交房时间：2019.11.29
| 任 务 | |||||||||||||||||
| 01月 | 02月 | 03月 | 04月 | 05月 | 06月 | 07月 | 08月 | 09月 | 10 月 | 11 月 | 责任人 | ||||||
| 一 | 物 业 管 理 筹 建 小 组 建 立 | ||||||||||||||||
| 1 | 筹备小组建立，小组主要岗位架构搭建及前期人员招聘上岗等工作。 | 10日 | |||||||||||||||
| 2 | 筹备小组办公地点确定 | 15日 | |||||||||||||||
| 3 | 筹备小组办公物资配备及采购 | 20日 | |||||||||||||||
| 4 | 前期介入主要工作内容计划安排。 | 25日 | 25日 | ||||||||||||||
| 二 | 人 事 及 行 政 | ||||||||||||||||
| 1 | 管理架构之制定及讨论确定 | 9日 | |||||||||||||||
| 2 | 编制人员入职计划（含招聘职位/数量/入职时间）员工编制、职责、聘用条件及福利制度 | 1日 | |||||||||||||||
| 3 | 准备招聘相关资料（招聘试题等） | 1日 | |||||||||||||||
| 4 | 各部门管理层人员面试及聘用 | 15号 | |||||||||||||||
| 5 | 各部门基层员工面试及聘用（物管、清洁、保安. 文员、助理、财务人员.及维修） | 15号 | |||||||||||||||
| 6 | 员工培训计划之制定 | 20号 | |||||||||||||||
| 7 | 各部门管理层人员及基层员工入职培训与考核（物业概论、法规、常识、各工种操作规程、管理流程、管理观念、质量体系等，工作标准、管理要求、服务用语、服务意识、保安军训等） | 25号 | |||||||||||||||
| 8 | 各岗物业管理实操现场模拟 | 1日 | |||||||||||||||
| 9 | 办理用工手续，落实员工劳动合同 | 30号 | |||||||||||||||
| 10 | 依照公司制服款式确定员工制服样式及订做、配置标准事宜 | 25号 | |||||||||||||||
| 11 | 落实开办预算之报批事宜 | 1日 | |||||||||||||||
| 12 | 管理用房之安排及布局装修 | 1日 | |||||||||||||||
| 13 | 员工宿舍之落实安排及布置 | 1日 | |||||||||||||||
| 14 | 配合采购管理处各类办公物品及器械 | 1日 | |||||||||||||||
| 15 | 从物业角度出发，对项目的物点出发，向地产设计部门提供《物业管理相关产品设计要点》，为以后的良好物业管理服务奠定基础。 | ||||||||||||||||
| 16 | 物业销售统一口经的制定。明确物业管理定位。配套功能、管理形式、物业档次。 | 20日 | |||||||||||||||
| 17 | 从日后物业管理需要，与销售部沟通，对销售合同补充协议中物业管理条款提出相关建议 | 20日 | |||||||||||||||
| 18 | 物业有关常识。法律法规及客户提出需要解答的物业问题对销售人员进行培训 | 20日 | |||||||||||||||
| 19 | 与销售部对接，提供《前期物业管理合同》、《前期物业管理服务协议》必要文件。 | 25日 | |||||||||||||||
| 20 | 销售部公示的物业管理资料编写，如，《唐河凯旋城交付使用应付物业管理各项费用明细》，《前期物业管理服务协议》公示版，《业主临时管理规约》公示版等。 | 20日 | |||||||||||||||
| 21 | 确定各类区域标识及证件样式.报价.订做及摆放位置（包括交房当日各类指示牌、公共地方垃圾桶、出入证、停车证、工作证式样、纪念品等） | 25日 | |||||||||||||||
| 22 | 协助发展商对标识项目清单进行选定(包括楼层指示标识,道路指示标识,门牌,该三项由发展商提供) | 30日 | |||||||||||||||
| 23 | 协助安装、摆放标识 | 30日 | |||||||||||||||
| 24 | 落实交楼期间现场布置及物品器材准备 | 31号 | |||||||||||||||
| 三 | 工 程 跟 进 及 介 入 | ||||||||||||||||
| 1 | 落实房屋主体.电梯、弱电、给排水、空调、消防、供配电、园林等的接管验收时间并排出计划 | 30日 | |||||||||||||||
