物业案例分析 (6)

【案例】 

叶先生是小区的常住户，护卫员都很熟悉，李先生是一个月才来住四、五天的，有的护卫员对他不熟悉，但都是某别墅小区的业主，很巧的是有一天下午回家下着雨，且雨下的比较大，叶先生的车在前面，李先生的车在后面，大门口值班的护卫员一看是叶先生开车回来了，又下着雨就把道闸杠开上去了（业主应该是要凭业主住户卡刷卡出入），车刚一过又把道闸杠放下来了，刚好拦住李先生的车。当时正下着雨，李先生打开车窗刷卡就进去了，什么也没说，一到家就打电话到管理处投诉：别的业主进小区有卡也不用刷，护卫员一看到人就把大门开了，我也是你们小区的业主，同样发几百万买的别墅，没有天天回来就低人一等了吗

【处理】 

首先承诺遇到类似的天气，值班护卫员就站在卡机旁替业主刷卡出入  李先生今天发生这样的事情我代表管理处全体员工向阁下道歉。是因为值班员对小区的全体业主不是都很熟悉，而导致今天的事情发生，并不是阁下没有天天回来就低人一等了，而是我护卫队长对队员培训不到的不可推卸责任，平常我们都是凭业主住户卡业主自行刷卡出入小区的，因为今天的天气比较特殊下着大雨，护卫员也是本着方便业主的心意出发的，希望业主阁下能给予理解。我向阁下承诺，凡以后遇到类似的天气，值班护卫员就站在卡机旁替业主刷卡出入。 

其次，多从自身找缺点和不足   从今天这件事可以看出主要是：一是我们护卫员对小区全体业主的熟悉程度还不够，这是平常对护卫员的培训不到位，要求护卫员对小区业主的熟悉程度不严而导致；二是我自身作为护卫队的队长对下雨天业主出入小区刷卡没有考虑到细节，对岗位实际操作的引导不够。在这方面管理处会加强护卫员对小区业熟悉度的培训和岗位实际操作的引导。 

其三是感谢   李先生感谢您的这次投诉，再一次给了我们为阁下服务表现的机会。 

案例2、滴水结冰,职工在小区内摔伤,物业公司是否应该承担责任?

 [案情] 

2001年2月23日,上海市某工厂职工李某早晨去工厂上班,因连续的天气寒冷二楼台阶出现结冰,李某走上台阶时滑倒摔伤。李某认为物业公司未尽到维修保养责任，没有及时处理台阶结冰问题，应该对其滑倒摔伤负有赔偿责任，物业管理公司认为李某自己走路不小心而摔倒，责任应该由自己承担，不同意赔偿。李某向提起诉讼。 

[分析] 

李某对自己的滑倒受伤主观上有过错，应负有一定责任。李某在白天行走，应当发现台阶上有接冰，并应当预见到有滑倒的危险，在走路时因自己不小心而摔倒，主观上显然有过错。而被告物业公司负有对物业进行养护、保障物业使用方便、安全的义务，在出现结冰天气时应当及时清理小区范围内的结冰。《物业管理条例》第三十六条规定了物业管理公司未履行合同约定义务时应当承担赔偿责任。物业管理公司和李某对伤害的发生都有过错，构成民法理论上的“混合过失”《民法通则》第131条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。” 

[判决] 

上海市人民作出一审判决：物业管理公司对李某滑倒摔伤应承担相应的赔偿责任，需支付李某由于滴水结冰摔倒受伤医疗费中的60% 

即800元人民币。 

[启示] 

物业管理日常工作当中的每一个细节都不容忽视，很明显该案例是由于物业管理公司对滴水结冰可能造成损害事故情况的忽略而造成的，因此物业公司在对小区的日常管理当中应该制定严格的环境卫生管理规程，（比如，清洁制度建设、清洁员岗位职责制、清洁卫生检查制度、清洁卫生操作规程等），此外，清洁卫生管理是一项日常性的长期工作，所以还应加强对清洁员工素质、环保意识的培训。以尽量避免此类事故的发生。

案例3、护卫员打不还手

[案例]：护卫员打不还手 

2004年9月5日下午17:15分,国优检评小组亲临某小区检评工作。 

17:20分,某某号业主家的客人(车牌为:XXXXX),做完客离去经过大门口,值班护卫员小李同志以标准的军礼，向该车主敬了个礼，以正规的工作程序及标准,向该车主收取临时停车费五元(时间为15:40分----17:20分)，该车主另有一个朋友携带行李在大门口等此车，该车主因为酗酒过度的原因，下车不分青红皂白,对准小李同志的左眼就是一拳,当场导致该同志的眼睛严重红肿.鉴于此严重侵犯他人人身权利的行为.小李同志为避免事态严重，影响国优检查工作,以工作岗位制度严格要求自己,忍声吞气,以大局为重.没有采取任何还击行为.让其车主扬长而去. 

