土地估价实务基础_模拟试题(一)_2013年版

A:价格基础不同

B:形成时间不同

C:生产成本不同 

D:具有明显的地区性和地域性

答案:C

解析:考查土地价格的特征，可用排除法作答。

2、一定条件下，（    ）是影响地价的主要方面。

A:需求

B:投资

C:收益 

D:利润

答案:A

解析:考查土地的供需关系对土地价格的影响

3、按照（    ），可将土地价格分为申报地价和公告地价。

A:土地价格形成方法

B:管理手段

C:土地价格表示方法

D:土地的存在形态

答案:B

解析:考查土地价格的分类

4、在影响土地价格的诸多因素中，基础和公用设施条件属于（    ）。

A:一般因素

B:区域因素

C:个别因素

D:经济因素

答案:B

5、一般来讲，工业用地受（    ）因素影响较大。

A:环境质量

B:繁华程度

C:地形坡度

D:交通运输条件

答案:D

6、我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心是土地的（    ）。

A:价值

B:使用价值

C:有偿使用

D:无偿使用

答案:C

7、土地估价是（    ）的一种。

A:房地产咨询

B:房地产中介

C:房地产证券

D:房地产经济

答案:B

8、土地估价的标准是（    ）。

A:价值标准

B:市场价值标准

C:客观价值标准

D:定义的价值标准

答案:B

9、如果城市的专业街道两边土地的用途大致相同，则其估价原则应遵循（    ）。

A:变动原则

B:替代原则

C:最有效利用原则

D:报酬递增递减原则

答案:B

10、下列选项中，关于估价期日的说法不正确的是（    ）。

A:估价期日是变动原则的应用

B:估价期日根据估价目的确定

C:估价期日由估价师判断确定

D:估价期日可以在作业日期内的任意一天

答案:C

11、土地估价报告审核应符合的要求不包括（    ）。

A:合法性

B:合规性

C:合理性

D:合适性

答案:D

解析:土地估价报告审核的依据是《城镇土地估价规程》。估价报告审核的内容和要求包括：估价所依据资料的质量、合法性审核、合规性审核、合理性审核。

12、收益还原法的理论依据是（    ）和生产要素分配理论。

A:地租理论

B:区位理论

C:替代原则

D:报酬递减规律

答案:A

13、收益还原法的关键在于正确测定土地纯收益及合理确定（    ）。

A:土地租金

B:经营费用

C:投资利率

D:土地还原率

答案:D

14、可直接用于土地评估的收益是指（    ）。

A:实际收益

B:客观收益

C:最高收益

D:平均收益

答案:B

15、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称（    ）。

A:收益价格

B:替代价格

C:比准价格

D:等同价格

答案:C

16、市场比较法估价时的首要工作是（    ）。

A:确定比较案例

B:收集交易资料

C:进行交易情况修正

D:进行区域及个别因素修正

答案:B

17、《土地管理法》明确规定，土地补偿费和安置补偿费最高可以按照该地块被征用前3年平均年产值的（    ）倍计算。

A:4～6

B:6～10

C:20

D:30

答案:D

解析:据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。”

18、在剩余法评估中，应根据土地估价的（    ）确定土地利用方式。

A:变动原则和供需原则

B:贡献原则和预期收益原则

C:合法原则和最有效使用原则

D:报酬递增递减原则和合法原则

答案:C

解析:在实际估价中，运用剩余法估价结果的可靠程度，关键取决于以下两项预测：一是是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式；二是是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的房地产价值。

19、对一荒地进行估价，获知该荒地的总面积为2平方千米，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/平方米；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/平方千米，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要缴纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。若用静态方式估算，则该成本荒地的总价和单价分别为（    ）。

