W市商业地产市场价值评估

1．概况

（1）委估物简述。

本评估报告的委估物由两大部分组成：其一为位于W市Z大道708～710号的A大楼；其二为紧邻A大楼后侧（即东南方）的B小区。A大楼为五层钢筋混凝土西式建筑，始建于1921年，1927年建成，为著名的A兄弟烟草公司所建。1927年，国民迁至W市，曾在此楼内办公。B小区现有14幢房屋，主要为老式里弄建筑，有少量搭建、翻修建筑，以砖木结构为主，有一幢混凝土建筑。A大楼建筑面积4754.176平方米，B小区建筑面积3 937.06平方米，两处合计总用地面积2 805.87平方米。A大楼及B小区房屋产权属W卷烟厂所有，A大楼主要由烟厂的劳动服务公司下属的A商场经理部作为经营用房；B小区主要为民用住宅。

（2）委估物所处的地段环境。

委估物位于W市商业最繁华的J区，该区是W市老城区，面积23．80平方公里，人口 40万。全区商业网点星罗棋布，门类齐全，有国营、集体、个体经营单位6 979个，商业、服务业、饮食业年收入总额达数10亿元，居全市首位。辖区内有10个农贸市场，3个工业品市场，全年进场人次达100多万，农副产品上市成交达5万吨，全区有80多家餐馆酒楼，16座影剧院、文化馆，有“国民旧址”（即A大楼三楼）等省市重点保护单位。

J区交通便利，有各类码头24个，是长江航运W港的客运中心地段，××货场和规模宏大的××新火车站均建在该区内。途汽车客运总站的客运和零担货运班车四通八达。××机场有往北京、上海、广州、成都等大中城市的客货运飞机，区内有17条公共线路、66个车站、5条轮渡线，每日水陆客运量达100万人次以上。

LD是商业繁华区的中心地带，沿街店铺鳞次林比，人流摩肩擦路，被称作“小”、“W的南京路”，有商业网点229家，包括40多个行业，其中LD百货公司是W市十大商场之一。

A大楼位于LD，面临××大道，紧邻××乐园，与LD百货公司隔街相对，距全国最大的小商品市场“H街小商品市场”（其年纳税销售额达8.5亿元）仅数百米之遥，是极为理想的购物、娱乐、食宿中心。

（3）估价目的。

W卷烟厂欲以此委估物作为入股资本与外商合资经营，委托评估人对委估物的价格作出评估，作为确定入股资本额的依据。

（4）资料来源。

本评估报告所采用的土地、房屋面积数据来自委估物的产权资料，收益及支出数据由委托方提供。其余未在报告中注明来源的数据由评估人及参加人现场勘测或查访所得。

（5）评估日期。

委估作业自1992年7月24日开始，评估报告完成于1992年8月10日。

（6）评估人（略）

由于委估物的两大组成部分（A大楼与B小区）的现状及用途差别较大，所以对两部分价格分别进行评估。

2．A大楼房地产价格的评估

根据A大楼的实际情况，分别采用收益法和市场比较法对其房地产价格进行测算，采用成本法对其房产重置价格进行测算。

（1）A大楼房地产收益价格的评估

A大楼的经营业务由经理部统一管理，各楼层经营不同营业项目，具有相对性。一楼为综合商场，二楼为DD歌舞厅，三楼为经理部办公用房，四、五楼为D饭店，另外三楼有部分面积为“国民旧址”。

因为各部分经营方式、经营内容不同，所以需分别计算各部分的收益值，有些费用是由经理部统一支出的，故测算方法是分别求得各部分的年收益（如此求得的收益尚不是纯收益，因为有些统支费用没有摊算到各部门，故报告中称此收益为准收益值），再计算整座大楼的年纯收益值，进而确定其收益价值。

①一楼商场收益额的评估。

A大楼一层楼面为综合商场，门面朝向Z大道，门前人行道较宽，可停置数十辆自行车。商场营业面积885平方米，可布置柜台90节，商场无自有仓库，需借烟厂在其它地方的仓库（仓库租费在经理部向厂方交纳大楼租金时统支）。