处理：针对小李同志这种顾全大局.舍己为公的敬业精神,公司总经理出面与业主交涉,赔偿医药费。并给予通报表扬和奖励,召集全体员工向该同志学习! 

案例分析4：门岗在询查时的态度

    一日，有2人要到一小区内的律师事务所办事，进小区大门时因此2人正在为要办的事而讨论，对小区大门安全员的询问未予理睬，安全员在三次询问未果的情况下说了一句“你们是聋子啊！”随即双方发生争执并引起该小区律师事务所的投诉。 

    请大家评析一下此案例。谢谢！

案例分析5：装修工人未带出入证遭护卫殴打

昨天下午，在铁营医院放射室外，记者见到了三位被打的装修工。装修工江志义说，三人都是久新装饰公司的工人，这些天都在政馨家园做装修。当时三人在小区外吃过午饭后准备进去，但是被护卫阻拦要求检查出入证，此时只有江炳炉一人带有出入证，护卫便不同意另两人进入，“一护卫开口骂人”，江炳炉回了一句后，六七名护卫冲出对三人拳打脚踢，其中一护卫还拿有“1米来长、荧光灯管粗”的铁管“猛砸”。

三人中，朱宝峰的伤势最重，右脸颊肿起了一块。铁营医院出具的诊断证明表明，他的颈部、面部、腹壁、右上肢、眼部、鼻部多处软组织挫擦伤。朱宝峰当时被四名护卫围攻，“铁管、拳头、脚，都动了，还有人揪头发”。

江志义说，大家在政馨家园做了近一个月，“从来没有检查出入证，这是第一次”。

政馨家园一吕姓业主曾在现场对双方予以劝解，他说，当时护卫很凶，铁管都打折了，还追出去五六十米打人。

吕先生的夫人称，亲眼目睹过好几次护卫与装修工人的打架。

护卫被骂后才动的手

政馨家园一护卫告诉记者，当时原本是让带证的工人上去，把另两人的出入证带下来接上去，但是“他们不肯，还骂人”。该护卫说，因为对方骂人，所以护卫才动的手。记者问，谁先动的手？护卫说，“的确是我们先动的手，但是他们先骂人也不对”。

进展物业赔礼又赔钱

政馨家园物业部一秦姓工作人员称，自己对整个事件不是特别了解，但是有规定装修工必须持证进出，同时他表示，无论如何，“打人总是不对”，他表示，安保负责人正在协助警方调查，“回来后一定会批评护卫的”。

三工人的工长徐说，按规定工人们出入的确要带出入证，但是“有什么问题可以好好说，可以和装修公司、和业主交涉，但是不能动手打人啊！”

昨天下午4时15分，记者在东铁匠营派出所采访时，政馨家园的两位物业负责人正在派出所接受调查，处理此事的民警吴先生称，是否立案及如何定性还要看伤情报告。在医院检查时，物业方面没有人员出面。晚8时许，记者与徐联系时被告知，其正在与物业方面协商医疗费用问题。昨晚8时40分，徐联系记者称，在警方协调下此事已解决，物业公司负责人道歉，并支付了几人的医药费。 

案例分析6：细微之处显灵活

一业主投诉，前天刮大风时，他的衣物被吹到二楼露台，求助当值护卫，护卫称找不到梯子，等清洁工打扫时，顺便把衣物归还业主，但今天业主查看时，衣物已经没有了，问大堂护卫，说上午被清洁工扔掉了，业主十分不满，强烈要求中心给予说法，并要求赔偿。理由是大堂护卫没有按他的要求把衣物收回。 