A:1.332亿元，.65元/平方米

B:2.609亿元，130.45元/平方米

C:2.536亿元，116.32元/平方米

D:3.416亿元，156.88元/平方米

答案:B

解析:本题考查重点是对“剩余法的基本公式”的掌握。解题步骤如下：设该荒地的总价为P①总开发价值=1000×2×106×60%=12（亿元）②总开发成本=2.5×2=5（亿元）③总利息=P(1+4%)×[(1+12%)3-1]+5×[(1+12%)1.5-1]        =0.421 P+0.926（亿元）④总转让税费=12×6%=0.72（亿元）⑤购买该荒地税费=P×4%=0.04 P⑥总利润=（P+0.04P+5）×20%        =0.208 P+1（亿元）⑦依据剩余法公式得        P=①-②-③-④-⑤-⑥         =（12 – 5 – 0.421 P – 0.926 – 0.72 – 0.04 P – 0.208 P-1        P=2.609（亿元）所以，荒地总价=2.609（亿元），荒地单价=2.609×108/2×106=130.45（元/平方米）

20、路线价法的基本原则是（    ）和区位论的具体应用。

A:变动原则

B:预期原则

C:替代原则

D:供需原则

答案:C

21、下列选项中，属于苏慕法则的内容的是（    ）。

A:该法则将标准深度100英尺分为4等份，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%

B:该法则认为深度为100英尺的标准宗地，将深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%

C:该法则认为深度为1004英尺深的土地价值，前半临街502英尺部分占全宗地总地价的72.5%，后半502英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%

