酒店合作管理的基本模式

     XXX大厦是XXX在XXX投资兴建的一座集酒店、办公楼、商贸金融等功能为一体的、现代化的综合性大厦，是XXX在XXX对外开放的总窗口，其经营主体为四星级城市商务型大酒店。为把大厦建成为具有一流设施、一流服务、一流管理的四星级酒店，引进科学、先进的酒店管理模式，使XXX大厦的运行与管理达到制度、标准化、程序化的规范管理目标，并不断提高其经济效益、社会效益与市场声誉，XXX 总公司与XXX饭店管理公司经过友好协商，于XXX年XX月XX 日在上海市正式签定本合作管理合同书。

第一章总则

第一条合同各方

XX实业总公司（以下简称管理公司）在XXX注册，法定地址是XXX

市XXX路XXX号XXX楼，法定代表人为XXX总经理。

     XX管理公司（以下简称管理公司）在XXX注册，法定地址是XXX路XXX号XXX室，法定代表人为XXX总经理。

第二条业主同意聘请管理公司为XXX大厦（以上简称大厦）的合作经营管理者，在本合同期限内依照本合同的规定，与业主共同负责大厦的日常经营管理工作，管理公司表示同意接受业主的聘请。

第三条合同范围

1、本合同的标的是位于XXX路XXX号的XXX大厦。

2、在合同期内，业主确保双方的合作管理在大厦范畴内有效实施。

第二章定义

 除非本合同另有规定，本合同中有关各词的定义，按本章有关条款规定为

准。

第四条XXX大酒店

本合同所指XXX大酒店（英文名：XXX，以下简称酒店），系XXX大厦

（英文名称：XXX）所属之酒店经营与物业管理的产权范畴，并以此名作为今后大厦营业推广的名称与市场形象的标志。

第五条合作管理范围

双方合作经营管理范畴包括：

1、对酒店及其所属餐厅、商场、娱乐场所其它配套服务设施进行经营管理；

2、对大厦已租售或待售的办公楼（包括有关的公用区域和设施）进行物业管理；

3、对由业主和他方合作经营或由地方租赁、承包经营的营业性场所进行物业管理；

4、大厦所有客用场所、公用区域的物业管理。

5、大厦所有公用、共用设施设备的充备维修工程管理；

上述经营管理范畴包括对大厦营运所必须的各职能部门及其他附属机构的

行政管理。

第六条合作管理

本合同之合作管理是指管理公司接受业主的聘请，委派大厦执行总经理、

驻店经理及有关经营和管理部门总监（或经理）与业主方面委派的大厦总经理、副总经理及有关管理人员共同组成大厦合作经营管理机构，共同负责大厦的日常经营管理、并在筹备期收取管理软件费、营运期收取基本管理费与奖励管理费的现代酒店连锁经营方式。

第七条大厦营业日

本合同大厦营业日是指业主与管理公司签署合作管理合同、大厦建成后投

入营运并进行试营业这一天，其基本条件为：

1、大厦有关营运设施、设备符合试营业的要求；

2、大厦经营所必需的各种手续齐全；

3、业主与管理公司书面同意大厦可以试营业。

管理合同签署于营业日这一期间为管理公司进入大厦进行营业准备的筹备

时期。

第财务会计

1、会计年度

本合同所指的会计年度与公历年度一致。合作管理期的第一个会计年度是指从大厦试营业日起至该年的12月31日为止的末满一年的期间；本合同若在12月31日前提前终止或期满时，则以当年的1月1日起至提前终止或期满为止，作为一个会计年度。