此件事虽然是小事,足可以显示出护卫员处理问题的死板，不灵活，本来当时就可以解决的事，最后却弄成了不满意投诉，显示出内部培训的欠缺。

案例分析7：停车场管理员防卫过当坐牢年半

管理员制止醉酒客人损害公共设施，遭殴打后反击重伤对方眼睛，判：管理员防卫过当坐牢年半 

案情提要 

停车场管理员制止醉酒客人拨弄消防栓，却遭到客人的推打和掐脖子。管理员被迫还击，一拳打在对方的左眼上，结果导致对方重伤。管理员随即被警方拘捕，并被检察机关以故意伤害罪提起公诉。 

管理员在履行职责时遭到殴打，这才被迫还击，其行为是否构成犯罪？福田区审理后认为，张某虽然是在人身受到不法侵害的情况下采取防卫行动，但防卫过当造成对方重大损害，依法应当承担刑事责任。 

【事件回放】客人不听劝先动粗管理员还手惹大祸 

2003年8月25日凌晨零时许，正在值班的福田区水围村停车场管理员张某他看见美籍华人爱伦喝得醉醺醺的，正趁着酒意在拨弄停车场的消防栓。张某立即上前制止，但爱伦不但不服从管理，态度还很恶劣。两人吵了几句后，爱伦竟动起手来，不停地推打张某。 

在劝阻无效的情况下，张某只得用对讲机呼叫其他同事前来帮忙。张某的同事闻讯前来劝阻爱伦，依然不见效，爱伦还变本加厉地掐住张某的脖子，把张某往围墙的方向推。张某被迫反击，挥手向爱伦的左眼打了一拳，不料竟将爱伦的眼镜片打破，爱伦顿时血流满面。经法医鉴定，镜片将爱伦的眼睛严重刺伤，已构成7级伤残。 

同年9月9日，张某被警方刑事拘留。随后，检察机关以故意伤害罪对张某提起公诉。【庭审焦点】履职时遭殴反击是否属正当防卫？ 

不久，福田区先后两次对这起特殊的故意伤害案进行了审理。张某的行为是否属于正当防卫，成为此案定案的关键，也成为法庭辩论的焦点。 

检察机关认为，张某故意伤害他人身体，导致他人重伤，其行为已构成故意伤害。按照《刑法》规定，故意伤害他人身体致人重伤的，判处3年以上10年以下有期徒刑。这意味着，张某这一拳将至少给他带来3年的牢狱之灾。 

另一方面，张某及其律师均辩称：此案的起因是爱伦醉酒后故意损害公共设施并大声叫喊，张某是履行职务上前制止，而爱伦不服并对他进行不法侵害，张某虽然一忍再忍，但在被爱伦掐住脖子往墙角里推这种无路可退的情况下，才进行还击，顺手打了对方一拳。是对方先追打他的。因此，张某的行为是正当防卫，不应承担刑事责任。【证人证言】客人曾追打管理员还用手掐住他脖子 

法庭上，一些证人证言也证实：张某确实是在被侵害的情况下才还手的。 

一位证人证实，当时张某和爱伦在争吵，后来爱伦伸手抓住张某的脖子，他想上前劝阻，但看见爱伦凶恶的样子，就吓得离开了。另一位证人也证实，当时他看见张某和爱伦在争吵，张某态度比较和蔼，但喝醉了的爱伦则态度恶劣，并用手掐住张某的脖子往围墙方向推，连治保会的人劝阻也不听，后来张某便挥手打人，爱伦就倒在地上。对这些证据进行了确认。【一审判决】管理员防卫过当被判坐监1年半 

福田区在审理后认为，张某在执行职务的过程中，对被害人爱伦拨弄消防栓的行为进行制止是合法行为，爱伦对此不服并推打张某，张某在其人身受到正在进行的不法侵害的情况下，采取防卫行为，属正当防卫。但其行为明显超过了必要的限度，造成了被害人的重大损伤，已经属于防卫过当，依法应承担刑事责任，但可相对减轻处罚。 据此作出一审判决，以故意伤害罪判处张某有期徒刑1年6个月。本报记者吴欣通讯员徐晓光 

◇法条链接 

关键词：防卫过当 

《刑法》第20条为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。 

正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。 

对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，不负刑事责任。 

避免冲突至关重要

从《刑法》第20条的规定可以看出，正当防卫必须具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过必要的限度。显然，张某之所以被认定防卫过当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的限度。 

法律是无情的。张某防卫过当，将对方打成重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。然而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之灾，这样的演变结果的确有些出人意料。如果当时有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一个样子。 

