歙县旅游市场调查报告

调查内容：歙县旅游景区（点）、歙县酒店、歙县房地产

调查人：孙涛

调查时间：2009-4-24—2009-4-26

一、歙县旅游景区（点）调查：

调查内容：徽州古城（徽园、陶行知博物馆、许国牌坊、渔梁坝、斗山街、太白楼）、新安江山水画廊

市场统计：因为时间及人力问题，为了取得更加合理的调查数据，本次调查主要采用访谈的方式进行。

·徽州古城景区：目前，徽州古城景区含六个景点，各属于不同的

主体。由旅游局成立的发展公司整合推广。实质上就是套票出售，

售价为：80元/人（注：可以统一售票、也可景点分散售票），其他并无实质的管理、营销整合。所以，经营状况不是很好，古城内各个经营主体也颇有说辞。

据调查徽州古城景区的讲解员收入是底薪为450元，每带一个团提成为5元，在十一黄金周旺季时候最多可得到1500元左右，淡季时候也可得到700元—800元左右。由此可以得知景区的近年旅游粗略人数，具体推算如下表：

1、以上表，徽州景区全年团队人数为24万人左右，估计全年团队门票（团队票分为35元/人和50元/人）总收入1100万元左右。

2、散客人数无法得到具体统计，估计人数在10万人左右。主要客源市场来自江苏、浙江、上海、安徽、皖北和河南等区域，以长三角市场为主。

3、散客人数的多少目前并不能对古城景区门票效益产生很大影响。原因是古城内景区并不是只针对游客需求进行规划建设的，是在满足当地人需求的基础上建设的，古城内有许国石坊、八角牌坊、陶行知博物馆、斗山街等景点，但是这些景点是与新建古城镇是完全混合在一起的。新建古城以商铺形势为主，主要是歙县当地人购物的商业步行街场所，其商品涉及百货、电器、五金、工艺品、烟酒、餐饮等多项内容。景区的出入口也是当地人主要的交通出入口，当散客进入景区之后，售验票工作人员根本无法进行辨认。即便是可以辨认，其他地方也存在多个出入口可以通行。景区的门卫只有通过辨认停放在主要入口停车场的车辆牌照来确认是否需要向其索票。所以，在该景区针对散客售票的情况极少，估计散客进入购票的比例不超过10%。而且即便是散客购票，也不能完全按照票价购买，只是象征性的给工作人员一定的费用。

4、调查过程中，我们发现凡是来歙县旅游的团队基本上周边大中城市的游客，例如江浙、上海一带。通过了解，全国范围内来讲，其它区域来黄山的旅游的游客不会选择歙县，一般是黄山—宏村、西递景区。而来歙县旅游的景区一般都是安徽周边区域的团队游客，而且线路安排上是先到歙县旅游一天，然后是去黄山景区，或者是最后游览歙县，然后结束行程返回出发地。

5、通过对多个团队的采访，没有发现有专门的歙县短线游团队。有个别江浙散客团队是自驾慕名而来。所以，目前来说，徽州旅游基本是依靠黄山（长三角）分流客源。之前所说的三分之一节流黄山客源我们认为并不准确。

6、调查中发现，徽州古城的渔梁坝景点未来发展存在着较大的空间。其位于古城外围，徽州路段。游客进入一是出示套票，二是自行买票渔梁坝依托渔梁坝古街，该古街目前尚未得到真正开发，保存较好。

·新安江景区：新安江景区了解，同样采用访谈方式进行。4月26日半天的调查过程中仅有两个上海团队游览景区。景区现属发展公司进行开发管理，根据实地勘察估计投资总体不超过50万元（吴东方称投资达670万元），主要是樟潭和绵潭两个码头的建设和其他卫生、标示系统的配备。新安江景区目前员工为20多人，景区主要是游船和沿途两个点（樟潭和绵潭）的游览。其门票收入是发展公司占75%，樟潭村占5%，绵潭村占5%，游船公司占15%。

    根据了解，景区内导游讲解员工资底薪为800元，每带一个团10元提成。旺季时最多可达1500元左右，淡季在1000元左右。具体人数推算如下表：

1、以上表，新安江将去目前全年团队游览人数在4.4万人左右，估计全年团队门票总收入为250万元左右（散客：门票55元，船票60元，团队：总55元）。

2、散客数据无法得到准确统计，估计人数2万人左右。散客全年收入为200万元左右。

3、主要客源为来自江苏、浙江、上海以及安徽本地区域，以长三角市场为主。

4、新安江景区的旺季主要分为三大部分。三月底至四月初的油菜花开季节，五月底至六月份的枇杷成熟季节和深秋的柑橘成熟季节。所以其目前的旅游发展状况基本处于“靠天吃饭”的状态，受季节因素影响较为明显。

5、新安江景区由于开发力度小，对外知名度有限，在对外推广方面由于受自身条件影响，所以力度较小。因此造成目前市场规模狭小。

6、通过采访黄山当地导游了解到，目前来新安江的旅游团队基本上只能占到来歙县旅游团队总量的1/4—1/5，与调查讲解员得出数据基本吻合。一般团队都不会安排前往新安江。一是因为时间上安排不过来，另外是因为本身没多少吸引力，再者一般游客对其并不知晓。