| 2 | 项目分项工程：设计阶段及施工队阶段（网络工程、监控工程、消防工程、智能化工程系统等与建设单位及设计方现场对接） | 20日 | |||||||||||||||
| 3 | 项目工程管线管路及设备安装阶段物业维修的现场对接。防水隐蔽工程分级验收物业参与。有关供电、供水、供气、网络、消防等部门的对接。（此阶段物业维修主管或人员一个到岗。） | 20日 | |||||||||||||||
| 4 | 电力系统（电力分配、外墙、园林照明、车库照明、楼梯照明、设置电表、设备控制等提建议） | 10日 | |||||||||||||||
| 5 | 电梯（电梯的通风、运力、安全监控、装潢等提建议） | 1日 | |||||||||||||||
| 6 | 弱电系统（智能化系统功能、安防、BAS系统、停车场管理、电梯桥厢、监控中心配置等建议 | 10日 | |||||||||||||||
| 7 | 给排水系统（绿化水源预留、对给水设备选型、电梯井排水、设置相关计量水表等提建议） | 20日 | |||||||||||||||
| 8 | 其他方面（外立面设施设置、设备及设备房标识建议） | 20日 | |||||||||||||||
| 9 | 建立工程部管理制度及操作程序 | 30日 | |||||||||||||||
| 10 | 与工程部联系并落实工程图纸及各种合同交接事宜 | 30日 | |||||||||||||||
| 11 | 接管验收工作的开展(地产先完成与承建商竣工验收工作) | 10日 | |||||||||||||||
| 12 | 联同工程部及承建商对公共设施、公共区域及单元内部进行初检工作，提交遗漏工程整改报告 | 10日 | |||||||||||||||
| 13 | 核对公共区域及单元水、电表，完成错表整改工作 | 25日 | |||||||||||||||
| 14 | 落实交收楼现场及周边（包括临时停车场地）的水电供应及照明安排工作 | 25日 | |||||||||||||||
| 15 | 房屋工程验收遗留问题汇总报房地产督促施工方限期内返修。 | 1日 | |||||||||||||||
| 16 | 跟进并反馈遗漏工程的执漏工作进度 | ||||||||||||||||
| 17 | 对物业整体工程进行复检工作，提交复检报告：如仍有遗漏工程，继续跟进拾漏工作 | 10日 | |||||||||||||||
| 18 | 落实交楼日协助验楼的各工程人员分工编排 | 20日 | |||||||||||||||
| 19 | 参照国家有关规定拟定《工程接管验收标准》。 | 30日 | |||||||||||||||
| 四 | 外 联 各 部 门 对 接 与 沟 通 | ||||||||||||||||
| 1 | 物业经营管理市场调查及方案拟定。 | 10日 | |||||||||||||||
| 2 | 物业管理服务费用的测算与物价的申报。 | 10日 | |||||||||||||||
| 3 | 物价部门对接。 | 10日 | |||||||||||||||
| 4 | 物业行政主管部门（房管局物业管理科的对接）。 | 20日 | |||||||||||||||
| 5 | 与专项机构：供水、供电、排污、环卫、（门牌号码）、消防局、邮政、有线电视、电信等部门联系接洽业务事宜 | 30日 | |||||||||||||||
| 五 | 物 业 组 织 设 计 方 案 的 编 制 | ||||||||||||||||
| 1 | 定位 | ||||||||||||||||
| 2 | 目标 | ||||||||||||||||
| 3 | 机构 | ||||||||||||||||
| 4 | 任职 | ||||||||||||||||
| 5 | 培训 | ||||||||||||||||
| 6 | 小区管理性标识预算 | ||||||||||||||||
| 7 | 物资装备 | ||||||||||||||||
| 8 | 投入产出分析 | ||||||||||||||||
| 9 | 制度建设 | ||||||||||||||||
| 六 | 经 营 预 算 | ||||||||||||||||
| 1 | 项目收支经营预算（公共性服务） | 30日 | |||||||||||||||
| 2 | 项目收支经营预算（特约性服务） | 30日 | |||||||||||||||
| 3 | 开发商产权归属经营预算（行业惯利，物业公司提取管理费） | 30日 | |||||||||||||||
| 七 | 物 业 市场 考 察 | ||||||||||||||||
| 1 | 对南阳市、各县中高档以上物业小区进行考察。 | 10日 | |||||||||||||||
