安徽省2016年下半年房地产估价师《制度与》：附加、加成和减免模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法B：未来数据简单算术平均法C：未来数据资本化公式法D：过去数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格

2、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。A：40B：48C：60D：70E：工业用地的监测点评估价格

3、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始B．变更C．转移D．他项权利

4、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格

5、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。A．3790元/m2B．4238元/m2C．4658元/m2D．4663元/m2

6、下列有关丘的表述中，不正确的是__。A．一个地块属于一个产权单元时称为丘B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C．组合丘一定大于丘D．房屋权属证书中应注明丘号

7、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A．房地产周期B．房地产循环C．房地产周期循环D．房地产周期运动

8、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。A：区位因素B：社会因素C：实物因素D：权益因素E：工业用地的监测点评估价格

9、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工业用地的监测点评估价格

10、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是。A：在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水B：当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水C：纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值D：木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小E：执行层的组织协调

11、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。A：536B：549C：557D：816E：工业用地的监测点评估价格

12、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A：较高B：较低C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格

13、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。A．31.46万元B．32.46万元C．33.46万元D．34.46万元

14、__是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发法

15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格

16、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章

17、属于直接融资的金融工具为__。A．存款单B．保险单C．支票D．银行承兑汇票

18、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。A．36%B．62.07%C．73．47%D．80%

19、投资者所要求的最低利率是__。A．基础利率B．存款利率C．贷款利率D．同业拆借利率

20、市场比较法是将__与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A．估价对象B．估价目标C．估价手段D．估算价值

21、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在身上。A：开发商B：银行C：购房者D：都是E：借款合同

22、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。A：标的非自有性B：主体的特定性C：目的的利他性D：权利义务的对等性E：执行层的组织协调

23、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】A：1．67％B：2．33％C：2．75％D：3．33％E：工业用地的监测点评估价格

24、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是__。A．动态指标更合适B．是否考虑资金的时间价值C．国外多用动态指标D．静态指标简单

25、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元／㎡，预测值为3 630元／㎡，修匀常数为0．65，则下一期房地产的预测值为。A：3 610．5元／㎡B：3 619．5元／㎡C：3 711．5元／㎡D：3 719．5元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、保险合同的当事人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人

2、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．新兴产业

3、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查B．市场营销因素调查C．竞争情况调查D．消费者调查

4、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的__登记申请予以核准登记。A．初始B．转移C．变更D．他项权利E．注销

5、”可贷资金利率理论”认为。(2008年试题)A：可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和储蓄三个要素构成C：利率不是由可贷资金的供求决定的D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数

6、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的包括。A：县B：市C：省D：E：收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

7、处分抵押房地产所得金额，应首先__。A．扣除土地出让金B．支付处分抵押房地产的费用C．偿还抵押权人债权D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

8、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。A：土地分等定级B：土地直接定级C：土地间接定级D：级差支出测算E：级差收益测算

9、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

10、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为__，A．10%B．15%C．5%D．9%

11、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。A．78%B．85%C．117%D．150%

12、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。A．满足感B．满意率C．效用D．满意度

13、关于物权的效力说法有误的是__。A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B．同一标的物一般来说物权优先于债权C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利

14、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。A：市场分析B：选择目标市场C：细分市场D：市场定位E：市场调查

15、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于．【2006年考题】A：卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率)B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D：应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率E：买方实际付出的价格／(1-应由买方缴纳的税费比率)

16、市场定位战略主要有几种。A：产品差别化战略B：服务差别化战略C：主题差别化战略D：人员差别化战略E：形象差异化战略

17、宏观经济目标包括。A：充分就业B：价格稳定C：经济增长D：国內收支平衡E：国内收支不平衡

18、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A．权益原理B．收益递增递减原理C．均衡原理D．适合原理

19、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。A：经市(县)批准B：经委托人书面同意C：经房地产行政主管部门批准D：经省(自治区、直辖市)批准E：执行层的组织协调

20、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。A：抵押B：租赁C：权利D：义务E：赠与

21、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。A．联合代理B．独家代理C．双重代理D．自行销售

22、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A．1000B．1100C．1200D．1300

23、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。A．征地费及拆迁安置补偿费B．勘察设计及前期工程费C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E．住宅建筑、安装工程费

24、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。A．工程质量监督机构B．建设单位C．工程监理单位D．房地产开发主管部门

25、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民申请宣告其死亡。A：下落不明满1年的B：下落不明满2年的C：下落不明满4年的D：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的