住宅区调查报告

                             10130918 崔正秋

                             22131017 吴佳庆

步入21世纪以来，我国房地产市场持续火爆，住宅区规划设计与研究成为一门热门课题。居民调查有助于了解居民的需求和规划设计需要解决的问题，是这门课题的基础。

一、调查背景

为了充分地了解南京市仙林地区居民的切实需求，更好地为仙林地区的住宅区规划设计出谋划策，我们于2015年10月中下旬在仙林金鹰奥莱城、学则路地铁站、仙林南邮广场等人流量集聚地发放了共计34份问卷，其中有效问卷30份，我们对这些有效问卷进行研究分析。

二、调查结果

我们的问卷从居民基础信息、居住情况、住宅区公共服务设施使用情况、住宅区公共服务设施重要程度、住宅区公共服务设施布局意向情况等五个方面进行了调查。为了确保调查的质量，我们设置了开放性问题，并且在问卷借书处设置了调查反馈来帮助我们改善调查过程。同时为了防止消极性答题，我们设置了前后关联的问题用以测试问卷质量。以下是我们从横向、竖向两种比较方向，对调查结果进行的分析研究。

1、我们发现经济状况较好的居民普遍拥有较大面积的自有住房。在有效问

卷中有7位受访者的月均收入在10000元以上，其中6位的自有住房面积在100平方米以上，其中2位的住房面积在150平方米以上，占所有自有住房面积在150平方米以上受访者的66.7%。

2、我们发现一些北方外来人口在进入南方生活时依然会保有其原有的生活

习惯，比如这些人口在南京选择购房时会优先选择配备有暖气的住宅。在8位来自北方的受访者中有3位在住房中拥有暖气设备，占所有住房中拥有暖气设备的受访者的60%。

3、我们发现经济状况较好的居民普遍会优先选择自驾车出行，这是由于对于高收入者来说，时间上的收益会大大高于经济上的节省。调查发现，7位月收入过万的受访者中有3位日常自驾车出行，占所有日常自驾车出行的受访者的37.5%。

4、我们发现日常自驾车出行的受访者普遍在购房时会注意住宅区内的停车位配置，同时更加情愿将自驾车停放于地下车库中。调查发现，8位自驾车日常出行的受访者中5位将车辆停放于地下车库中，占其中的62.5%。另外还有一位受访者将车辆停放于地上车库中。

5、我们对住宅区公共服务设施的使用情况进行了调查，发现使用频率最高的分别是超市、菜场、餐馆、银行，使用频率最低的分别是洗衣店和社区、老人、青少年等文化活动中心，这些使用频率较高的设施都是与居民日常生活息息相关的，而由于中国人并不放心公共洗衣店的洁净程度，只愿意在冬季去干洗店干洗棉衣、羽绒服的生活习惯，洗衣店的使用频率较低，这些都是在住宅区规划设计时需要注意的。文化活动设施的较低使用频率说明了它们的建设还没有深入人心。同时在这一部分我们还设计了一道开放性问题，调查受访者还需要什么设施，部分受访者提出还需要医疗保健设施、游泳馆等，这从一个角度反映出我国城市居民生活上的新需求。

6、我们对于各年龄段居民使用不同公共服务设施的频率进行了分析，我们发现各种年龄段居民在满足同一生活需求的时候，选取的公共服务设施也不尽相同，比如中老年居民偏向于从粮油店中购买粮食，而中青年居民偏向于从超市中购买，调查显示，至少每周使用粮油店的4位受访者全部在35岁以上。又如娱乐设施是现在年轻人的时髦，调查显示，至少每周使用娱乐设施的受访者13位受访者中只有2位年龄在35岁以上。

7、在住宅区公共服务设施重要程度方面，普遍认为重要的分别有超市、菜场、银行和食品店，普遍认为不重要的分布有洗衣店和各种文化活动设施，这与上一项使用频率的调查结果大致吻合，这说明我国的经济发展尚未达到大多数居民转而热衷于追求文化生活的阶段。

