2017年吉林省房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是。A：《城市房地产管理法》B：《土地管理法》C：《城市规划法》D：《城市房地产转让管理规定》E：执行层的组织协调

2、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A．高于B．低于C．等于D．条件不足，无法确定

3、某房地产估价公司2008年底资产为198万元，负债78万元，实收资本为30万元，资本公积为30万元，盈余公积为20万元。按照会计恒等式原理，则该房地产估价公司的未分配利润为万元。A：30B：40C：50D：60E：执行层的组织协调

4、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。A：中位数B：简单算术平均数C：众数D：加权算术平均数E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的

6、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。A：乡级以上地方B：乡级以上地方房屋拆迁管理部门C：县级以上地方D：县级以上地方房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章

7、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。A：房屋权属登记机关B：县级以上C：房屋拆迁管理部门D：城市规划行政主管部门E：执行层的组织协调

8、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A．9.00%B．8.05%C．30.00%D．7.52%

9、某房地产在2006年3月的价格为2009元／㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3～9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为元／㎡。A：2700.8B：2800.1C：2800.8D：2817.7E：工业用地的监测点评估价格

10、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问B．多项选择C．单向选择D．书面提问

11、市场的客体通常是指__。A．买家B．卖家C．交易对象D．交易价格

12、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及__。A．相应配套的基础设施B．土地的形状C．组合完成的功能D．立体空间

13、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。A：6280B：08C：6881D：7021E：工业用地的监测点评估价格

14、__是指外汇买卖活动的总称。A．外汇市场B．外汇总市场C．汇兑买卖D．汇兑市场

15、在会计领域中属于法律层次的有，是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。A：《中华人民共和国注册会计师法》B：《中华人民共和国会计法》C：《中华人民共和国审计法》D：《企业会计准则——基本准则》E：执行层的组织协调

16、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

17、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格

18、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000，万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为__。A．1%B．1.5%C．2%D．2.5%

19、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。A：市场B：财务C：D：经营E：借款合同

20、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工业用地的监测点评估价格

21、房地产开发项目的前期工作的内容不包括__。A．征地、拆迁、安置、补偿B．规划设计及建设方案的制订C．施工现场的水、电、路通和场地平整D．施工建设

22、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。A．经营收入水平B．净经营收入水平C．租金水平D．出租率水平

23、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。A：27．6B：28．2C：29．0D：29．9E：工业用地的监测点评估价格

24、注册房地产估价师刘某在变更执业单位后，未办理变更注册而继续执业，根据《注册房地产估价师管理办法》规定，应由县级以上地方建设(房地产)主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以元以下的罚款。A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调

25、是指商业银行按银行规定必须向银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：证券保证金比率E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。(2008年试题)A：陈某的儿子B：陈某的经纪人C：陈某的继母D：陈某的女儿E：护理陈某多年的保姆

2、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。A：人力资源和社会保障部B：住房和城乡建设部C：所在地省级人事行政主管部门D：所在地省级房地产行政主管部门E：执行层的组织协调

3、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。A：用途B：区位C：建筑规模D：建筑档次E：房地产开发企业

4、在估价中，测算开发利润时应注意__。A．开发利润是所得税后的B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

5、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。A．4B．3C．2D．1

6、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。A．改进B．产品成本C．产销量D．盈利E．投资

7、是税收制度的主体。A：税收机关B：税收管理人员C：税收法律D：税收法规E：税收规章

8、耕地占用税实行__税率。A．递减B．比例C．定额D．超额累进

9、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E．城市规划管理不具有行政职能

10、用成本法估价时，房屋现值=__A．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C．房屋重置价格×成新度D．房屋重置价格-年折旧额

11、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的C：要求查询的房屋已完成权属登记的D：要求查询的事项不存在的E：要求查询的资料不存在的

12、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。A．企业所得税法定税率33%B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收C．对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收

13、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度B：报告制度C：集体决策制度D：不服行政裁决的救济制度E：拆迁听证制度

14、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。A．7B．15C．20D．30

15、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工C．从工程开工到全部工程竣工D．从工程开工到项目租售完毕

16、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为 700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。A．8.0B．5.6C．5.0D．0.7

17、以下难以使用市场法估价的房地产有__。A．标准工业厂房B．写字楼C．古建筑D．纪念馆E．学校

18、是现代保险事业经营和发展的科学基础。A：大数法则B：大数定律C：小数法则D：小数定律E：概率论

19、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A：城市B：城市城乡规划主管部门C：城市国土资源主管部门D：城市房地产主管部门E：执行层的组织协调

20、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，住房和城乡建设部颁发了。A：《建设工程勘察和设计管理条例》B：《建设工程勘察和设计管理规范》C：《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》D：《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》E：执行层的组织协调

21、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

22、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A．租金调整条款B．代收代缴费用条款C．装修费用条款D．折让优惠条款

23、为消除垄断，提高资源配置效率，可以通过手段进行干预。A：社会立法B：经济立法C：价格管制D：税收调节E：市场控制

24、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B．可以收回房屋出租给其他人C．可以要求增加租金D．应当继续履行原租赁合同

25、住房公积金会计核算的内容有__。A．住房公积金的缴存核算B．住房公积金的提取核算C．住房公积金的使用核算D．住房公积金的抵销核算E．与住房公积金相关的债权债务核算