2、营业收入

本合同中营业收入是指双方在合作经营管理范围内的所有营业收入，包括：

（1）大厦之酒店经营所得的各项营业收入；

（2）大厦各项物业管理费收入；

（3）大厦以酒店名义营运所产生的其它营业性收入。

上述营业总收入不包括由业主租售的办公楼及其他营业性场所的售楼收

入、租金收入或与地方合作经营项目的营业收入。

3、经营利润

本合同所指经营利润是指营业收入减去营业税金、营业成本和营业费用后

的余额。

     营业税金是指按税法规定缴纳的营业税金及附加，包括营业税，城市建设维护税及教育附加税和其他按国家规定应该交纳的税费。

     营业成本指餐饮部食品成本等。

     营业费用包括：（1）大厦各营业部门的员工工资、福利费及各项费用，如办公用品、邮电费、清洁用品、服务用品、棉织品摊销、玻璃器皿、瓷器、金银及不锈钢用具摊销、客房佣金、洗涤费、装饰费、差旅费、厨房炊具、厨房燃料等。（2）大厦行政管理、销售、工程维修等部六的员工工资、福利费及这些部门发生的办公费、邮电费、差旅费、洗涤费、制服摊销费以及大厦发生的保险费、交际应酬费、广告费、水电费、维修费、燃料及动力费、职工培训费、坏帐损失及车船使用税等。

     大厦发生管理公司无法直接控制而应由业主负担下述有关费用时，在其计算经营利润时，应在大厦总费用中予以扣除：

（1）固定资产折旧；

（2）开办费摊稍；

（3）城市房地产税和所得税；

（4）业主之总公司在大厦发生的、应由其承担的费用。

第三章合同期限

第九条本合同自双方法定代表人签署之日起生效。

第一十条本合同规定的大厦合作管理期限为六年，其中筹备期暂定一年，营业期（含试营业期）五年，自合同生效日起算。

第一十一条  本合同期满后，业主要求管理公司继续参与大厦的经营管理工作，应提前六十天通知管理公司，并签定新的合同条款。

第四章合作管理

第一十二条  管理目标

大厦立足中国式的服务与管理，科用国际性酒店的管理经验，逐步建

立以“天行管理模式”为基础、具有中国服务特色、国际管理模式、XX经营风格的“XXX大厦管理模式”，使大厦在正式营业起三年内荣获国家四星级旅游涉外饭店、并为大厦培养出一支合格的酒店管理人员，在评星达标后二年内使业主最终具备经营管理四星级酒店的能力。

大厦争取在正式营业的第二年起开始盈利，并在合同期内做到逐年递增。

第一十三条  管理

 大厦实行与国际水平接轨的城市商务型酒店经营管理形成以四星级酒

店为核心体生活费，与商贸、金融等功能互为一体的，酒店经营与物业管理整体协调、功能互补的综合性、系统化经营管理格局，在组织机构、劳动人事、市场营销等经营管理领域，实行经营管理一体化的合作型大厦运作机制。

第一十四条  合作方式

业主邀请管理公司共同实施对大厦物业与酒店经营的合作管理，管理公司

将以最大努力和诚意履行合作管理责任，并根据大厦筹建进度与运转深度分为三个合作管理阶段；

1、筹备营业阶段：从合同生效至大厦试营业（约一年）。在此期间：大厦写字楼（共十层）与大堂营业性设施于XXX年XX月份试营业；酒店客房及其有关附属服务设施于XXX年XX月份试营业。

2、评星达标阶段：从大厦试营业至四星级酒店达标（约三年）。在此期间：大厦物业已基本租售；酒店经营配套营业设施全部运转，以上两阶段为管理公司为主动的责任管理期，由管理公司委派大厦执行总经理、驻店经理及有关经营管理部门总监（或经理）与业主合作，被授权实施对大厦的日常经营管理。

3、合作过渡阶段；从四星级酒店达标至合同期结束（约二年）。此阶段为以业主为主的责任管理期，由管理公司委派副总经理（或驻店经理）及有关经营管理部门副总监（或副经理）与业主合作，并且实施对大厦的日常经营管理。

在以上三个合作管理阶段内，大厦（酒店）董事长、总经理均由业主方

担任。

第五章管理机构

第一十五条  大厦的最高权力机构是董事会，董事长为大厦及酒店的法人代

表。董事会由业主方组成，具有大厦经营管理的最高决策权，负责批准年度财务预决算、组织机构、员工编制、招聘计划、经营计划、工资方案、重大人事任免及重要的管理制度等事宜。