商场除自营一部分外，还有16节柜台与外单位联营，另将6个临街橱窗出租。

〈1〉自营收入。

月营业额为50万元，毛利率为12．6％，毛利为：

50万元／月 × 12.6％＝6.3万元／月

营业税率为3．3％，税额为：

50万元／月 ×3.3％ ＝1.65万／月

税后自营收入为：

6.3万元／月－ 1.65万元／月 ＝4.65万元／月

（注：据经理部介绍，大楼全部收入免交所得税。）

〈2〉联营收入

联营时按每节柜台每月营业额5000元，固定向联营方收取14.5％的费用。

16节柜台月收入为：0.5万元／月 × 14.5％ × 16＝1.16万元／月

〈3〉出租橱窗收入

每个橱窗每月收取2 500元。

6个橱窗月收入为：2 500元／月 × 6 ＝ 1.5万元／月

〈4〉全年收入：

合计＝（4.65＋1.16＋1．5）× 12 ＝ 87．72（万元／年）

〈5〉自主开支：

除经理部统支部分外，商场尚有一部分自主开支，计有：

办公、低耗品： 0.1万元／年

广告费： 0．05万元／年

招待费： 0．96万元／年

折 旧： 4.8万元／年

差旅费： 2.4万元／年

合 计： 8.31万元

〈6〉一楼商场每年的准收益为：

87.72－8.31＝79．41万元

②DD歌舞厅的收益额的评估。

DD歌舞厅由三部分组成：音乐餐厅兼舞厅、卡拉OK厅、台球厅。它位于A大楼二楼，处于一个比较理想的营业楼厅，周围同类型的经营场所主要有：紧邻东侧××卡拉OK舞厅，为台资企业，档次比DD略高；西去200米有位于××路的××舞厅；西去400米有××歌舞厅。而W市其它较知名的××沙龙、××俱乐部等都分布于与J区相邻的另一个区，在档次上也有差别，因而它们对DD辐射影响较小。从经营环境看，附近同档次的娱乐场所并未达到饱和，互相之间不会有太激烈的竞争。因为DD舞厅处于刚装修后的试营阶段，所以DD舞厅的收益是根据舞厅经理提供的预测及以上分析测算的。

<1>音乐餐厅的收入测算：

音乐餐厅面积293平方米，可容纳120人，还可根据情况灵活布置成餐厅或舞厅。

舞场营业收入：

平均每天以70人以下计，每人门票10元，月收入为：

10元 × 70人 × 30天 ＝ 21000元／月 ＝ 2.1万元／月

营业税率10％，税额为：

2.1万元／月 × 10％ ＝ 0.21万元／月

月收入为：

2.l－0.21 ＝ 1.（万元／月）

餐厅营业收入：

按 10桌／日计，每桌平均消费 400元，零星散客进餐按 500元／日计，每月营业额为：

（400元 ×10桌十500元） ×30天＝135 000元／月＝13.5万元／月 毛利40％，为：

13.5 × 40% ＝5.4万元／月

营业税率3.3％，税额为：

13.5×3.3％ ＝ 0.4455万元／月

税后收入为：

5.4－0.4455 ＝4.9545万元／月

早、晚茶收入：各按 50人／日流量计，早茶消费额取 6元／人，晚茶取 5元／人，每月营业额为：（6元×50人十5元×50人）× 30天 ＝ 16 500元／月＝1.65万元／月 毛利80％，为：1.65×80％ ＝ 1.32万元／月

营业税率3.3％，税额为：

1.65 × 3.3％ ＝ 0.0545万元／月

税后收入为：

1.32－0.054＝1.2655万元／月

<2>卡拉 OK厅收入测算：

按每日7小时营业时间，每小时点歌8首、每首收费5元计，月收入为： 5元 × 8首 × 7小时 × 30天＝8 400元／月＝ 0.84万元／月

营业税率10％，税额为：

0.84×10％ ＝ 0.084万元／月

税后收入为：

0.84－0.084 ＝0.756万元／月

<3>台球厅收入测算：

W市正兴起一股方兴未艾的台球热，各台球厅乃至街头台球都是台台不空，故台球厅可按14小时营业时间、100％利用率计算，台球厅面积152平方米，设大、小球台各4张，大台收费12元／台小时，小台 8元／台小时，月营业额为：（4台×12元十4台×8元）×14小时×30天＝33 600元／月＝3.36万元／月

毛利率90％，毛利为：

3.36×90％＝3.024万元／月

营业税率10％，税额为：

3.36×10％ ＝ 0.336万元／月

税后收入为：

3.024 – 0.336 ＝ 2.688万元／月

<4>饮料收入：

台球顾客按每小时每人消耗1元饮料，每台平均4人同玩，每天14小时营业计算，舞客按每人消耗5元饮料，每天70人计，每月饮料消费额为： （1元×4人×8台×14小时十70人×5元）×30天＝2394元／月＝2.394万元／月 毛利率80％，毛利为：