然而最重要的是，如果张某在最初上前劝阻时，就能够尽量避免发生肢体冲突，他也就根本不需要“正当防卫”了。在明知对方醉酒的情况下，张某应当考虑到劝阻的方法不当就有可能导致冲突的产生，而这冲突究竟会有多大，则是他无法把握的。遗憾的是他并没有考虑到这一点，最终令自己尝了苦果。 

可以说，张某为自己鲁莽的行为付出了代价，他的教训告诉人们：任何时候，避免冲突才最重要，因为，事前防范总比事后补救要稳妥得多。 

案例分析8、京贸国际公寓护卫不识业主冲突中业主遭殴

10月9日早上，京贸国际公寓一名业主在进入公寓大堂时，被护卫怀疑不是小区业主，双方发生纠纷。业主遭数名护卫追打致伤。9日早上8点左右，京贸国际公寓A座业主郭士亮正要进入A座大堂，由于双手提着东西不方便刷门卡，只好请大堂护卫开门。郭先生告诉记者，护卫问他是干什么的，他回答是业主。但是护卫不信，并用对讲机呼叫其他护卫。郭先生将手中的东西放在地上，拿出门卡来刷，双方发生争吵。郭先生说：“护卫拿着对讲机就砸我的头。我力图还手，大约二、三分钟后，又过来一个护卫从身后抱住我。”郭先生挣脱两人后，从A座西面跑进了紧邻的桑拿中心。当时在桑拿中心值班的工作人员小赵告诉记者，郭先生跑进来后，发现另一出口的玻璃门锁着，于是踹开玻璃向外跑去。现场情况正好被小区一位姓王的业主拍摄下来。记者通过DV画面看到，郭先生跑出桑拿中心后，十几名护卫追在身后，还有一名女士一边追一边大喊：“抓住他！”郭先生说，被追至A座西面后，一名护卫认出他是业主，于是拉住要出手的护卫，可他还是被几名护卫踹了几脚。事发后，北苑派出所警方赶到现场。打人的护卫称郭先生先出手打人，记者随后来到小区物业护卫部，一名工作人员称确实发生了打人事件，但谁先出手他不知情。据了解，事发当时，京贸国际公寓正在进行地上车位的排队认租，原来一直在A座执勤的护卫被调至排队现场维持秩序。A座执勤护卫换了人，打人的护卫刚来2个月。

 案例分析9、护卫疑房子着火，报警且入屋后反遭业主责难

    某小区业主在自己家里薰蚊子，但该业主临时有事外出，并未把蚊香弄灭。蚊香产生的浓烟并外渗到楼道，护卫怀疑该房子着火了，管理处便打119报警。消防员到场后从窗户爬入屋里并弄清产生浓烟的原因。事后，该业主对管理处的做法严重不满，并要求管理处道歉，理由有：一、管理处还未确定是真火情或是假火情就报警并入屋，对业主影响很不好；二、浓烟的味道是蚊香的药味，而不是烧焦东西的臭味，护卫这么简单的味道都没分辨出来就报警了，能力太差，属于工作失误。

请教各位，问题如下：

1、遇这样事情管理处该如何应付？

2、在未能确定是真火情还是假火情时该不该报警？

3、报警后如是假火情又该如何处理？

4、有没有法律条例说明该业主的行为（家中有浓烟及明火而人不在现场）已违反消防管理规定呢？

5、管理处该如何为自己的行为辩解呢？证明自己的行为是正确的？

    麻烦各位帮帮忙，谢谢大家！

评论、

1、一定要先确定火情，不能随意报警；

2、在无法确定地情况下最好第一时间联系业主，查明情况；

3、报警后是假火情应主动向业主说明情况，真诚道歉，相信业主可以体谅，这样做是为了他的安全；

4、管理处无须在任何时候都证明自己事正确的，我们的原则是真诚的维护住户的安全，真心未大家服务。

进门发放出入证车辆丢失谁赔偿

王某根据某房地产公司打出的广告，骑摩托车到一商品房住宅小区购房。据商品房销售广告宣传，该商品房住宅区物业管理非常好，有专门的保安公司对出入人员和车辆进行检查，保证安全。王某进入该住宅小区时，大门保安人员发给其一张车辆出入证，并申明出大门时，其摩托车凭证放行。王某收下车辆出入证后，进入该小区，将摩托车停放在小区内。半个小时后，王某查看完商品房，下楼准备回家，发现摩托车已不翼而飞，而车辆出入证还在自己手中。王某遂要求负责该住宅小区安全的保安公司赔偿，保安公司认为并未收取王某车辆保管费，车辆出入证只是车辆出入凭证，拒不赔偿。双方遂酿成纠纷，诉至。 

