房地产开发与经营与管理练习题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）

1．下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 （  ）

A通货膨胀风险      B周期风险   

C比较风险          D变现风险

答案：C

解析：比较风险为个别风险

2．某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为(  )

A 6%       B8.4%       C11%      D15%

答案：B

解析：4%+0.4×(15%-4%)=8.4%

3．某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向(  )贷款较经济.

A甲银行    B乙银行    C甲乙同样     D无法比较

答案：A

解析：甲银行:1500+1500*17%*5=2775

乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71

因此向甲银行贷款较经济.

4．房地产的(   )性,决定了房地产市场是地区性的市场.

A不可移动性       B 适应性         

C 各异性          D相互影响性

答案：A

解析：房地产的不可移动性,决定了房地产市场是地区性的市场.

5．已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（   ） 

A   3.75%   B   7.5%  C   15%     D  15.87%

答案：D

解析：i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%

6．关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是(  )

A  (P / A,i,n)   B  (A/P,i,n)   

C   (A/F,i,n)    D  (F/A,i,n)

答案：B

解析：(A/P,i,n)为等额序列支付资金回收系数标准表示法.

7．单利计息与复利计息的区别在于（   ）

A是否考虑资金的时间价值    

B是否考虑本金的时间价值

C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D采用名义利率还是实际利率

答案：C

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8．居民购买住宅的行为属于（    ）

A习惯性购买行为         B寻求多样化购买行为

C化解不协调购买行为     D复杂购买行为

答案：D

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（  ）

A13.0%     B33.3%      C43.3%       D14.4%

答案：A

解析：650/(4500+500)×100%=13.0%

10． 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（   ）

A、三通一平费用             B、工程造价咨询费

C、可行性研究费用           D、水文地质勘探费

答案：B

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11．工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（   ）阶段。

A、投资机会研究          B、预可行性研究

C、初步可行性研究         D、详细可行性研究

答案：A

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12．对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（   ）以下。

A  40% B  50%   C  60%    D  70%

答案：B

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13．详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（  ）

A ±5%   B ±10 %    C  ±15%    D±20%

答案：B

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %。

14．根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（　）的租金。

Ａ 50个月　　 Ｂ　100个月

C  10个月     D  10年

答案：B

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15．按(   )细分,房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A交易形式            B用途

C目标市场            D存量增量

答案：D

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。

16．邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（   ）。

A  3个以上        B  5-10个之间

C   5个以上       D  3-10个之间

答案：D

解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17．（  ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A面访   B问卷   C观察    D座谈

答案：B

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（   ）

A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 

答案：A

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19．流动比率,下列说法不正确的是(   )

A流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B又称之为“银行家比率” 

C又称之为“二对一比率”。

D在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D

解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上.

20．房地产投资项目的成本利润率等于（  ）乘以100%

A开发商利润/总开发成本

B正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C开发商利润/总开发价值

D正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案： A

解析：公式：RPC=DP/TDC

21．某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（   ）万元。

A  8.0      B  8.4        C  9.0           D    10.0

答案：B

解析：由40=5*A1/(1+5%)得出A1=8.4

22．房地产开发项目的建设阶段是指(   )所经过的过程.

A房地产开发                 B获得土地后到全部工程竣工

C从工程开工到工程竣工验收   D从工程开工到项目租售完毕

答案：C

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程.

23．物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行(    ).

A项目融资            B工程招标

C市场定位            D物业管理

答案：C

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行市场定位.

24．反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是(   )

A还本付息比率          B抵押收益率

C投资回报率             D项目收益率

答案：C

解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率.

25．已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%,则该笔贷款是按(   )作为计息周期的. 

A   年         B半年         C季度          D月

答案：C

26．对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（   ）。

A差别化     B同质化    C多样化      D独特性

答案：A

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。   

27．物业管理工作中的每一部分工作，都应以（   ）为中心。 

A物业的保值增值      B满足当前的租户和新租户

C物业的安全          D实现物业的管理目标

答案：B

解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28．由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（   ）年

A   1    B  2         C  3          D 5

答案：B

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29．可行性研究报告中，一般不包括（   ）

A封面      B摘要       C 初步设计方案       D附表

答案：C

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30．某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（　　）

A、30000件    B、21400件    C、21800件    D、15600件  

答案：B

解析：见教材187页。

31．对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（   ）

A   1    B  1.2    C   1.5   D  2

答案：B

解析：当小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务.

32．某城市地铁线的建设,使沿线房地产大大增值,这体现了房地产的(   )性.

A适应性    B位置固定性    C影响性    D相互影响性

答案：D

解析：这是房地产的相互影响性.

33．增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的(　　)阶段．

A　第一　　B第二　　　C第三　　　　D第四

答案：Ｂ

解析：增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的二阶段．

34．根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（　　）

A认知价值定价法　　　　　B领导定价法

C目标定价法　　　　　　　D成本加成定价法

答案：Ｃ

解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

35．以下调查中，不属于不可控调查的是（    ）

A市场容量调查      B消费行为调查

C市场环境调查      D营销因素调查

答案：D

解析：企业的营销手段是可控的.