D:该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比

答案:C

解析:A为四三二一法则的内容，B为霍夫曼法则的内容，D为哈柏法则的内容。

22、基本地价系数修正法的基本原理是（    ）。

A:区位原理

B:地租理论

C:替代原理

D:收益原理

答案:C

23、当土地的实际用途与土地使用证登记用途不一致时，评估应（    ）。

A:根据客观原则，按实际用途评估

B:根据合法原则，按土地使用证登记用途评估

C:根据最有效使用原则，按实际用途评估

D:按实际用途评估，在评估结果中扣除由于变更土地用途需要补缴的土地出让金

答案:B

24、下列各因子中，可以用来评价城镇区位条件的指标是（    ）。

A:城镇人口密度

B:城镇交通条件指数

C:城镇劳动力投入强度

D:人均邮电业务量

答案:B

25、城镇土地分等的对象是（    ）。

A:城市市区、建制镇镇区土地

B:城镇建成区和近郊区X围的土地

C:土地利用总体规划确定的城镇建设用地X围内的所有土地

D:城镇建成区和近郊区X围的所有土地及城镇附近的工矿等用地

答案:A

26、城镇土地定级中的综合定级是指（    ）。

A:对商住等综合用地的定级

B:对商、住、工混合用地的定级

C:综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别

D:不考虑具体土地用途的前提下，对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的土地级别

答案:D

27、在进行住宅用地定级时，对人口状况对土地质量的影响进行评价时，可以不用考虑（    ）。

A:常住人口数量

B:暂住人口数量

C:客流人口数量

D:城镇最佳人口密度

答案:C

28、城市地价动态监测的关键环节及其程序为（    ）。

A:采集监测数据、设立监测点、确定监测X围、测算监测指标、进行监测分析

B:确定监测X围、设立监测点、采集监测数据、测算监测指标、进行监测分析

C:设立监测点、采集监测数据、确定监测X围、进行监测分析、测算监测指标

D:确定监测X围、采集监测数据、设立监测点、测算监测指标、进行监测分析

答案:B

29、征地区片价的实质是（    ）不包括地上附着物和青苗补偿费。

A:综合补偿费

B:征地补偿费

C:综合补偿标准

D:征地补偿标准

答案:D

30、（    ）可以不划入征地区片综合地价测算X围。

A:集体建设用地

B:基本农田保护区

C:集体未利用土地

D:基本农田保护区和生态保护区

答案:D

31、公告地价由定期公布，它一般是（    ）的依据。

A:土地抵押

B:土地租金

C:土地出让金

D:征收土地

E:征用土地补偿

答案:D,E

32、下列选项中，属于土地价格主要特征的有（    ）。

A:土地价格是收益价格

B:土地价格由生产成本决定

C:土地价格主要由土地需求决定

D:土地价格呈上升趋势

E:土地价格具有明显的地域性

答案:A,C,D,E

33、下列选项中，可用于分析环境质量的因素有（    ）。

A:地质

B:风向

C:空气和噪声的污染程度

D:居民职业类别和教育程度

E:学校

答案:A,B,C,D

解析:环境质量分为自然环境和人文环境两个方面。

34、影响地价的行政因素一般包括（    ）。

A:土地制度

B:城市化进程

C:地价

D:税收

E:交通管制

答案:A,C,D,E

35、土地估价需要充分考虑（    ）等因素对土地收益的影响。

A:地块大小

B:社会经济发展

C:土地利用方式

D:土地预期收益

E:土地利用

答案:B,C,D,E

36、安全利率一般可选用（    ）。

A:一年期投资年利率

B:一年期投资回报率

C:一年期的银行定期贷款利率

D:一年期的银行定期存款利率

E:同一时期的一年期国债年利率

答案:D,E

解析:土地估价中还原利率可以采用安全利率加上风险调整值来进行确定，本题考查的是安全利率的确定方法。

37、计算房地出租的总费用应包括（    ）。

A:管理费

B:维修费

C:原料费

D:空房损失费

E:房屋折旧费

答案:A,B,E

38、市场比较法中，建立价格比较基础包括（    ）。

A:统一币种

B:统一用途

C:统一面积内涵

D:统一面积单位

E:统一付款方式

答案:A,C,D,E

39、选择比较交易案例时，应符合的要求有（    ）。

A:交易案例为正常交易

B:与待估土地大小相近

C:与待估土地用途应相同

D:与待估土地的交易类型不同

E:交易时间与待估土地的估价期日应接近

答案:A,C,E

40、用成本逼近法评估土地价格时，需考虑的税费主要有（    ）。

A:耕地占用税

B:固定资产税

C:土地管理费

D:新菜地开发建设基金

E:新增建设用地有偿使用费

答案:A,C,D

41、剩余法评估中，开发建筑成本包括（    ）。

A:直接工程费

B:间接工程费

C:建筑承包商利润

D:建筑承包商机会成本费

E:发包商负担的建筑附带费

答案:A,B,C,E

42、下列选项中，属于路线价修正体系中的构成内容的是（    ）。

A:年期修正

B:深度修正

C:容积率修正

D:一般因素修正

E:区域因素修正

答案:A,B,C

43、基准地价的主要作用有（    ）。

A:引导土地合理利用和流转

B:为土地抵押贷款提供依据

C:为确定征用土地提供依据

D:为国家征收土地使用税提供依据

E:反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据

答案:A,D,E

44、作为与地区经济、社会发展配套利用的基础设施用地一般宜选用（    ）进行估价。

A:成本逼近法

B:基准地价系数修正法

C:市场比较法

D:收益还原法

E:剩余法

答案:A,B

45、下列选项中，属于城镇土地分等中的备选因素的有（    ）。

A:城镇区位

B:区域人口密度

C:区域经济发展水平

D:区域土地供应潜力

E:城镇用地投入产出水平

答案:C,E

46、城镇土地等别的划分方法包括（    ）。

A:数轴法

B:实地踏勘法

C:聚类分析法

D:市场资料分等法

E:总分频率曲线法

答案:A,E

47、在城镇土地定级中，测算（    ）对定级单元的作用分值时需考虑通达系数。

A:道路通达度

B:公交便捷度

C:商服繁华影响度

D:对外交通便利度

E:基础设施完善度

答案:A,B

48、工业用地定级因素主要包括（    ）。

A:繁华程度方面

B:交通条件方面

C:环境条件方面

D:基础设施方面

E:产业集聚效益方面

答案:B,C,D,E

49、地价监测点的设立原则有（    ）。

A:代表性原则

B:确定性原则

C:稳定性原则

D:标识性原则

E:合法性原则

答案:A,B,C,D

50、测算征地区片综合地价的基本原则有（    ）。

A:平等原则

B:公开听证原则

C:同地同价原则

D:协调平衡原则

E:维护被征地农民合法权益原则

答案:B,C,D,E