     第十六条  建立由业主和管理公司共同组成的大厦合作管理协调会议制度，对大厦的日常经营管理工作中双方关心的问题定期或不定期地进行协商，并形成有关〈会议纪要〉或〈工作备忘录〉以协调、指导大厦的日常经营管理工作。

1、大厦合作管理协调会议成员由业主指派3人，管理公司指派3人组成，由业主动方面担任协调会议，管理公司方面人选担任副。

2、大厦实行董事会领导下的总经理负责制，并授权执行总经理负责大厦的日常经营管理工作。

第六章双方的责任与义务

第一十七条 业主的责任与义务

筹备营业阶段：

1、提供业主方关于大厦经营总思路及最新有效设计图纸等有关资料；

2、对管理公司提出的大厦各项硬件咨询意见及时反馈；

3、配合管理公司对XXX及XXX酒店及客源市场进行调查并共同提出调查报告；

4、提供大厦员工培训用教室及教学用具；

5、大厦硬件营业设施必须具备XXX年XXX月份办公楼部分试营业和XXX年底酒店客房部分试营业条件。                                    评星达标阶段：

6、取得大厦正式开业所需的，由核发的全部准许营运文件；

7、大厦设施设备基本达到四星级酒店硬件要求，提供一切营业必备条件：

8、负责大厦与当地及有关单位的沟通协调工作，保证大厦有良好的市场竟争环境和管理运转氛围；

9、提供大厦经营所必需的定额流动资金；

10、及时审批、审核大厦年度财务预、决算。年度经营方案及月度财务报

    表；

11、审批大厦扩建、改建工程计划；

12、向大厦提供设备维修及更新改造资金和有关工程技术资料；

13、在不影响本合同履行前提下，有权部分或全部处理大厦的产权、股权

    或权益，并将有关情况及时通报管理公司

14、根据大厦的经营业绩和盈利状况，决定对管理公司及其输出管理人员

    的奖励事项；

     15、应充分依赖管理公司的管理经验，给予管理公司充分的合作管理权限；

     16、为管理公司派出高级管理人员提供大厦管理制度许可的工作、生活之   

         便利条件；

     17、有权向管理公司提出更换其不称职的高级管理人员；

     18、其他应由业主承担的责任与义务事项。

第一十  管理公司的责任与义务

筹备营业阶段：

1、接国家四星级评分标准，在不影响大厦建筑结构的情况下，协助业主做好大厦平面布置、功能设计的调整方案。

2、协助业主审核大厦建设各专业设计图纸。要求设计要求符合四星级豪华酒店硬件标准，并及时为业主提供咨询报告；

3、协助业主做好大厦装饰工程的评标审图工作，评审各装饰公司的设计、用料、工艺是否符合四星级酒店有关硬件标准，并及时为主动提供咨报告；

4、根据业主的要求，对大厦各类设施、设备的选型、安装工作提供专业咨询服务，并抓紧招聘工程设备专业人员和熟练操作工协助业主及时做好设备及设施的安装调试工作；

5、根据业主的要求到大厦施工现场协助业主检查工程质量，协调各专业工程的施工程序，使大厦的建设工作能如期按质完成；

6、应委派具有四星级酒店管理经验的高级管理人员及有关营业准备人员参与大厦筹备开业的管理工作；大厦总顾问XXX先生将不定期到场进行顾问指导工作；

7、根据大厦的规模、档次，负责对大厦的组织机构设置和岗位人员编制进行设定和设超高频，对各岗位提出明确的任职要求和职责要求，并相应制定职务薪级（岗位技能）工资分配方案；