2.394×80％＝1.9152万元／月

营业税率为3.3％，税额为：

2.394×

3.3％＝0.079万元／月

税后收入为：

1.9152－0.079＝1.8362万元/月

<5>其它消费收入：

按每天760元计，计每月营业额为：

760元 × 30＝22800元／月＝2.28万元／月

毛利率50％，毛利为：

2.28×50％ ＝ 1.14万元／月

营业税率3.3％，税额为：

2.28×

3.3％＝ 0.0752万元／月

税后收入为：

1.14 –0.0752 ＝1.08万元/月

月收入总计：<1>＋<2>＋<3>＋<4>＋<5>＝14.455万元

舞厅自主支出为：

装修工程款35万元，分20个月偿还 1.75万元／月

利息 0．168万元／月 折旧 0. 133万元／月 广告 0.05万元／月

招待 0.1万元／月

旅差 0.l万元／月

乐队 0.8万元／月

修理、低耗 0.3万元／月

奖金 0.25万元／月

合计 3．651万元／月

舞厅每年准收益＝（14.451－3.651）×12＝129.8万元／年

③D饭店收益额的评估。

D饭店位于A大楼的四、五层楼面，共有86个床位，带卫生间的 2人间为 25元／床， 3人间为 20元／床， 4人间为 18元／床，不带卫生间的客房分别为每床8、12、13、15元，客满时每天客房收入为1200元（另每床加收1．1元卫生用品费），人住率稳定在86％。