8、在调查住宅区公共服务设施布局意向时，我们发现，大多数居民的意愿是将公共服务设施集中布局在住宅区中，其中体育设施和娱乐设施宜于集中布局在小区的主出入口处，这也与这些公共设施会产生较大的噪音有关。

三、调查心得

通过这次调查，我们充分了解了居民对于住宅区的具体要求，同时有幸与几位南京居民进行了深入的访谈性交流，清除了几处购房误区，这对于我们未来进行住宅区规划设计来说大有裨益。

首先，我们要明晰住宅区定位，不同年龄层次的居民对于生活设施有不同的要求。对于开发面向特殊年龄段的公寓项目时，除了达到特殊的建筑指标之外，还需要着重根据他们特殊的习惯配置生活设施。通过这次调查我们清楚了解了菜场对于居民的重要程度。而当时我们在香悦澜山售房处参观时，质疑该房地产项目周围并无大型菜场，以及到某户型样板间参观时质疑该户型瘪仄的厨房时，售房人员却向我们解释说当今上班族并无居家厨炊之习惯，仅是在便利店或小餐馆解决三顿，这很明显仅仅是为了掩盖房产缺陷，立足于售房者行业的一家之言。当今房价高涨，外来务工人员在定居时为了解决自身工作繁忙无暇顾家问题的时候，不少会将父母接来居住，而年老者与年轻者在满足饮食需求时的选择不尽相同，他们往往会更加倾向于买菜生火做饭，因此在有父母意见主导的情况下，这些年轻人也往往在购置房产时注意附近菜场的布置，这显然是近来某些房地产开发者并未注意到的。

第二，我们在访问时了解到，这些外来务工人员在购买住宅区时还会考虑父母的意愿，选取临近公园绿地的住宅区。

第三，我们在访问时还了解到一些购房误区，比如开发商会打出学区房的幌子，一些受访者指出我们来宁不久，需要了解这些临近学校的资质，并不是所有所谓的学区房都拥有优质学区，很多房地产打着学区房的幌子，其实以次充好。

第四，由于历史特殊性，有些来宁人员在购房时会事先了解房址的历史背景，许多购房者会事先查询侵华日军南京大丛葬地的所在地，以防止自己住房阴气过重。

第五，我们经过访谈发现在南京居民心目中，普遍存在南京的“双核”——新街口和南京南站，南京老城居民往往会从新街口寻找存在感，新近来宁和河西居民会从南京南站寻找存在感，另外，南京老城南居于新街口与南京南站双核连线的中点处，该地居民也会从夫子庙寻找存在感。同时我们也会发现房地产开发商普遍会标注项目与新街口之间的距离，找好房地产开发项目和这双核之间的联系，将更加有利于明确项目定位。

第六，同样，近来也有不少房地产开发商以海景房作为幌子，比如目前南京市正在大力发展的江滨地区就充斥着大量江景房。从访谈中我们得知海景房虽然可以尽览江海风光，但是这也带来了很多问题，例如江滨湿气过重，长时间居住易使居住者罹患风湿性疾病，同时还会使家具发霉。最严重的是，南京江滩基质较软，不适合高层建筑，而且江滨地质呈现为倾斜的台地，也并不适合于建筑地基的选址。这些并不是在样板房里体验半小时所能体验到的，而购房者在样板房里只会因满眼风光而满心欣喜。

第七，我们经过调查发现，由于社会背景的不同，购房者的购房需求也不同，比如来宁人员更加愿意购买比较热闹、人气旺、能够与人交往扩展在宁人脉的住宅区，而成功人士往往愿意隐退山林，归于淡泊，幽雅安静的别墅是他们的意中住所。