8、根据四星级酒店的操场作规范和质量标准及大厦的实际情况，制定切实可行的管理制度、员工手册、岗位职务说明书、经营管理运转表格等管理软件资料；

9、配合业主做好各级管理人员及一般员工的招聘工作，并按照“天行管理模式”进行培训，要求大厦的岗位职责、操作规范从起步时就严格按四星级酒店标准运作。

10、制定大厦的经营计划，营业目标及房价、餐饮等销售

11、负责大厦的市场促销、营业推广、广告宣传等事宜；

 12、编制大厦经营物资的采购清单，提供供应渠道及市场参考价格；

 13、负责大厦各工种岗位员工制服的设计、选样工作；

 14、围绕“隆重、热烈、紧张、有序”的原则，制定详细的大厦试营业计

        划组织实施试营业前的各项准备工作，确保XXX年XX月份大厦办

        公楼及有关营业场所试营业，XXX年年底酒店客房及有关营业场所

        试营业。

评星达标阶段：

15、委派具有四星级酒店管理水平的准高中级管理人员至十人、分别担任

        大厦执行总经理、驻店经理、市场营销总监、房务总监、餐饮总监、

        行政总厨等有关经营管理总监级或部门经理级人员等职务，在大厦总

        经理的直接领导下，全面负责大厦的日常经营管理工作。

     16、派出管理干部应按四星级酒店管理要求，对大厦实行科学化、制度化、

        规范化的管理，做到尽职尽责，最大限度的发挥主动观能动性和创造

        性，把XXX“严格、谦虚、勤俭、安全”的管理风格融合到大厦的实

        际工作中；

     17、在双方合作管理期内，应注意发现和培养业主委派或推荐的各级管理

        干部，应注意建立、建全大厦各项规章管理制度，对员工实行“以人

        为本、严情相济”的人力资源管理；

18、其他应由管理公司承担的责任与义务事项。

第七章产权及其处置

 第十九条  由业主投资而产生的大厦的一切债权、债务均归属业主。

 第二十条  在本合同有效期同，大厦的全部产权属业主所有，管理公司不

得以任何方式出售、抵押大厦的财产。

第二十一条管理公司有权根据本合同规定使用大厦财产、并在业主同意

下积极寻求大厦物业的租售对象。

第二十二条为确保大厦资产经营的保值增值，管理公司在合作管理的全

过程中如需处理固定资产须经大厦董事会的同意。

第八章采购审批权限

第二十三条大厦在采购伍拾万元以上物品或单一商品总价值达贰拾伍万

元时必须经大厦董事会的批准；日常采购按大厦财务预算计划的审批程序操作。

第二十四条大厦经营费用在伍万元，非经营费用在伍仟元以上的支出，

必须经双方指定的负责人员签字后方可支取，低于上述标准的由总经理或执行总经理批准开支。

第九章税务、财务及保险

第二十五条大厦管理当局应在每月10日前向业主和管理公司各提交一

份上月的资产负债表和损益表，以反映大厦上一个以及当年截止该月的经营情况，并应附上一份营业利润明细表。

第二十六条大厦按照国家的有关法律和税收条例的规定缴纳各项税金及

其附加。

第二十七条大厦员工按照国家有关规定缴纳个人所得税。

第二十除本合同已有规定以外，大厦会计的处理原则均参照《中华

人民共和国会计准则》、《中华人民共和国财务通则》执行，并按国家旅游企业统一、规范的财务报表填制。

第二十九条每一会计年度结束后六十天内，由大厦编制上一年度的年度

会计报表呈报业主和管理公司审核。

第三十条大厦经营的一切外汇事宜按照国家外汇管理条例的规定办

理。

第三十一条业主应向保险公司投保大厦必须的财产和责任险项，大厦一

旦遭受损失可在所投保的险项范围内获得应有的赔偿。

第三十二条大厦财产和责任险的投保金额应不低于国家的有关规定。

第一十章劳动人事管理

第三十三条管理公司将参照国际一流酒店管理经验，并根据大厦的市场

定位、运作体系等因素提出机构设置和人员编制方案，形成“定编、定岗、定员、定责、定级”的人力资源运作模式。