　　该案在审理中，对保安公司应否承担赔偿责任，产生了激烈争论。一种意见认为，保安公司不应承担赔偿责任。理由是车辆出入证只是车辆出入凭证，并不是车辆保管凭证，也不是车辆停放凭证。王某和保安公司并未发生保管法律关系。王某存放车辆是无偿的，保安公司并未收取王某任何费用。仅依据一张车辆出入证要求保安公司赔偿摩托车损失，显失公平。另一种意见认为，保安公司应予赔偿。理由是保安公司虽然没有给王某发放车辆保管凭证或停车证，而是发放的车辆出入证，但车辆出入证事实上就是车辆保管凭证和停车证，是对王某车辆准许停放和承诺保管的凭证，保安公司和王某是事实上的保管关系。车辆出入凭证上载明凭证放行，现出入证在王某手中，而摩托车却丢失，保安公司肯定是无证放行了摩托车，保安公司有重大过错，因此应予赔偿。 

　　笔者同意第二种意见，但不同意第二种意见有关赔偿的理由。笔者认为，该案应定侵权或财产损害赔偿纠纷。保安公司对王某丢失的摩托车应予赔偿。理由如下： 

　　一、车辆出入证不是车辆保管凭证，王某与保安公司未发生保管法律关系，该案不能定为车辆保管合同纠纷。 

　　一谈到该类案件，人们总是下意识地将此类案件与车辆保管合同纠纷或车辆停放纠纷联系起来，这样很容易误导该类案件的定性，也很难找到该类案件的处理依据。事实上，该案中，王某与保安公司并不是车辆保管法律关系。车辆出入证既不是车辆保管凭证，也不是车辆停放凭证，仅仅是保安公司为了住宅小区安全，对进出车辆加强安全管理发放的出入凭证，避免车辆被盗和丢失。而保安公司对王某既未发放车辆保管凭证，也未发放车辆停放凭证，认定王某与保安公司是保管法律关系，既无法律依据，也无合同依据。因此该案不能定为车辆保管合同纠纷，也不能按照保管合同的法律条款要求保安公司赔偿。 

二、车辆出入证的发放使保安公司对王某的摩托车产生了无证不予放行的附随义务，该义务由保安公司发放车辆出入证的先前行为引起。 

　　在该案中之所以对保安公司应否承担赔偿责任争论较大，是因为有一个模糊认识，保安公司没有收取王某任何费用，对王某的车辆没有保管义务。笔者认为，在该案中，保安公司确实对王某摩托车没有保管义务，之所以要保安公司承担赔偿责任，是因为它违反了对自己发放出入证的车辆无证不予放行的义务，这也是王某摩托车丢失的直接原因。很显然，大门保安对王某摩托车如果未交回车辆出入证不予放行，则根本不会发生车辆丢失的后果。车辆出入证上也载明进门发此证，出门凭此证。保安公司既然对进入小区的车辆发放了出入证，就应该对已发放出入证的车辆出小区时凭证放行，没有出入证就不能放行。这是其先前行为引起的必然义务。 

　　在该案中，保安公司违反了先前行为引起的法律义务，导致摩托车丢失，当然要负责赔偿。相反，保安公司如果未发放车辆出入证，则对车辆丢失不负责赔偿。

　　三、该案属不作为特殊侵权行为，应定为财产侵权或财产损害赔偿纠纷。在该案中，保安公司与王某不是保管法律关系，该案不能定车辆保管合同纠纷。王某摩托车丢失，受到损失，保安公司在该案中有过错，应予赔偿。王某依据什么要求保安公司赔偿呢？该案应定什么案由合适？ 