固定资产原值33．98万元，按直线折旧，每年5％，维修、保养、综合管理费等费用每年1万元。

（l）月收入：

客房收入：1200×30×86％＝30960元／月

卫生用品毛收入： 1.1元×86床×30天×86％＝2 441元／月

毛利率30％，毛利为： 2 441× 30％＝732元／月

营业税率5％，税额为： （30 960十2 441）× 5％＝1670元／月

税后月收入为：

30 960＋732－1670＝30 022元／月＝3.002万元／月

（2）每年支出：

a．固定资产折旧；

33.98×5％＝l．699万元／年

b．维修保养综合管理费用1万元／年。

（3）大华饭店每年准收益为：

3.002×12－1.699－1＝33.325万元／年

④全楼每年准收益为：

79.41＋129.8＋33.325＝242.383万元／年

⑤全楼每年集中统支部分为：

<1>房租 25万元；

<2>水费1.2万元；

<3>电费9.6万元；

<4>工资 28.8万元；<5>奖金、福利（平均） 11.68万元；

<6>流动资金贷款115万元，月利率7.84‰，年息为：

115 × 7.84‰×12＝10.819万元／年

<7>支出合计：25＋1.2＋9.6＋28.8＋11.68＋10.819＝87.099（万元／年）

⑥全楼每年净收益为：

242.383－87.099＝155.284万元／年

⑦A商场的收益价格：

以现行一年期存款利率7.56％作为资本化率，根据收益法公式求得收益价格为： 155.284/7.56%＝2054.021万元

注：三楼的“国民旧址”提高了A商场的社会知名度，对港澳台胞有较强的吸引力，参观后的食宿、娱乐、购物等消费也将是该商场收益的来源之一。

（2）A大楼房地产市场价格的评估。

A大楼作为自用性商业用房，现时市场上与之性质相似、地段同一、时间接近的正常交易实例较多，采用比较法可求得其市场价格。

①案例的筛选：

经筛选，确定了三个比较实例（见表6－1）。

②与实例的比较：

将A大楼分别与表6－1在10个项目上进行比较打分，过程见表6－2。

根据得分求得委估物与案例之间的得分比值为：

委估物／A案例＝／86＝103．49％

委估物／B案例＝／79＝112．66％

委估物／C案例＝／83＝107．23％

表6－1市场比较法实例比较表

结构甲混甲砖乙砖

用途商业商业办公商业

m2

m2 153.56 面积 154.81m2 71.91

单价 2600元/m2 3059.38元/m2 1302.42元/m2

成色八成九成七成

表6－2委估物与实例因素比较表

③市场价格测算：

将案例的单位售价分别用得分比值进行调整：

A案例：

2600/m2×103.49%＝2690.74元／m2

B案例：

3059.38元/m2×112.66%＝3446.70元/m2

C案例：

1302.42元/m2×107.23%＝1396.58元/m2

取平均值为：（2690.74＋3446.70＋1396.58）／3＝2511.34元／m2

即委估物A商业大楼房地产市场价格为：

2511.34元／m2×4754.176 m2 ＝11939352.35元＝1193.935万元

（3）A大楼房产重置价格的评估

按W市房产交易估价暂行办法规定中的房屋重置价格标准，求得A大楼的房产重置价为213．254万元（不包括装修和特种设备费用）。

3．B小区房地产价格的评估

（l）B小区地产价格的评估

根据拟在B小区地块上建28层写字楼的开发方案，可采用剩余法求取地产价格。

B小区地块面积为1100平方米，拆除现有旧房屋，重建时需退让道路。按规划要求后退红线后，28层大楼的建筑面积约为21100平方米。

B小区现有房屋建筑面积3 937．06平方米，因该地块居民现有居住面积较小，故还需建筑面积约5 200平方米，即可出售面积约为21 100－5 200＝15 900平方米。

① 该地段写字楼观时售价为 3 500元／平方米左右，故售楼收入为：

3500×15900＝55650000（元）＝5 565（万元）

注：经实地调查两家开发公司在该地段新建写字楼的销售情况后，所测算出的现时平均售价为 3 500元／平方米。

②缴纳税费为：营业税率3％，鉴证费率1％。合计为：

5565×4%＝222.6万元

③建楼费用为：

土建费用 1000元／平方米，电梯 3台 ×25万元／台＝75万元，前期工程费 20元／平方米，性附加费 200元／平方米，合计为：（1000＋20＋200）×21 100＋750 000＝26 492 000元＝2 9．2万元

注：土建主要内容有：灌注桩箱形基础、现浇钢筋砼结构、外墙贴釉面砖、内墙混合砂浆乳胶漆、水磨石及面砖地坪、室内木门，其余为铝合金门窗，普通水电安装。根据近两年市场建筑造价，考虑价差因素后测得土建造价为 1000元／平方米。前期工程费系指地形图测绘、可行性研究、地质勘察、施工图设计、抗震设计审批、施工水电手续、白蚁防治、建设许可证、放线核位等项费用，根据有关文件（W震办[19]003号、W城经［19］028号等）以及开发工作的经验，为20元／平方米。性附加费用根据有关文件规定及执行中的惯例确定，主要有：固定资产投资方向调节税（国发[1987]61号文）、城市基础设施配套费（W政[1987]9号文）、人防工程场地建设费（W城防字［1990］（025号文)、商业服务设施配套费（W政[1988] 61号文）、配套教育设施补偿费（W政[1987]5号文）、电贴及电增容费（××电管字[84]22号及W政[1986]47号文）、供水设施补偿费（W政管[19]145号文）等。