第三十四条大厦将根据国家劳动法规制定劳动人事管理方面的有关

条例、规定、细则。

第三十五条大厦实行全员劳动合同制。大厦全体员工均应签订劳动合

同，劳动合同须经当地劳动仲裁部门鉴证。

第三十六条管理公司按不同阶段的合作管理期，派驻大厦参与经营管理

的高中级管理人员人数经双方讨论后确定。

第三十七条总经理、执行总经理

大厦总经理由业主动推荐扫派；执行总经理由管理公司推荐委派。总经理、

执行总经理均由大厦董事会任命。总经理主持大厦的全面领导工作；执行总经理受委托，负责大厦的日常经营管理工作。

第三十大厦负责招聘大厦所需的各类员工，并接“天行管理模式”

进行培训，统一管理。

1、由管理公司推荐委派的总监级（含总监）以上管理人员由业主评估其任职资格，通过后为管理公司单方聘用人员

2、由业主推荐委派的总监级（含总监）以上管理人员，由管理公司评估其任职资格，通过后为业主单方聘用人员；

3、由管理公司或业主推荐的部门经理级（含部门经理）以下管理人员，由大厦管理机构负责其任职考核，通过后由大厦人力资源部门统一聘用。

第三十九条大厦将参考所在地同行业工资水平和劳动力市场价格，根据

按劳分配原则制订大厦员工工资分配方案和生活福利待遇标准、并按照大厦经济效益和国家物价指数情况适时调整工资分配水平和生活福利待遇标准。

第四十条管理公司派驻大厦工作的管理人员在其任期内的医疗、保

险等费用由大厦承担；其工资、奖金、津贴等税后总收入根据管理公司中“XXX派出人员待遇标准”的书面通知（以后每年按国家物价增长指数同步递增）由业主动支付，每一年平均工资基数（含津贴和奖金）以每人每月XXX元（XX元.00元）人民币计、每年度按12个月发放。管理公司派出人员的社会统筹养老保险金以人均工资X25.5%的标准，每年按：12个月，每月拨付一次。

第四十一条凡与管理公司中签约聘用的大厦高级管理人员（含总监级以

上）的责权及其他福利待遇等则由已经业主认可的“管理公司高级管理人员聘用合同”之规定。

第一十一章收费标准

第四十二条在合同规定期限内把大厦的服务与管理达到四星级酒店水平

是双方共同的管理目标，业主投入的是硬件，管理公司投入的是软件。

第四十三条管理公司参照合作管理的规范收费标准，并根据大厦不同的

合作管理阶段，按如下标准收费：

1、筹建开业期：管理公司每月固定收取业主四万元人民币（40000.00元）管理软件转让费；

2、评星达标期；管理公司每月向业主收取营业总收入百分之二（2%）的基本管理费和经营利润（见第第三款）百分之五（5%）的奖励管理费。

3、合作过渡期：管理公司每月向业主收取营业总收入百分之二（2%）的基本管理费。

第四十四条上述承付之管理费用经双方指定负责人会签后，由业主通过

如下银行帐号汇至管理公司：

开户名称：XXXXX

开户行：XXXXXX

开户帐号：XXXX

1、业主在每月5日前支付管理公司派驻大厦的实际管理人员当月的薪金及社会统筹养老保险金总额。

2、业主在每月财务结算后一周内支付管理公司上月的管理软件转让费或基本管理费。

3、业主在每年财务结算后一个月支付管理公司上年度的奖励管理费。

4、如在以管理公司为主的责任管理期内，未完成年度盈利指标计划，业主将酌减管理公司基本管理费的收费标准。

第一十二章专用标志、印刷标记及专利使用权

第四十五条在本合同有效期内，大厦在市场营业推广中加入管理公司连

锁饭店销售网络，并在对外宣传中有权使用管理公司专用标志与“XXX饭店管理公司合作管理”字样，合同期满或提前终止，上述专用标志使用权亦同时终止。

第四十六条大厦统一印刷带有大厦标志的有关宣传达室品、客用品、菜

单、运转表格等大厦经营管理所需的印刷物品。

第四十七条大厦长期拥有由业主与管理公司在合作管理期内建立起来的

酒店管理模式及其电脑软件管理系统的专利使用权。

第一十三章其他约定事项

第四十双方商定如下文件拟由管理公司编写，并经业主核准后实

施：

     1、“大厦开办费预算方案”