二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。）

1．工程项目管理的基本职能是计划、（  ）

A组织  B决策  C 控制   D  协调   E  反馈

答案：ACD

2．宏观房地产市场的手段包括

Ａ土地供应计划     Ｂ地价的杠杆作用

Ｃ诚信建设         Ｄ税收          E 定价

答案：ABD

解析：宏观房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收等。但不包括诚信建设。

3．经营收入包括(  )

A销售收入   B出租收入     C自营收入   

D营业外收入       E上年未分配利润

答案：ABC

解析：经营收入包括销售收入\\出租收入 \\自营收入.

4．房地产开发项目的主要不确定因素有(  )

A土地费用      B建安工程费用     C 运营费用

D空置率        E容积率

答案：ABD 

解析：CE 主要为置业投资项目的不确定因素.

5．敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（  ）

A最乐观预测值      B最悲观预测值

C最可能预测值      D最客观的预测值   

E最原始的评估值

答案：ABC

解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

6．财务评价中损益表用以计算（   ）等评价指标。

A成本利润率     B投资利润率      

C资本金利润率    D资本金净利润率   

E资产负债率

答案：BCD

解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

7．个人住房抵押贷款包括 （   ）

A商业性住房抵押贷款         B商用房地产抵押贷款

C性住房抵押贷款         D在建工程抵押贷款        

E个人置业抵押贷款

答案：AC

解析：个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和性住房抵押贷款。

8．写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（   ）方面。

A经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容

B办公人员数量       C声誉        

D财务的稳定性和长期盈利的能力       

E所需面积大小

答案：ACDE

解析：不用考虑办公人员数量。

9．产生房地产泡沫的原因包括(   )

A土地的有限性和稀缺性

B投机需求的膨胀

C金融机构的过度放贷

D开发商对市场预测的偏差

E开发商之间的非理性行为

答案：ABC

解析：DE为房地产过度开发的成因.

10．项目竣工档案中的技术资料的内容包括（    ）

A前期工程资料    B土建资料       C安装方面的资料

D 设计文件       E变更资料

答案：ABC

11．购买者的购买决策过程由(   )阶段构成。．

A引起需要            B收集信息

C评价方案            D决定购买    E买后行为

答案：ABCDE

12．某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（   ）风险。

A收益现金流      B资本价值       C购买力    

D     E政治

答案：BCDE

解析：形成出租后则不存在收益现金流风险。

13．影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（   ）

A净现金流量           B贷款利率         C基准收益率

D开发经营周期         E资产负债率

答案：ACD

解析：不包手B、E

14．金融机构进行项目贷款审查时,要进行(   ) 和贷款综合评价等方面的评估.

A 客户规模     B 客户评价         C担保方式 

D项目评估        E项目抵借比

答案：BCD

解析：金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

15．通常把大型零售商业物业的辐射区域为(    ).

A主要区域      B次要区域      C规划区域

D衍射区域      E边界区域

答案：ABE

解析：通常把大型零售商业物的辐射区域为主要区域、次要区域、边界区域。

三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

1．通过适当的投资组合选择,投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消,但系统性 风险依然存在.

答案：√

2．时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，是指日历年度的年初。

答案：× 

解析：时间点0不表示日历年度的年初

3．在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越弱.

答案：×

解析：在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越强.

4．资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。

答案：×

解析：资产负债表反映的是企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。

5．收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

答案：√

6．当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。

答案：√

7．多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。

答案：×

解析：以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。

8．某人购买了一套二手房用于出租,则其投资形式属于间接投资.

答案：×

解析：其投资形式属于直接投资.

9．等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1.

答案：√

10．一般来说,房地产市场是个完全竞争的市场.

答案：×

解析：房地产市场不属于完全竞争的市场

11．房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。

答案：√

12．房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由各分包单位各自负责其施工现场的安全。

答案：×

解析：房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由总承包商负责。

13．利率的高低取决于平均利润率，利率的变化范围在零和平均利润率之间。

答案：√

14．房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于临界点的设置。

答案：×

解析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。

15． 当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者的反应模式难以捉摸，无法会预料它们会采取什么行动。

答案：×

解析：当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者可能在某些方面反应强烈，但对其它方面却不预理睬。

四、计算题（共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。）

1. 某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少？如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少？若抵押贷款宽限两年，（还息不还本，）剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少？月收入应为多少？

答案：

（1）贷款数额P= 15×（1-25%）=112500元，i=15%/12=1.25%,n=12×8=96月

n,=12×6=72月

(2) 月还款额为:

A=P·i·(1+i)n/[(1+i)n-1]

=112500*1.25%*(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元

      该人月收入为2018.86/40%=5047.15元

(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则

   A=P·i·(1+i)n,/[(1+i)n,-1]

=112500*1.25%*(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元

该人月收入为2378.81/40%=5947.04元.

2.某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元，开发商自有资金的投入为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%，还款从获得租金收入的年份开始，15年内以每年等额还本付息的方法偿付，开发商通过与其它的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示，请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部和自有资金投入的角度，判断该投资项目是否能满足要求。（不考虑营业税、所得税等税费影响。）