元广场物业写字楼工程进场服务计划

**广场设施设备复杂，功能先进，设备控制体系庞大，**有限公司根据多年来从事公共设备设施管理的经验，按照现代科学的理论、方法和技巧和设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。

在设备管理中， 我公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、高效、无故障运行。

我司结合项目的实际情况，根据国家的相关法律法规的，对该项目的设施设备进行承接查验。根据监控、消防、楼宇控制的系统的不同，制定详细的设施设备承接查验计划，并做好设备台账及资料台账。

一、设施设备前期介入与查看工程建设现场

     我司计划2月  日对恒远广场现场设施设备进行查看，目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，我司根据物业管理要求，对物业的规划设计、建筑施工情况及设备的安装情况做详细的查看，并对不符合设计要求的情况，提出合理化建议。

具体情况如下：

    1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点查看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、电梯设备、服务设备等。

    2.对现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

    3.在现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。

    4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。

二、设施设备承接查验

     根据《中华人民共和国档案法》、令第279号《建设工程质量管理条例》、建设部令第90号《城市建设档案管理规定》、建设部令第136号《城市地下管线工程档案管理办法》、物业管理条例《令[2007]第504号》，我司计划3月  日对设施设备进行承接查验。

  1、成立承接查验小组。

2、做好技术资料收集、接管工作

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作：

（１）竣工资料

（２）试运行资料

（３）二次装修图纸及审批资料

（4）设备故障处理资料

（5）检查、验收、年审资料

（6）计算机软件及录像资料

  3、与开发公司对接具体承接查验事项。

  4、与开发公司签订承接查验协议。

  5、查验移交后设施设备无法正常运行，及遗留问题的处理。

三、日常管理与总体策划

   对公共设备设施管理将以科学管理为基础，结合我司物业管理服务有限公司多年来从事公共设备设施管理的经验，按照现代科学的理论、方法和技巧和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。

在设备管理中， 我公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、高效、无故障运行。

   1、物业能耗管理

写字楼运行能耗高一直困惑着很多业主， 物业能耗有水、电、气，主要是水和电的消耗，尤其是空调占据大厦一半能耗，节能措施很多，范围也很广，作为绝大多数物业都是前期设计己定，项目施工也已完成，因此主要是后期管理过程中涉及节能的一些措施。

 设施设备运行时间的管控， 电能消耗的多少是由设备的负荷和设备运行时间来决定的，小区设备已定的情况下，设备运行时间就极为重要，因此管理好设备运行时间对节能非常重要。

    设备运行时间量的管理：物业涉及最多的就是照明和水体运行，空调。物业照明有物业用房照明、楼宇内公共部位照明、楼字外景观照明，对物业用房照明要做到人走灯灭；楼宇内公共部位照明通过声、光控感应开关自动进行控制；对楼字外的照明和水体运行，要严格制定详细的运行时间表，在保证现场效果的同时，做到不浪费，

    照明分组的开关控制保证了业主晚饭后到小区内散步的照度要求，也满足业主深夜回家和安保巡逻的要求，从而达到节能的目的，良好能耗管理是该大厦管理工作的基础。我司将根据现场设施设备情况编制各系统运行方案，最大限度的保障设施设备的正常及节能运行。