2、“大厦经济测算及盈利指标方案”；

3、“大厦试营业计划”；

4、“大厦组织机构序列图”

5、“大厦岗位职务薪级一览表”。

第四十九条管理公司于XXX年XX 月XX 日提供的投标文件“XXX

大厦管理方案”在修定后将作为本合同的附件，供大厦在今后运行与管理中参考。

第五十条在本合同签定后，双方将尽快筹组大厦营业准备工作班子。

管理公司首批派驻大厦的执行总经理XXX先生及其他高中级管理人员具体人选经与业主商定后，将于XXX年XX 月初进驻大厦现场参加营业准备工作。

第一十四章违约与仲裁

第五十一条本合同一经签署，即具有法律约束力，双方均应善意、全部、

及时地予以履行。

第五十二条任何一方如不履行本合同所规定的责任或义务，并在接到对

方通知后的三十日内仍不改正的，即构成对本合同的违约。

第五十三条因本合同引起的或与合同有关的任何争议、双方应友好协

商，协商不成，应提交XXX市旅游主管部门进行调解，调解不成则由促裁机构仲裁。仲裁决定是终局的，对双方均有约束力。

第五十四条在双方争议未得到妥善解决或仲裁之前，管理公司保留在大

厦的合作经营管理参与权。

第一十五章合同的转让

第五十五条业主或管理公司一方如将合同的责任或义务的全部或者部分

转让给第三者，应当取得对方的同意、并以补充协议规定合同的转让事项。

第一十六章合同的修改、变更与解除

第五十六条本合同未尽事宜，业主与管理公司应本着友好协商、精诚合

作的原则、订立合同补充文件。

第五十七条本合同及有关补充协议的修改须经双方一致的书面意见同意

才能生效。

第五十本合同的提前终止和解除。须经双方签署的书面协议同意才

能生效。

第五十九条由于一方不履行合同规定的责任与义务，或者严重违反合作

规定，造成双方无法继续，即视作违约方单方面终止合同，对方除有权向违约方索赔外，并有权按合同规定终止合同。

第六十条在本合同有效期内，任何一方都无权随意终止本合同。如一

方因非不可抗力因素欲提前终止本合同，必须提前六个月通知对方，或者向对方赔偿相当于终止合同前六个月基本管理费及管理公司派出人薪金报酬总额之和的终止合同损失费。否则，将由违约方承担由此而造成的一切经济损失及其它相应责任。无论何原因导致本合同终止时，双方之间的所有款项应在三十天内结清，管理公司参与合作用管理的一切权限及责任与义务同时解除。

第一十七章不可抗力

第六十一条任何一方因不可抗力因素而无法履行本合同规定的责任与义

务时，不视为违反本合同的行为。但是，受不可抗力因素制约的一方应立即将事态通知对方，并应尽最大努力履行其仍可承担的合作管理职责。

第六十二条由于不可抗力，致使合同无法履行、经双方一致书面同意，

可以提前终止合同。

第一十八章合同的生效及其效力

第六十三条本合同用中文书写，曾于XXX年XX月XX日在XXX由业

主和管理公司授权代表草签《合同书》，并经双方法定代表人正式签订《合同书》后生效。

第六十四条本合同正本一式四份，双方各执贰份。

第六十五条按本合同规定的基本原则签署的《工作备忘录》为本合同的

组成部分。

第六十六条本合同执行地为XXX市，受国家有关法律、法令及XXX市

地方法规的保护和制约。

     业主：                                        管理公司

（盖章）                                        （盖章）

法人代表（签名）：                            法人代表（签名）：