| 2 | 由公司组织安排去外地考察学习。 | 25日 | |||||||||||||||
| 八 | 物 业 制 度 建 设 | ||||||||||||||||
| 1 | 制定物业内外部文件档案编号及格式 | 30日 | |||||||||||||||
| 2 | 业主临时规约、业主手册 | 30日 | |||||||||||||||
| 3 | 装修管理规定与协议 | 30日 | |||||||||||||||
| 4 | 治安管理规定/出入物品管理规定/消防管理规定/安全管理规定等 | 30日 | |||||||||||||||
| 5 | 楼宁使用维修管理规定 | 30日 | |||||||||||||||
| 6 | 消防管理规定 | 30日 | |||||||||||||||
| 7 | 园艺绿化管理规定 | 30日 | |||||||||||||||
| 8 | 停车场管理规定等 | 30日 | |||||||||||||||
| 9 | 员工手册、员工培训制度、培训手册、员工管理办法等 | 30日 | |||||||||||||||
| 10 | 物业验收/接管、入伙办理/装修、保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务/特约服务、物业收费/财务管理等 | 30日 | |||||||||||||||
| 11 | 专项服务及特约服务规定 | 30日 | |||||||||||||||
| 12 | 公共设施管理办法 | 30日 | |||||||||||||||
| 13 | 各类设备（电梯、供配电、供水、智能化系统等）系统管理办法 | 30日 | |||||||||||||||
| 14 | 物业管理组织设计/物业租赁管理/月检管理/质量控制/服务质量检查等； | 30日 | |||||||||||||||
| 15 | 质量记录填写细则/库房管理办法/食堂管理办法 | 30日 | |||||||||||||||
| 16 | 岗位职责（分项略） | 30日 | |||||||||||||||
| 九 | 上墙文件 | ||||||||||||||||
| 1 | 各项岗位职责（行政主管部门惯例要求上墙并纳入物业主管部门检查的） | 30日 | |||||||||||||||
| 2 | 设备运行操作规程及管理规定（按有关验收标准作为验收的基本条件（行政主管部门惯例要求上墙并纳入物业主管部门检查的） | 30日 | |||||||||||||||
| 十 | 物 业 档 案 建 立 管 理 | ||||||||||||||||
| 1 | 技术性资料 | ||||||||||||||||
| 2 | 业主资料 | ||||||||||||||||
| 3 | 合同资料 | ||||||||||||||||
| 4 | 验收资料 | ||||||||||||||||
| 5 | 人事资料等 | ||||||||||||||||
| 十一 | 办公室建设 | ||||||||||||||||
| 1 | 物业办公室部门功能划分及装修。 | 1日 | |||||||||||||||
| 2 | 办公设备的配置及用品的安排。 | 20日 | |||||||||||||||
| 3 | 各工种人员服装定位与制作。 | 25日 | |||||||||||||||
| 4 | 各工种工具购置（维修工具/保洁工具/绿化工具/保安宿舍床，用品购置等） | 30日 | |||||||||||||||
| 5 | 物业有关常用资料印刷（业主规约、值班记录、员工手册、客户投诉/需求/处理等）资料 | ||||||||||||||||
| 十二 | 环境 | ||||||||||||||||
| 1 | 物业环境标识系统的方案拟定与制作，标识文字工作的编写及与制作厂家的对接。 | 30日 | |||||||||||||||
| 2 | 垃圾桶的定位与购置。 | 10日 | |||||||||||||||
| 十三 | 物业验收 | ||||||||||||||||
| 1 | 验收计划的制定 | 30日 | |||||||||||||||
| 2 | 验收小组成立 | 30日 | |||||||||||||||
| 3 | 编制接管验收程序. 统一验收标准 | 30日 | |||||||||||||||
| 4 | 设备运行与操作规程与厂家对接的培训 | 1日 | |||||||||||||||
| 5 | 与发展商、承建商协调并制订验收方案 | 5日 | |||||||||||||||
| 6 | 编制资料移交清单（产权资料. 技术资料. 开发商原有装修标准及承诺的优惠条件资料） | 25日 | |||||||||||||||
