设施设备管理方案

     一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的需要。二、验收管理1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收,做好接管工作。2、验收的主要内容(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料;(2)设施设备及场所的质量检查,设备空载运转试验、负荷实验。3、验收合格后,资料全部归档,交付使用管理部门。三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分A、B、C三类:A类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。B类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。C类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。四、设备的运行管理1、对A类设备,配备专职运行操作员,根据业主委员会要求,专人 定岗值班或巡回方式对设备进行管理。2、设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的性能、特点和操作规程,考核合格后上岗操作。3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,作好运行记录和值班记录,认真做好交。4、各设备主观人员根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况,检查设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行就、维护保养记录、交记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填表报告,工程维修部主管监督整改情况。五、设备设施的维修保养1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养,各班长负责组织本班维修保养工作。2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。(2)日常维护保养通常由设备运行操作,值班人员负责,定期维护保养由维修人员负责操作,值班人员进行配合,有些设备外聘专业公司进行。(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度、月维护保养计划,经部门主管领导批准后实施。(4)设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。六、设备设施维修1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总值班调度室,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告,接报后,迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部根据设备定期保养计划,当前对设备定期保养计划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单,派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。七、设备故障及事故1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的,称为设备事故。2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。3、无论发生何种设备 故障和事故,设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间,必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。4、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。八、设备的大修、更新1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用,从维修资金中支出。每年度的费用预算,经业主委员会审核,业主大会批准,其后决算还须维修资金管理中心审计。3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请,经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》,报经业主委员会批准后方可实施,项目实施按照:谁主管,谁负责“的原则,在工程主管指导下进行。九、设备的报废1、设备有下列情况下考虑报废:(1)已经超过使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备效能达不到要求且不能修复。(2)设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。(4)严重影响安全,继续使用将会引起危险事故的。(5)设备耗能大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。2、设备报废由设备使用管理部门提出申请,并填写《设备报废申请单》,综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准,其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。3、设备报废后,由设备四用部门进行利用和处理,残值回收凭据报财务部注销设备资产,同时注销台账和卡片。十、房屋外观和围墙护栏1、空调统一安装在预留位置上,空调架每年油漆一次,费用由受益业主承当或从维修资金中支出。2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作,加强日查个管理,治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。4、对住户擅自作主进行的任何为归安装,管理处派人及时进行劝阻;对已经造成的事实,管理处派人上门与住户协商,劝其整改,住户整改有困难的,管理处免费提供整改服务。十一、记录1、工程验收记录; 2、设备台账;3、设备标识卡;4、运行记录;5、设备日常巡视保养项目及记录;6、设备定期维护保养项目及记录;7、事故故障报告单;8、设备报废申请表;9、设备大修改造申报表;10、设备大修汇总表。十二、公共设备设施维修、保养程序:(1)管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查,不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录;(2)如果在检查中发现有故障或损坏的,应向工程组提出修理申请,填写维修申请表;(3)经管理处领导认定后,将工作交给工程维修组,让其完成人员的安排和修复工作;(4)工程组人员按照工种,指定专人到现场进行维修;(5)如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的,根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用,报管理处领导审核安排;(6)等全部维修工作结束后,进行试运行合格后,作好维修记录并存档。

   篇2：物业设施设备管理规程

   目的通过对设施设备的管理,使所有机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求工作范围1. 供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。2. 给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。3. 消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。4. 电梯设备:各类电梯及其附属设备。5. 弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。6. 通风系统设备:通风设备及其附属设备。工作项目1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。2. 设备的标识① 所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。② 所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。③ 对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。3. 设备档案管理① 管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。② 工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。4. 设备的运行① 设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。② 维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。③ 值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况,及时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。④ 工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。5. 设备的维修① 设备维修须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的维修项目,须办理《工作联系单》。②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障,维修期限应不超过8小时,若超过8小时,应及时向维修主管报告,请求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故,维修主管应立即组织机电人员采取应急措施进行抢修,并及时向管理处负责人和公司领导报告,防止故障或事故扩大。④ 夜间发生,不影响业主(住户)生活、工作和产生严重后果的机电设备故障,可以在次日进行维修。⑤需要委外维修的设备,费用在500元以内,维修主管填写《有偿/委托联系单》,报管理处主任审批后执行;费用在500元以上,需报请公司领导批准后执行。工作项目5.设备维修⑥对在保修期内的设备故障,首先通知设备供应商或保修单位,按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。⑦因设备维修或保养须中断系统或设备正常工作的,须提前申报管理处主任审批,并提前24小时通知业主(住户);因突发事件使系统或设备不能正常工作的,应在1小时内联系有关部门处理,并向业主(住户)做好解释工作。6. 设备的保养①每年12月份,各管理处维修主管对大的维修保养项目,编制下年度《设施设备年度保养计划》;公司工程维修中心根据各管理处的设备状况,负责编制下年度《设施设备大中修(改造)计划表》。② 水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划,对各设备进行维护和保养,填写相关检查保养记录表。③ 分包给专业公司进行维护保养的设备,按照签订的有关维护保养合同执行。④ 水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养,保持环境清洁,无积尘、无积水、无油渍等。⑤公司工程维修中心按照机电设备大、中修(改造)计划,组织相关管理处及人员进行设备的大、中修保养及更新改造,并填写相关记录表格,同时需将主要零部件更换及大中修(改造)情况记录在《设施设备台账》中。7. 库存设备的管理①闲置设备和暂停使用设备,由所属部门负责管理,并做好记录。存放地点必须相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。② 库存设备重新启用前,须经水电技工进行保养后,方可投入使用。8. 设备的报废① 设备有下列情况之一者,应考虑报废:a) 已超过规定使用年限,设备性能达不到规定要求且不能修复;b) 因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用;c) 严重影响安全,继续使用将会引发事故且不能修复改造;d) 维修费用超过原资产净值。②设备报废由管理处维修主管组织相关人员进行鉴定、确认,填写《报废单》交管理处负责人审核后,上报公司领导批准。产权属业主的设备须报请业主委员会讨论批准。③ 设备批准报废后,各管理处应对《设施设备台账》进行更新。

   篇3：网络设备管理规程

   1、运行管理规定(1) 所有网络设备保持24小时运行。(2) 每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片。(3) 保持设备表面清洁。(4) 严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。(5) 严禁私自接驳互联网系统。(6) 机房空调应保持开启。(7) 根据保养计划做设备保养。(8) 各设备运行参数、接线、元器件不得随意更改。(9) 防火墙、服务器、主干交换机路由器故障应于4小时内修复;接入交换机及网络线故障应于8小时内修复。2、维修保养规程(1) 接用户投诉故障后,需利用相应设备确认故障范围。(2) 留意后备电源电池充放电情况。(3) 保养时注意检查各插件情况,并填写《网络设备检查表》。(4) 维修保养时主、备服务器不可同时退出。(5) 当服务器硬盘故障可于带电情况下更换,但只限于规格型号相同的情况下。(6) 扫描硬盘时若发现坏区,应尝试用软件修复,修复失败则将之隔离。(7) DDN专线中断时应立即向互联网供应商报故障。