房地产开发与经营 试题

    1.开发建设投资（土地费用，前期工程费用，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施建设费，开发间接费，管理费用，财务费用，销售费用，开发期税费，其他费用，不可预见费）

    2.经营资金

    3.项目总投资（开发产品成本或叫开发建设投资，经营资金）

二．简述敏感性分析的步骤

    1.确定用于敏感性分析的经济评价指标。

    2.确定不确定性因素可能的变动范围。

    3.计算不确定性因素变动时评价指标的相应变动值。

    4.通过评价指标的变动情况找出较为敏感的变动因素，做出进一步分析。

三．挂牌出让国有土地使用权的挂牌公告包括哪些内容？

    1.出让人的名称和地址。

    2.出让宗地的位置，现状，面积，使用年期，用途，规划设计要求。

    3.竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法。

    4.索取挂牌出让的时间，地点及方式。

    5.挂牌时间，地点，挂牌期限，竞价方式等。

    6.确定竞得人的标准和方法。

    7.竞买保证金

    8.其他需要公告的事项。

四．简述在城市规划区增量国有土地上通过生地出让方式取得土地使用权的费用构成。

    主要由生地土地使用权出让金和农地征收税费构成。

    农地征收税费：1.土地补偿费2.青苗补偿费3.地上附着物补偿费（包括农田基础设施，数目，迁坟等）4.安置补助费5.房屋拆迁安置补助费（此处指农村房屋拆迁安置补助费）6.耕地占用税7.耕地开垦费8.新菜地开发建设基金（指征收城市郊区的菜地）9.征地管理费（为征地费总额的1.4%——2%）

五．简述在城市规划区存量国有土地上通过毛地出让方式取得土地使用权的费用构成。

    主要由毛地使用权出让金和房屋拆迁补偿安置费用构成。

房屋拆迁补偿安置费用：1.房屋拆迁补偿费用2.搬迁补助费3.临时安置补助费或周转房费用4.拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费用5.拆迁管理费

六．房地产股份有限公司可通过哪几种方式筹集资本金？

    1.注册资本金的筹集。发起人认领股份并交纳股金。

    2.向社会公众公开发行股票筹集资金。

    3.向股东配股筹集资金，原股东增加投资额。

    4.资本公积金，盈余公积金转增为资本金

    5.经过股东大会同意未分配利润转增为资本金。

七．商品房预售应当符合哪些条件?

    1.已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证》。

    2.持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。

    3.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金（不包括土地费用）达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

    4.已办理预售登记，取得《商品房预售许可证明》。

八．商品房现售应当符合哪些条件?

    1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和《房地产开发企业资质证书》。

    2.取得《土地使用权证》或者使用土地的批准文件。

    3.持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。

    4.已通过竣工验收。

    5.拆迁安置已经落实。

    6.供水，供电，供热，燃气，通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。

    7.物业管理方案已经落实。

九．商品房买卖合同主要包括哪些内容？

    1.当事人名称或者姓名和住所。

    2.商品房基本情况。

    3.商品房的销售方式。

    4.商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间。

    5.交付使用条件及日期。

    6.装饰，设备标准承诺。

    7. 供水，供电，供热，燃气，通讯，道路，绿化等配套基础设和公共设施的交付承诺和有关权益，责任。

    8.公共配套建筑的产权归属。

    9.面积差异的处理方式。

    10.办理产权登记的有关事宜。

    11.解决争议的方法。

    12.违约责任。

    13.双方约定的其他事项。