二、歙县旅游酒店调查：

调查内容：县城区域内2星级以上、经济型酒店。

市场统计：主要通过走访调查、逐个统计方式进行。

   本次调查共走访了歙县12家酒店，其中五星标准1家，四星标准2家，三星酒店1家，三星标准1家，二星酒店5家，经济型酒店两家。具体如下

1、高档次酒店少，目前正在建设的五星黄山国际友好因资金出现问题已经停工。歙县饭店是按照四星标准建设，是歙县城区楼层最高的建筑。其他酒店都已经因为时间过长，出现装修陈旧，设施老化等状况。

2、歙县酒店的主要消费群体为当地居民，另外包括日常的会议、接待、商务出差、自驾游群体和部分团队游客。

3、酒店定价较高，一般作为三星酒店的披云山庄普标挂牌价达到358以上，二星普标挂牌可达到248以上。据了解普标协议价三星标准一般在160—180元，二星标准一般在70—110元左右。

4、县城区内低档次的旅馆很多，一般价格在30—80元不等，主要针对当地客源和部分消费档次较低的散客群体。

5、团队一般不安排在歙县过夜，除非旺季黄山市区客房紧张。团队因为游览歙县景点在时间上较为充裕，所以安排市区住宿，主要是游客希望住宿市区。正常情况下团队首先游览歙县然后回市区住宿，可以为第二天游览黄山景区节约部分时间，如果将歙县做为最后游览景点，便直接送团离开，所以一般不在歙县安排住宿。

6、由于城区人口较多，加之受散客市场影响。酒店市场出现饱和的状况，三星标准以上酒店在节假日和周末出租率基本上可达到100%，平常的出租率也在70%左右。

7、公司项目所在地的中转站深渡宾馆酒店属于二星标准，酒店外装、设施都较差。一般主要针对深渡镇本地市场，出租率较低。

8、因为主力客源并非旅行社团队，所以目前在建的酒店和停业的酒店正常运营后，相信在很大程度上可以缓解住宿问题。

三、歙县房地产市场调查：

调查内容：歙县部分居住、商业楼盘，街道等。

调查情况：目前，歙县新开发的居住楼盘较多，特别是当地一些小型开发公司开发的楼盘，歙县新开发居住楼盘的价格在2000元/平米—3000元/平米之间，老城区内商住楼盘的价格在13000元/平米—15000元/平米左右，新城区较为便宜约在10000元/平米左右，调查当中对具有代表性的一些楼盘进行了抽样调查。

楼盘调查：

上海花园：浙江天元建设集团开发，位于新城区，县对面，张曙音乐广场斜对面。是目前歙县开发档次最高、规模最大的楼盘项目。现在均价为2800元/平米—3100元/平米。该楼盘也是目前歙县最贵价格的居住楼盘。

徽州御苑：位于歙县新城区，新安路南端，靠近火车站位置，由徽州御苑房地产开发公司建设。建设档次较高，且地理位置优越，环境较好，靠近练江河畔，均在在2600元/平米—2900元/平米。

鸿锐·财富广场：安徽鸿锐房地产开发公司开发，位于城东区，现在的经济技术开发区旁（紧邻政务中心），靠近桂林镇位置。由于地处较为偏远，均价在2000元/平米—2200元/平米。在目前歙县新开发楼盘当中属于比较便宜的居住楼盘。

禾源·清华坊：黄山禾源投资置业公司开发，该楼盘位于老城区长青路，渔梁坝景区对面不远。是属于目前歙县开发水平和价格比较适中的楼盘，其均价为2400元/平米—2800元/平米之间。

徽府置业广场：浙江湖州一家房地产公司开发，位于人民路主干道旁，与徽州古城接壤。是目前古城区内位置较为优越、规模最大的纯商业楼盘。它的建成将实现与现在新古城街多个街道的对接。其底商均价在12000元/平米—15000元/平米，二层或三层均价在4000元/平米—5000元/平米。

调查分析：

1、据了解歙县土地招牌挂价格在68万元—235万元，均有成交记录。

2、公司新安江项目中转站所在地的深渡镇，有一家房地产开发公司做的休闲地产项目。目前，土地平整还在继续，据说原来挂牌价格为7.2万元/亩。但是该地块造地成本很高，基本属于挖山填沟。（招商局潘伟：一平方米填方九立方土）

3、歙县房地产市场居住楼盘价格在2000元/平米—3000元/平米之间。

4、商铺售价在13000元/平米—15000元/平米之间。

5、由于其本身城区人口较多，城区可利用面积较少，造成建筑密度很高。目前，老城区内已经没有可开发用地。形成其土地价格上涨、开发成本提高，整个房地产价格普遍偏高，已经接近黄山市区房地产价格水平。

6、房地产开发出现了向北方面的转移，接近经济技术开发区往桂林镇方向出现了一些新的楼盘。

                                               业务中心：孙涛

                                                    2009年4月27日