| 7 | 各项接管验收表格准备 | 25日 | |||||||||||||||
| 8 | 验收标准培训 | 1日 | |||||||||||||||
| 9 | 验收接管实施(地产先完成与承建商竣工验收工作) | 10日 | |||||||||||||||
| 十四 | 物业开荒 | ||||||||||||||||
| 1 | 设备水、电、气、表户头编号、标识及管线分布分区标识确认，并建立电子档档案。 | 20日 | |||||||||||||||
| 2 | 协助发展商确定开荒清洁工作范围及工作计划、程序 | 20日 | |||||||||||||||
| 3 | 完成公共区域及单元内部开荒清洁工作 | 30日 | |||||||||||||||
| 4 | 安排交房现场（包括公共卫生间）清洁工作 | 15日 | |||||||||||||||
| 5 | 跟进交房前后的清洁及绿化维护工作 | ||||||||||||||||
| 十五 | 交房当日文件及物品的准备 | ||||||||||||||||
| 1 | 与工程部落实锁匙交收日期 | 30日 | |||||||||||||||
| 2 | 接收锁匙物品的准备（锁匙柜. 锁匙扣. 贴印房号标签展示板. 编制接收锁匙表格 | 10日 | |||||||||||||||
| 3 | 核对、接收并管理所有单元锁匙 | 20日 | |||||||||||||||
| 4 | 备齐各种资料.文件袋及办公用品 | 20日 | |||||||||||||||
| 5 | 准备交楼需具备的有关证书. （用镜框镶起来） | 20日 | |||||||||||||||
| 6 | 落实交楼期间接待处与交楼处各人员工作编排及演练 | 20日 | |||||||||||||||
| 7 | 准备便民服务资料。 | 20日 | |||||||||||||||
| 8 | 《交房流程》《验房指引》《缴费指引》的展示板。 | 20日 | |||||||||||||||
| 十六 | 交楼后初期跟进事项（对业主） | ||||||||||||||||
| 1 | 验收问题及其它投诉问题跟进及回复 | ||||||||||||||||
| 2 | 二次装修监管方案之制定(<装修指南>)及工作的安排与演练 | ||||||||||||||||
| 3 | 各种装修许可证、工作证的发放 | ||||||||||||||||
| 4 | 各类通知的公布 | ||||||||||||||||
| 十七 | 对业主的宣传 | ||||||||||||||||
| 1 | 物业管理相关法规及基本常识 | ||||||||||||||||
| 2 | 消防安全知识 | ||||||||||||||||
| 3 | 报警知识和紧急疏散逃生知识 | ||||||||||||||||
| 4 | 安全防范知识. 紧急事件处理知识 | ||||||||||||||||
| 5 | 环保绿化知识 | ||||||||||||||||
| 十八 | 保安管理 | ||||||||||||||||
| 1 | 落实保安部各项配备 | 30日 | |||||||||||||||
| 2 | 落实交收楼期间保安配合工作及各岗位编排 | 15日 | |||||||||||||||
| 3 | 配合工程部对消防、监控、智能化等设备设施进行介入 | 10日 | |||||||||||||||
| 4 | 配合工程部对消防、监控、智能化等设备设施进行验收 | 10日 | |||||||||||||||
| 5 | 配合工程部对保安监控设备之调试检查、并熟悉设备操作 | 15日 | |||||||||||||||
| 6 | 二次装修监管工作的安排（装修违规巡查、防火防盗、出入证、出入车辆演练、出入物品管理演练等） | 30日 | |||||||||||||||
| 十九 | 物业入伙 | ||||||||||||||||
| 1 | 入伙工作方案拟定与实施 | ||||||||||||||||
| 2 | 入伙的通知 | ||||||||||||||||
| 3 | 入伙与房产的对接 | ||||||||||||||||
| 4 | 入伙接待与办理 | ||||||||||||||||
| 5 | 入伙后装修管理 | ||||||||||||||||
| 二十 | 各岗正式进入日常管理 | ||||||||||||||||
| 1 | 常规物业管理各项服务开展（略） | ||||||||||||||||
编制人；王 红
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