④该地段土地出让费为 5 000元／平方米，合计为：

5000元/m2×1100m2＝5500000元＝550万元

注：A大楼处于W市一级地段，市规划土地局目前暂定此类地段的土地出让费按3 000～5 000元／平方米收取，而W市房地局测定的一级地段基准地价为

5 000元／平方米。

⑤银行利率按年10％，建设周期为两年，平均利息支出为：

（2 9．2＋550）×1/2×10％×2＝319.92万元

⑥拆迁安置费用的支出，与旧房残值的收入加上还建房与原房差价收入基本相抵，不作计算。

⑦净收益为：

5561－222.6－29.2－550－319.92＝1823.28万元

⑧此地段开发商品房投资回报率经调查手均为20％～30％，取中间值25％，即来自商品房中开发的正常利润为：

（2 9.2＋550＋319.92）×25％＝879.78万元

⑨由此可知来自土地的收益为：

1823.28－879.78＝943.5万元

即可确定B小区地产价格为943.5万元。

（2）B小区房地产之市场价格的评估

① 由市场交易案例中筛选出三件交易日期接近、地段用途相同的正常交易案例作为对象，见表6－3。

表6－3市场交易实例比较

②与实例的比较：

将B小区房屋及三个案例分别打分，过程见表6－4。

表6－4委估房地产与实例因素比较表

根据得分求得委估物与案例之间的得分比值为： 委估物／D案例＝77／＝86.52％

委估物／E案例＝77／88＝87.50％

委估物／F案例＝77／84＝91.67％

③市场价格测算：

将案例的单位售价分别用得分比值进行调整：

D案例：

992.59元／m2× 86.52％＝858.79元／m2

E案例：

744 18元／m2×8750％＝651.16元／m2

F案例：

527.79元／m2×91.67％＝483.83元／m2

取平均值为：

（858.79＋651.16＋483.83）/3＝6.59（元／m2）

即委估物B小区房地产之市场价格为：

6.59元／m2×3937.06 m2＝2616530.71元＝261.653万元

（3）B小区房产重置价格的评估

经测算，B小区房产的重置价格为：65.973万元。

以上用不同方法对委估物价格进行了评估，所得出的价格从不同角度反映了委估物的价值。为了对委估物价格作出最终评定，需对影响委估物定价的各种主要因素进行全面分析。

①投资环境分析与房地产开发现状

委估物位于W市中心区。W市作为长江沿岸对外开放城市，面临前所未有的发展机遇，市已确定将W建成中国中部地区最大的经济中心，使之成为产业结构合理、科学技术先进、基础设施完善的多功能、开放式、现代化的城市。

W市在近期内将投资45亿元，进行一系列基础设施建设，两三年内打通W 市内、中、外三条主要道路循环路线，消除城市交通阻滞现象。兴建日供水量100万吨的××水厂，加强原有老水厂的技术改造和管网配套，彻底消除城市供水紧张状况。开通至全国各地的直拨电话，新增一批国际长途直拨线路，大力发展无线寻呼和移动通讯业务。进一步搞好排涝和防洪设施的建设。兴建几座高档饭店、综合写字楼以适应对外开放需要。同时还将加强城市的日常管理工作，进一步整治城市卫生、交通、治安状况，提高机场、车船客运站、电信等涉外部门和“窗口”行业的服务质量，提高办事效率，简化办事程序。W市软硬投资环境都将得到较大程度改善。

近期，市决定加大土地批租份量，通过有偿出让、转让或招标、拍卖等形式，吸收外资，开发房地产。正在筹划将W展览馆一带建成国际商品博览中心和区域性商品交易中心，把本委估物所在的一带建成商业不夜城，所以这一带无论是住宅楼还是写字楼、商业用房都十分抢手，供不应求，且供需矛盾近期难以缓解，导致房地产价格扶摇直上，表明这一带的房地产开发及经营具有良好的前景。

②委估物价格的评定

房地产评估是房地产交易价的基准，因此在确定评估价时也充分考虑交易双方的交易目的和意愿。

（1）A大楼价格的评定

委托人的目的是将A大楼（本节中以下称之为委估物）作为入股资本与外商（本节称之为合作人）合作经营，委托人的要求是合作经营的收入不应低于目前收入。从这个角度说，收益价格能比较好地反映这些因素，若将收益价格与市场价格、房产重置价比较，前者既符合实际也对委托人最为有利。

从合作人一方来说，着重要看投入的资本与获取的收益是否相符，目前经营者的收益将是合作人对未来收益预测的一个重要参考，由此决定的收益价格也是合作人可以接受的。

由于投资环境的不断改善，房地产行情的持续上扬，虽然委估物的收益价格几乎两倍于比较案例的价格（即市场价），仍是合乎市场规律的。至于委估物房产重置价与收益价格相差悬殊，正反映了房屋本身价值随时间递减而土地价值不断上升的客观经济规律，说明委估物的价值主要来源于土地，这与该地段土地价格极高的事实也是相符的。

综上所述，可采用收益价格作为委估物房地产的评估价格，即为:2054万元。

（2）B小区地产价格的评定

委托人拟在B小区地块上与合作者合建28层商品房写字楼出售。由于是以重新开发为目的，所以委托人与合作者双方看的都是土地而不是现有房屋。以上用剩余法估算价格时主要考虑的就是土地价值。同时以拆迁还建的形式考虑了现有房屋的价值，因此，按此方法求得的委估物价格较全面地反映了委估物的开发价值。用市场比较法求得的市场价格和成本法求得的房产重置价格可作为参考比较，根据对各方面因素的分析，可采用剩余价格作为委估物房地产的评估价格，即为：943.5万元。

4．结论

根据全面测算、比较、分析，评估人确定A大楼及B小区的房地产价格为A 大楼的收益价格和B小区地产价格之和。即。

2 054＋943.5＝2 997.5（万元）。大写：贰仟玖佰玖拾柒万伍仟元。