出现土地违法占用，要问责主要领导，实行一票否决，使他们不敢再心存“先上车后补票”的侥幸心理。

2、资料：我国现行的全国土地利用总体规划纲要以及各省市的土地利用总体规划，大多是我国确立土地用途管制制度后，以1996年为基期，1997～2010年为规划期的第一轮土地利用总体规划。这一轮土地利用总体规划实施到第八个年头的时候，不得不启动新一轮修编。

“规划不是一定要等到规划期末才能进行修编，未到规划期末就进行修编，这是正常的现象，国外也是这样。”全国土地利用总体规划专家小组成员、中国人民大学教授严金明说。

规划期未到就要修编，究竟是什么原因所致？

在去年12月初的北京市十二届常委会17次会议上，北京市主管城建的刘志华副所作的《土地利用规划和管理情况的报告》中透露：“北京市2003年末的建设用地总面积已经超出2010年规划期末的最高上限。”

刘志华提到，土地利用总体规划实施期间，北京经济社会发展条件发生一系列重大变化，该规划方案预见性不强，而建设用地增长较多，全市建设用地规模超出了规划末期控制指标，新增建设用地和建设占用耕地均突破了规划目标。

早在2003年，根据国土资源部《关于开展2003年土地变更调查工作的通知》(国土资发2003  231号)文件要求，北京市就组织实施了2003年度土地利用现状变更调查工作。此次调查的结果显示：截止到2003年10月31日，该市农用地面积合计为1677.18万亩，建设用地面积合计为462.75万亩。

而在《北京市土地利用总体规划（1997～2010年）》中明确规定，到2010年该市主要用地指标规划为：农用地1293880公顷（1940.80万亩），建设用地296680公顷（445.0万亩）。原规划建设用地445.0万亩，实际建设用地面积达462.75万亩，北京市实际建设用地超过规划17万亩，而农用地面积比规划少了260多万亩。也就是说，北京市不仅提前7年透支了它的土地利用指标，还无偿“借用”了2010年以后的指标17万亩。

北京市国土资源局的一位工作人员表示，“这几年包括北京在内，全国整个的经济发展都比较快，特别是沿海地区的发展就更加迅速，因此应该说这是一个比较普遍的现象。”北京超规划用地的情况并非个案。本报记者综合各地媒体报道获悉，在距离土地利用总体规划年限还有七八年的时候，山东省已经使用了规划用地的80%，而浙江省则超过99%，不少地区5年就用完了10年的用地指标。这个问题在城市建设发展迅速、房地产市场发达的地区尤为普遍。

问题：结合材料谈谈你对土地利用总体规划编制与管理的看法和建议。（10分）

答案要点：

（1）土地利用总体规划编制随意性强，缺乏科学依据；

（2）规划执行不到位，违反规划的行为没有得到制裁，规划作用没有发挥；

（3）规划管理缺乏动态调整机制，“编制——执行——问题反馈——修订”，使得规划不符合发展目标需要，成为制约社会经济发展的“死的规划”；

（4）规划的应有的法律地位缺乏法律依据。

3、资料1：作工作报告时指出，今年要继续把好土地、信贷闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款，从严控制新开工项目。同时，为促进粮食生产稳定发展和农民持续增收，要切实保护耕地特别是基本农田，稳定粮食播种面积，不断提高粮食综合生产能力。同时加大产业结构调整、资源节约和环境保护力度，综合运用各种手段，特别是价格、税收等经济手段，促进节约使用和合理利用资源。

资料2：按照我国法律规定，征地是行为，“国家为了公共利益可以征地”。然而，在调研中发现，一些地方片面追求“以地生财”，认为“经营土地就是搞房地产，城市竞争就是地价竞争”，几乎一切征地项目都“搭乘”公共利益，随意出让国有土地。据16个省(区、市)国土资源部门对各类建设项目用地的调查，征地项目不仅包括交通、能源、水利等基础设施，工商业、房地产等经营性项目征地占到总量的22％，学校、企业用地等也占到13％。东部某省会城市的项目用地中，真正用于公共利益的不到10％，大量的是经营性用地。与一些地方用地指标严重不足的状况相反，一些开发区、特色园区、乡镇工业园区奢侈圈地，大片荒芜，有的面积由规划的几平方公里变为几十、上百平方公里，但“圈而不用”现象突出，一些入园企业甚至自行改变用地内容，变搞工业项目为搞房地产、建。

农村工作领导小组办公室有关负责人说，正因为土地的用途不同导致了价格不同，所以一些热衷于“圈地”。结果是肥了一批人，也毁了一批人。公共利益不明，土地的所有权和经营权不清，随意圈占耕地的现象就很难制止，农民的利益也将继续被剥夺。

问题：结合材料谈谈你对我国土地管理制度、土地管理立法和耕地保护的看法。（10分）

答案要点：

（1）土地管理制度问题，土地收益和地方财政的分税制；

（2）公共利益定义不明；

（3）法律法规与有冲突；

（4）产权不清晰、不完整；

（5）地方利益和国家利益不一致，地方保护主义；

（6）土地利用结构不合理，用地效率低，没有建立用地效益评价制度；

（7）对耕地保护的制度流于形式，违法占地的违法成本太低。

4、资料：讲到开发建设领域商业贿赂的种种招数，近年来在房地产界干得有声有色的西南某城市房地产商人李南可谓“个中高手”。他告诉记者：“春节、中秋、国庆等传统节日，是与联络感情的最佳时机。根据各个城市的经济情况、所处位置以及帮助自己的程度，在我心里有一个好处费的价目表。以西部中等城市为例，科级干部5000元，处级干部一万元到两万元，局级干部则需要三万元到五万元才拿得出手。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%到3%。”

问题：结合资料谈谈你对我国土地一级市场的状况、土地所有权制度、土地管理制度的认识和改进的想法。（20分）

答案要点：

（1）垄断土地一级市场；

（2）一级市场地价非市场决定，定价缺乏依据，随意性较大；

（3）双轨制和行政审批权存在为“寻租”提供方便；

（4）国有土地所有权主体缺位和所有权主体与行政管理主体混同，使得国有土地所有权利益得不到保护；

（5）监督机制不合理，使得监督形同虚设；

（6）房地产开发利润巨大；

5、资料： 侦察过此案的天津市河西区经侦支队政委曹荣生介绍说，经侦支队经过连续一个月的走访调查了解到，焱达房地产建设的260套房子中，初步统计共有123套房子涉及重号，重号户达到281人次。另根据2003年8月重房户前来天津市第二中级登记的不完全统计，有85套房间涉及重复出售，涉案房款583万元。

买房的群众谈到“我们是按正规手续购买的房子，房地产商也是有资质的，如何知道这里面有问题？”一年多来，受骗购房者曾经到多个相关部门反映相关问题，但始终没有得到答案和解决。

问题：结合资料谈谈你对我国现行不动产登记制度的看法，你认为如何改进制度安排才有可能杜绝这类案件的发生？（10分）

答案要点：

（1）土地登记和房产登记分离，登记机关不统一；

（2）登记类型和名称各搞一套，容易造成误解和混乱；

（3）登记机构隶属于行政管理部门，行政色彩浓厚；

（4）对登记内容的实质性审查不够严格，流于形式；

（5）法律对登记机关失职或失误没有责任追究制度；

（6）法律规定对登记的规定有自相矛盾和漏洞；

（7）需要对上述问题进行改进。