　　笔者认为，该案属保安公司违反先前行为产生的义务而引起的不作为特殊侵权行为，应定财产侵权或财产损害赔偿纠纷。从表面上看，该案定侵权或损害赔偿纠纷，不易被人接受。因为王某摩托车丢失，不能证明是保安公司盗窃的，也没有证据证明保安公司串通放纵了盗窃行为，保安公司未收取王某任何费用，王某没有理由要求保安公司赔偿。实则不然，该案之所以定侵权或损害赔偿纠纷难以被人接受，是因为一般的侵权或损害赔偿案件侵权行为表现为故意的作为行为，而在该案中侵权行为是以特殊的不作为形式表现出来，并且是由先前行为引起，使该案的侵权行为非常隐蔽和具有间接性。深究该案，完全符合民法规定的侵权案件的四大构成要件。一、该案有损害后果发生。王某摩托车丢失，遭受了财产损害。二、保安公司有侵权行为。在该案中保安公司虽没有积极主动实施侵权行为，但存在不作为侵权行为。保安公司在已发放车辆出入证的车辆出大门时，有验证和收回证后才予放行的作为义务，该作为义务因保安公司发放车辆出入证的先前行为产生。换言之，保安公司在该案中应作为而不作为，导致王某摩托车丢失，就是侵权行为。三、王某摩托车丢失的损害后果与保安公司不作为的侵权行为有直接因果关系。在该案中如果保安公司不对无证摩托车放行，王某的摩托就不会丢失。现出入证还在王某手中，摩托车却丢失。很显然，保安公司对王某摩托车无证放了行。四、保安公司无证放行车辆有过错。保安公司对王某的车辆，应按照出入证上的承诺，对车辆出门时验证和收回证，但保安公司对王某摩托车无证放行，应作为而不作为，故有过错。综上，保安公司应担责。

小区散步被撞死 物业公司担何责

去年十月的一天傍晚，黄阿婆万万没想到，自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，竟被小区的保安开摩托车不小心送上了天堂。阿婆的家人于是将小区的物业管理公司告上法庭，请求赔偿死者医疗费、丧葬费、死亡补偿金及事故处理的误工费、精神损失费共计909.60元。 

海城区经审理查明，被告北海某物业管理公司受聚金园小区业主委员会的委托，管理位于北海市海城区茶亭路的聚金园小区，双方于2001年3月7日订立了《委托管理协议书》，明确了双方的权利义务，委托管理期暂定3年。原告符某与其妻黄阿婆在该小区居住。 

2002年10月27日晚7时许，黄阿婆正在小区内的行人道上散步时，被北海某物业管理公司雇请的保安吕代森下班后驾驶摩托车(吕代森无驾驶证)从外面买菜开回聚金园小区，在该小区内的通道上将黄阿婆撞倒，黄阿婆被撞后经送北海市人民医院抢救，但因黄阿婆重度颅脑损伤至中枢衰竭，抢救无效死亡。花去治疗费9.6元。吕代森因犯过失致人死亡罪被判处有期徒刑5年，并赔偿附带民事诉讼原告人死者家属人民币669.6元。吕代森不服，上诉至北海市中级人民，北海市中级人民裁定驳回上诉，维持原判。死者家属认为被告物业管理公司对黄阿婆的死亡后果负有连带赔偿责任。要求被告赔偿，因此引起纠纷。黄阿婆的亲人主张被告物业管理公司雇请的保安吕代森是在当班执行职务时撞倒黄阿婆的，但未能举出充分证据证实，不能否定对吕代森过失致人死亡一案的刑事判决书所认定的事实。其主张被告赔偿丧葬费、处理事故的交通费、误工费也未能举证证实。 

认为，聚金园小区业主管理委员会与被告物业管理公司双方自愿订立的《委托管理协议书》不违反法律规定，合法有效。居住在聚金园小区的原告向被告交纳物业管理费用，确立了双方的物业管理合同关系。由于被告没有按照该协议书规定切实履行合同义务，没有建立完善的管理制度且选任不当，未能保证小区住户安居乐业及生活安全，造成原告之妻黄 

阿婆在小区内被被告雇请的保安无证驾车撞伤致死的严重后果，损害了原告的合法权益，也违反了《委托管理协议书》的规定，对此，被告应承担违约赔偿责任，虽然双方并未约定违约责任，但仍应酌情由被告向原告作适当的赔偿。原告主张被告连带赔偿909．60元没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法第—百零七条、《物业管理条例》第三十六条之规定，于2003年12月26日判决被告北海某物业管理公司赔偿18000元给原告符某。