2015年下半年四川省房地产估价师《制度与》：勘察设计的监督管理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房产分户图的比例尺一般为。A：1：200B：1：500C：1：800D：1：1000E：执行层的组织协调

2、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。A：产权B：单独产权C：共有产权D：双方产权E：执行层的组织协调

3、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。A．11.07%B．12.45%C．13.59%D．10.78%

4、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。A：房屋权属登记机关B：县级以上C：房屋拆迁管理部门D：城市规划行政主管部门E：执行层的组织协调

5、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取__。A．最佳用途B．最佳规模C．最佳集约度D．最佳开发时机

6、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A：投资利润率B：投资回报率C：资本金利润率D：资本金净利润率E：借款合同

7、下列行为中，应征土地的是。A：继承房地产B：赠与房地产C：出售房地产D：出租房地产E：执行层的组织协调

8、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8％，利息率为7％，则该房地产现值为万元。A：351．30B：280．19C：270．78D：277．55E：工业用地的监测点评估价格

9、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

10、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法

11、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%

12、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为．【2006年考题】A：23．4万元B：28．6万元C：33．4万元D：46．8万元E：工业用地的监测点评估价格

13、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。A：房地产估价师实地查勘B：国有土地出让合同签订C：拆迁公司现场动员搬迁D：房屋拆迁许可证颁发E：执行层的组织协调

14、等成本线又称，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。A：个人预算线B：企业预算线C：家庭预算线D：社会预算线E：执行层的组织协调

15、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格

16、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m的矩形土地的总价为万元。A：53．34B：85．34C：106．68D：213．36E：工业用地的监测点评估价格

17、对于开发-持有-出租-出售模式和购买-持有-出租-出售模式来说，两者的共同点是。A：现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B：现金流入都包括销售收入和销售税费C：现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D：现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本E：借款合同

18、根据建筑物重要性和使用要求。一般居住建筑的建筑物的重要性等级是。A：特等B：甲等C：乙等D：丙等E：执行层的组织协调

19、某宗房地产是在有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833B．2500C．1250D．1067

20、房屋面积测算的内容不包括。A：房屋建筑面积B：房屋使用面积C：共有建筑分摊面积D：房屋占地面积E：执行层的组织协调

21、具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。A：完全竞争市场B：完全垄断市场C：寡头垄断市场D：垄断竞争市场E：执行层的组织协调

22、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。A：2360万元B：2500万元C：2722万元D：2845万元E：工业用地的监测点评估价格

23、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是。A：40%B：50%C：200%D：250%E：执行层的组织协调

24、下列对经济成本的表述正确的一项是__。A．经济成本＝会计成本(显见成本)+隐含成本B．经济成本＝销售收入-会计成本-隐含成本C．经济成本＝总成本-会计成本D．经济成本＝会计成本(显见成本)-隐含成本

25、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000 ㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。A：40 ㎡B：8 ㎡C：16 ㎡D：5 ㎡E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、不属于房地产投资的物业类型是__。A．居住物B．商用物业C．工业物D．农业物业

2、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：债券B：股票C：货币和货币资金D：黄金E：执行层的组织协调

3、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。A：规避估价风险B：保护估价师和估价机构C：使评估价值更接近实际成交价格D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E：使委托人能得到其预期的估价结果

4、凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A：50％B：60％C：70％D：80％E：借款合同

5、下列由审批城市总体规划的有。A：上海市的城市总体规划B：太原市的总体规划C：指定的城市总体规划D：设市城市的总体规划E：深圳市的总体规划

6、对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。A．租金收入减少B．附加支出增加C．物业资本价值下降D．运营成本下降E．租客要求更大的租金折扣

7、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。A．物业管理B．房屋施工C．房屋工程监理D．房地产开发

8、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。A：比例税率B：累进税率C：累退税率D：定额税率E：非固定税率

9、已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。A：12.35％B：12.55％C：12.68％D：12.93％E：借款合同

10、房屋租赁审查的主要内容不包括。A：审查合同內容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件B：审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋C：审查租赁合同的內容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任D：审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地规定的租赁E：审查是否按照有关部门规定缴纳了税费

11、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。A：工程进度控制B：工程质量控制C：工程投资控制D：工程形象控制E：工程报表控制

12、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的包括。A：县B：市C：省D：E：收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

13、__是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A．全面覆盖B．大量定制C．市场专业化D．产品专业化

14、下列关于债券的特征的表述正确的是。A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款E：债券与股票相比，投资风险较大

15、影响房地产价值的权益因素包括。A：房地产权利设立和行使的B：房地产区位的C：房地产使用管制D：房地产通风采光的E：房地产相邻关系的

16、某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至。A：2010年1月9日B：2012年1月9日C：2013年1月9日D：2015年1月9日E：执行层的组织协调

17、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200B．120C．3333D．333.3

18、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。A：潜在市场＞服务市场>有效市场＞合格的有效市场B：潜在市场＞有效市场＞服务市场＞渗透市场C：潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D：潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场E：借款合同

19、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决B：依法起诉C：强制拆迁D：仲裁E：协商

20、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是__。A．法律上的许可性B．要求上的准确性C．经济上的可行性D．技术上的可行性

21、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法B：普通法C：特殊法D：程序法E：一般法

22、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。A．预期未来收益B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落

23、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。A：较高的期望投资回报率B：较高的实际投资回报率C：较低的期望投资回报率D：较低的实际投资回报率E：借款合同

24、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、（）和有关税费。A．管理费B．服务及设备费用C．保险费D．职员工资

25、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括__。A．开发项目用地现状B．市场供给量C．交通运输条件D．水文地质E．气象