2015年福建省房地产估价师《制度与》：征收集体土地的特点模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A．536B．549C．557D．816

2、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A．计算期B．动态投资回收期C．项目寿命期D．开发期

3、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元E：工业用地的监测点评估价格

5、拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。A．重置价值B．残存价值C．市场价值D．市场评估价值

6、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A．房地产周期B．房地产循环C．房地产周期循环D．房地产周期运动

7、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。A：482．79B：448．24C：467．25D：498．53E：借款合同

8、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。A：200B：300C：700D：1000E：工业用地的监测点评估价格

9、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是．。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属簿册E：执行层的组织协调

10、需求价格弹性||=∞，此时称。A：需求有完全价格弹性B：需求为单一价格弹性C：需求富有价格弹性D：需求缺乏价格弹性E：执行层的组织协调

11、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法

12、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A．5个B．6个C．7个D．8个

13、假设开发法是以为理论依据的。A：收益递增原理B：均衡原理C：预期原理D：未来趋势原理E：工业用地的监测点评估价格

14、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地B：土地使用者有偿、有限期地出让土地C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价E：房地产估价机构必须加盖公章

15、流动比率，下列说法不正确的是。A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％B：又称之为“银行家比率”C：又称之为“二对一比率”D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上E：借款合同

16、按照规定，土地的纳税人应于转让房地产合同签订之日起日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A：7B：10C：15D：30E：执行层的组织协调

17、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。A．条形基础B．基础C．箱形基础D．桩基础

18、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧

19、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。A．1B．2C．3D．5

20、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.16

21、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状．

22、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性E：工业用地的监测点评估价格

23、等于产品价格与销售量的乘积。A：平均收益B：总收益C：边际收益D：长期收益E：执行层的组织协调

24、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系

25、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。(2008年试题)A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为__。A．再次抵押估价B．增加抵押贷款估价C．续贷抵押估价D．转抵押估价

2、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。A．72B．108C．180D．270

3、A市2009年房地产开发总量为100万，而其住宅开发总量为80万，则其中该数字“80万÷100万×100％”的计算结果为指标。A：比例相对指标B：结构相对指标C：比较相对指标D：强度相对指标E：执行层的组织协调

4、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)A：地方财政预算安排B：财政专项补助C：住房公积金增值收益D：土地出让净收益E：住宅专项维修资金

5、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈的趋势。A：向上波动B：向下波动C：上下波动D：随机波动E：借款合同

6、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有。A：期望值相同，标准差小的方案B：期望值相同，标准差大的方案C：标准差系数小的方案D：标准差系数大的方案E：标准差相同，期望值大的方案

7、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A．物业税B．地产税C．契税D．

8、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。A：2％B：4％C：7％D：9％E：执行层的组织协调

9、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡

10、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。A：估价时点B：估价委托日C：估价报告出具日D：估价开始作业日E：执行层的组织协调

11、下列内容属于房地产广告的要求的是__。A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限C．房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明D．房地产广告中必须注明物业管理的有关要求E．房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

12、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。A．估价方法选用B．估价结果确定方式C．估价师的职业道德D．估价技术路线E．估价参数选取

13、房地产最重要的一个特性是。A：位置固定性B：适应性C：异质性D：寿命周期长E：借款合同

14、应当与城市规划一起报批的是__。A．城市黄线B．城市蓝线C．城市红线D．城市绿线

15、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到__因素。A．抵押物的流动性B．贷款期限的长短C．通货膨胀的预期D．贷款企业的信用等级E．所处的市场条件

16、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%

17、下列房地产中，不得转让的有。A：共有的房地产B：未解决权属争议的房地产C：设定了抵押权的房地产D：已被依法查封的房地产E：已列入城市拆迁范围內的房屋

18、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。A．400B．450C．500D．540

19、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。A．平均利润率B．资本供求状况C．通货膨胀率水平D．资金成本

20、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。A．购买—持有—出租—出售B．购买一更新改造—出售C．购买一更新改造—出租—出售D．开发—销售E．开发—持有—出租—出售

21、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。A．人民B．机关C．人民D．乡级

22、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形

23、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策

24、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。(2007年试题)A：利润总额B：投资利润C：税后利润D：可分配利润E：借款合同

25、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A．0.5B．1.5C．2D．3