吉林省房地产估价师《制度与》：合理使用征地补偿相关费用考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D．环比价格指数

2、业主公约由__制定并修改。A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同

3、下列用地中，不宜划拨供给的是__。A．伙房建设用地B．工商管理所办公楼建设用地C．上市公司保卫科值班室建设用地D．科技博物馆扩建项目建设用地

4、商业标准宗地的位置应是__。A．街角地B．二面临街地C．一面临街地D．畸零地

5、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。A．建设部B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．省级房地产行政主管部门D．地方行政主管部门

6、缴存住房公积金的工资基数是。A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成E：执行层的组织协调

7、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。A：相关单位B：个人C：集体D：相关单位和个人E：工业用地的监测点评估价格

8、信用最显著的特征是。A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡B：具有强制性的活动C：以价格围绕价值而运动D：货币运动E：执行层的组织协调

9、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2.4％B：3.0％C：3.8％D：7.2％E：工业用地的监测点评估价格

10、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A．67.60B．811.24C．1622.48D．2433.72

11、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。A．外部经济B．需求增加导致稀缺性增加C．生活水平的提高D．通货膨胀

12、价格效应是指。A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情況下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象E：执行层的组织协调

13、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。A：个人企业B：合伙企业C：集体所有制企业D：全民所有制企业E：执行层的组织协调

14、收益法适用的条件是房地产的。A：收益能够量化B：风险能够量化C：收益或风险其一可以量化D：收益和风险均能量化E：工业用地的监测点评估价格

15、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。A．供给B．需求C．购买能力D．购买欲望

16、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。A：1：500B：1：1000C：1：2 000D：1：3 000E：执行层的组织协调

17、在强制拍卖中，拍卖的主体是。A：人民和拍卖公司B：竞买人和买受人C：人民和拍卖标的所有权人D：拍卖公司和拍卖标的所有权人E：执行层的组织协调

18、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道B．房号C．幢D．丘

19、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。A．1994年7月5B．1993年7月5日C．1994年8月15日D．1993年6月1日

20、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由代表国家行使。A．使用权B．征收权C．购买权D．所有权

21、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。该城市写字楼的平均建设周期为年。A：1．20B：1．67C：2．00D：2．80E：借款合同

22、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。(2007年试题)A：125B：250C：300D：375E：执行层的组织协调

23、下列关于预告登记的表述中，正确的是。A：预告登记仅适用于预售商品房的登记B：预告登记后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之曰起3个月内未申请登记的，预告登记失效C：房屋预告登记只能由双方共同申请D：房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明E：执行层的组织协调

24、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A：B：C：a×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格

25、房地产权属登记的地域范围是。A：城市建成区內的所有房地产B：城市规划区內的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产C：城市行政区域內的国有土地及其上的房屋D：城市规划区內国有土地范围內取得土地使用权和房屋所有权的房地产E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。A：用途B：区位C：建筑规模D：建筑档次E：房地产开发企业

2、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的细分市场，即，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即。A：差异性营销，集中性营销，无差异性营销B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销C：集中性营销，无差异性营销，差异性营销D：集中性营销，差异性营销，无差异性营销E：借款合同

3、下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是。A：城乡居民房屋保险B：建筑工程一切险C：企业财产保险D：安居定期保险E：执行层的组织协调

4、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是__。A．承租人将承租的房屋擅自转租的B．签订无效合同的C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的D．承租人故意损坏房屋的

5、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：停止侵害

6、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。A．变动费用B．固定费用C．材料费用D．人工费用

7、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值B．主观合理价值和非公开市场价值C．主观合理价值和客观合理价值D．公开市场价值和非公开市场价值

8、信托的职能包括。A：融通资金B：财产所有权的转移性C：财务管理D：信用服务E：收益分配的实绩性

9、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。A：海洋生物排放的废物B：航行沿海的船舶排出的废油C：油轮触礁而漏散的原油D：临海工厂排放的废水E：沿海居民抛弃的垃圾

10、非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前申请续期。A：3个月B：6个月C：1年D：2年E：执行层的组织协调

11、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证

12、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。A．选择专业化B．产品专业化C．大量定制D．市场集中化

13、建筑工程招标文件中，不包括。A：工程标底B：工程数量C：设计图纸D：合同条件E：借款合同

14、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。A：允许流通物B：流通物C：禁止流通物D：特殊流通物E：一般流通物

15、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2％，基准收益率为10％。该项目的财务内部收益率为。A：20％B：14.31％C：14.69％D：14.80％E：借款合同

16、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。A．合法交易B．合法产权C．合法使用D．合法处分E．合法区位

17、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A．12%B．12.55%C．12.68%D．13.55%

18、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。A．零售商的财务能力B．零售商的声誉C．零售商的组合与位置分配D．零售商的经营内容

19、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。A．客户评价B．项目评估C．担保方式评价D．贷款综合评价E．环境评价

20、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。A．1700B．2000C．2100D．2400

21、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

22、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。A．经济适用房B．自建住宅C．高档别墅D．联建住宅

23、下列属于农民集体土地范围的包括。A：村农民集体的土地B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地C：乡(镇)农民集体的土地D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

24、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。(2005年试题)A：确定调查方式B：设计问卷C：收集信息D：定义市场区域E：借款合同

25、影响房地产价格的社会因素，主要有__。A．政治安定状况B．社会治安状况C．房地产投资D．房地产投机E．城市化