物业给排水系统设施设备承接查验操作指引

1  目的

为规范物业服务集团有限公司（以下简称集团）各物业服务中心对给排水系统设施设备承接查验，确保给排水系统设施设备在合同期内的日常运行，规避和减少物业管理服务中所管理的给排水系统安全责任和风险，获得建设单位、业主、公司三赢，特制订本指引。

2  适用范围

适用于集团所属各物业服务中心园区给排水系统设施设备的承接查验。

3  职责

3.1 物业服务中心所属一级单位负责人负责给排水系统的机房和设施设备的承接查验，并负责最终承接查验完成签字。

3.2 各一级单位物业管理部（工程部）负责承接查验的培训、指导、协助、沟通工作，并负责最终承接查验完成签字。

3.3 物业服务中心负责人负责承接查验的组织、协助、沟通、资料存档工作，并负责最终承接查验完成签字。

3.4 物业服务中心工程主管负责承接查验计划的制定、现场组织和调度、沟通，以及完成缺陷报告与缺陷整改复查工作，并负责最终承接查验完成签字。

4  工作程序

4.1 给水管道的布置与敷设要求

4.1.1 确保供水安全和良好的水利条件，力求经济合理，尽量平行墙梁柱，直线行走，力求最短，干管靠近最大用水量点，根据用水的重要程度确定合理的给水方式。

4.1.2 保护管道不受损坏。埋地管避免受重压，管道不宜穿沉降缝、伸缩缝，不能穿排水沟、烟道。

4.1.3 不影响建筑物的使用，不得穿越配电间。

4.1.4 便于安装维修。布置管道时周围应有一定的空间，便于安装维修，给水管道与其相临管道及建筑结构应按规范保持最小净距。

4.1.5 管道承重墙（横管）、楼板（立管），均应预留孔洞。

4.1.6 引入管做法：基础下通过（浅基）做支墩，穿基础做防水套管。

4.1.7 空间管道敷设的固定支托架应牢固可靠。

4.2 给水、给水所需水压及室内给水管道的水压试验

4.2.1 为保证使用功能，特强调室内给水系统在竣工后或交付使用前必须通水试验，并作好记录，以备查验。

4.2.2 为保证水质、使用安全，强调生活饮用水管道在竣工后或交付使用前必须进行吹洗，除去杂物，使管道清洁，并经有关部门取样化验，达到国家《生活饮用卫生水标准》才能交付使用。

4.2.3 水表应安装在便于检修、不受曝晒、污染和冻结的地方。安装螺翼式水表，表前与阀应有不小于8倍水表接口直径的直线管段，表外壳距墙表面净距为10-30mm，水表进水口中心标高按设计要求，允许偏差为±10mm。

4.2.4 自来水系统应保证一定的水压，使能供给足够的业主生活用水。

4.2.5 经验法：层高不超过3.5M的民用建筑自室外地面算起：一层：100KPa；二层：120KPa；三层以上每增加一层增加40KPa。

4.2.6 室内给水管道试压必须按设计要求且符合规范规定，列为主控项目。当设计未注明时，各种材质的给水管道系统试验压力均为工作压力的1.5倍，但不得小于0.6MPa。

4.3 水泵的设置和泵房要求

4.3.1 泵房原理防震、防噪音房间，室内良好通风采光，防冻排水措施。

4.3.2 水泵布置要便与起吊、安装、维修、管道力求最短、弯头少；水泵机组基础须高出地面0.1M。启闭尽可能自控，抽水时应优先考虑灌入式吸水（以便及时启动）。

4.3.3 水泵房各项功能验查:

a）生活水池和消防水池水位是否正常，水池自动注水装置是否正常（检查方法：实地观察）；

b）转动各阀门，是否正常（检查方法：实地观察）；

c）各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常（检查方法：实地观察）；

d）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（检查方法：观察；无强烈震动或强烈摩擦声）；检查仪表工作情况（检查方法：观察）；

e）机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）；

f）检查电气控制柜和电气柜信号灯（检查方法：观察是否与实际情况相符）；

g）变频器的工作情况（检查方法：观察指示灯是否与实际情况相符）；

h）电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉是否完好（检查方法：观察及试验）；

i）转动平时不用的阀门，开启备用泵，查看是否正常（检查方法：观察及试验）；

j）相关的运行状态标识是否齐全（检查方法：观察）；

k）各种设备、管道应检查外表面，看有无锈蚀以及明显的碰撞现象（检查方法：观察）。

4.3.4 吸水管设置应符合规范要求，吸水管上设阀门，压水管上设止回阀、阀门、压力表，并应有防止水锤的装置（缓闭止回阀，水锤消除器）。

4.3.5 为减小水泵震动所产生的噪音、泵基础下应设减振垫或弹簧减震器，吸压水管可用挠曲橡胶接头，管道穿墙处设玻璃纤维等柔性物。

4.4 水箱的配管、附件及设置要求

4.4.1 进水管：水位控制器（液压阀浮球阀）设阀门，浮球阀不少与2个。

4.4.2 出水管：侧壁接高于箱底50mm，防沉淀物进入配水管网，需设阀，底部接高于箱底50mm。

4.4.3 溢流管：在水箱最高水位上50mm处，DN比进水管大一级，溢流管上不许设阀门。

4.4.4 水箱液位与水泵连锁时应采用自动水位报警装置。

4.4.5 泄水管：水箱底部接出，检修、清洗时泄水，设阀门可与溢流管相连后用同一管道排出；通气管：以利水箱内空气流动DN≧50mm，口朝下并设网罩。

4.4.6 水箱净高不小与2m，采光通风良好，箱底距离地面不小与800mm，水箱有结冻结露可能时，要采取保温措施。

4.5 排水管道的布置与敷设

4.5.1 排水横支管不易过长，少转弯。不能穿有特殊卫生要求的房间，距楼板墙要有安装维修距离。

4.5.2 排水立管应接近排水量大，水中杂质多的排水点处，立管不得穿过卧室，宜靠近外墙，减小排出管长度，立管应设检查口。

4.5.3 排出管尽量避免在室内转弯，管顶上部净空不小于建筑物沉降量，一般不宜小于0.15m。直线较长的埋地管应设清扫口，距离按设计规范要求。排出管与室外管在检查井内连接，检查井距建筑物最小距离一般为3m。

4.5.4 伸顶通气管出屋面0.3m加积雪厚，有人停留则需2m；专用通气立管每隔2层与污水立管连接，结合通气管下端横支管以下与污水立管以斜三通连接。

4.6 常规住宅验收及步骤作业方法

4.6.1 验收工具

对室内给排水系统检查时应以两人为一组进行操作，至少需配备以下工具：

a）对讲机两个；

b）封箱带若干卷；

c）水桶一个；

d）A4写字板一块。

4.6.2 验收标准

各验收标准可包括：

a）阳台、厨房、卫生间地面有坡度，并向地漏方向倾斜，无倒泛水；

b）给水系统管道完好，无渗漏水，无锈迹；管道接头无渗水；水龙头流水畅通，接头无漏水；

c）排污管道安装牢固，外观完好无损，配件齐全，排水畅通；

d）地漏过滤篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。

4.6.3 具体操作方法

4.6.3.1 检查主要给、排水管道的竣工报告、灌通水试验、通球试验记录。

4.6.3.2 在验收开始前一天，关闭各个房间的自来水阀门，然后开启该幢楼宇的自来水总阀，并抄下水表读数。次日，检查水表读数，看是否渗水。

4.6.3.3 检查过总表后，开始对各个房间的给排水系统进行检查，两人一人在楼上、一人在楼下，分工操作。

4.6.4.4 楼上验收人员的操作:

a）打开该户自来水阀门；

b）检查地漏是否破损，水桶接水后向阳台、厨房、卫生间地面倒水，观察水流是否流向地漏，如果有积水、倒泛水即为不合格；

c）打开每个水龙头看流水是否畅通，接头是否漏水；

d）检查水表读数运转是否正常，目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；

e）从楼上的各个排水口用水桶灌水（包括地漏），用对讲机联系楼下的验收人员注意观察；

f）关闭该户自来水阀门。

4.6.4.5 楼下验收人员的操作:

a）检查排水管道是否安装牢固，配件齐全；

b）用封箱带封闭排水口（包括地漏）；

c）得到楼上验收人员的通知后，观察排水管道，接口处有无渗水现象；

d）各户验收完毕后，楼上验收人员从顶层管道口释放小球，楼下人员在地面对应管道井内接球，查看是否能接到；

e）次日观察阳台、厨房、卫生间的天花板，看是否有渗水现象。（为提高工作效率，室内给排水验收可在房屋验收开始前提前一日进行。这样，就可以由房屋验收人员检查有无渗水现象）。

5  相关文件

6  记录