第八，我们在这次问卷调查中也发现了我们自身存在的各种不足，不少受访者在我们最后的问卷反馈环节中向我们提出了宝贵的意见，比如“您日常出行的交通方式”这个问题应该考虑到居民由于不同的出行目的地而选择不同的交通方式，而我们只是设置了单选。还有我们在对受访者进行有关住宅区公共服务设施的调查中并未考虑到不存在该种公共服务设施的情况，而我们只是以“其他”选项而一言概之，这中间就包括了“基本不使用”和“没有该种设施”两种情况，我们没有很好地区分开，这都与我们问卷试做过少有关，我们会在以后的调查中加以改进。

四、调查总结

通过这次调查，我们充分了解到当今南京居民对于住宅区的不同需求，对

于我们以后进行住宅区规划设计工作来说大有裨益，同时我们也是第一次接触问卷试做，第一次将问卷调查扩展成自由访谈形式，大大提高了我们的实践能力。

五、附录

居民调查

您好，我们是南京师范大学2013级人文地理与城乡规划班的学生，为了充分了解居民的需求和规划设计需要解决的问题，我们针对以下几个部分对于您的居住现状和未来需求进行调查，感谢您从百忙之中抽出宝贵时间来填写我们的问卷，请您认真阅读问题题干，然后在符合您实际情况的方框内打上√。不清楚的地方可以留空不填或者询问调查人员。同时，请您放心填写，我们不会以任何形式泄露您的个人隐私，谢谢。

一、居民基础情况

1、您的年龄：

20岁以下□     20-35岁□     35岁-45岁□   

45岁-60岁□    60岁以上□     

2、您的性别：

男□  女□  

3、您的籍贯是：__________

4、您是（按户口所在地区分）：

本地人□   外地人□

5、您家有几口人：

1□   2□   3□   4□   5□   5人以上□

6、您的职业：

退休人员□   公司职员□   个体商贩□    知识分子□  

公司老板□   自由职业□   公务员  □    其他□

7、您的教育程度：

没接受过学校教育□   小学□        初级中学□     高级中学□  

大学本科□           硕士学位□    博士学位□     博士以上学位□

8、您的月均收入如何：

1000元以下□         1000元-3000元□         3001元-6000元□

6001元-10000元□     10001元-30000元□       30000元以上□

二、居住情况调查

1、您现在的住房是：

自有住房□  租房暂住□ 

2、您住房的住房面积是：

   60平方米以下□   60平方米-100平方米□    101平方米-150平方米□

   151平方米-200平方米□         200平方米以上□

3、您的住房的户型结构是________室________厅________卫。

4、您在这里居住了多久：

1年以下□   1年-2年□   3-5年□   

6-10年□   11-20年□   20年以上□

5、您的住房建成使用已经多久了：

1年以下□   1年-2年□   3-5年□   

6-10年□   11-20年□   20年以上□

6、您的住房里是否有单独使用的厨房/厕所： 

有厨房□  没有厨房□ /  有厕所□  没有厕所□

7、您的住房是否拥有空调：

   是□   否□

8、您的住房是否拥有暖气设备：

   是□   否□

9、您的住房里是否有使用的节能灯泡或节能电器：

   是□   否□

10、您的上班路程时间：

15分钟以下□   15-30分钟□   31-60 分钟□   60分钟以上□

11、您日常出行的交通方式是：

步行□    自行车□    公交□    自驾车□    其他□

12、您现在的停车方式是：

地下车库□   地上车库□   小区内停车位□   路边停车□ 

13、您觉得您居住的小区里现有的停车位多吗：

非常多□    较多□    一般□    较少□    非常少□

14、您觉得您居住的小区里现有的绿化多吗：

非常多□    较多□    一般□    较少□    非常少□

15、您觉得您居住的小区现有的垃圾回收设施多吗：

非常多□    较多□    一般□    较少□    非常少□

16、您居住的小区里拥有配套的幼儿园吗：

   有□    否□

17、您居住的小区主要公共活动场所是： 

广场□    公园□    小区空地□    没有□

18、您觉得您居住的小区现有的公共活动场所多吗：

非常多□    较多□    一般□    较少□    非常少□

三、住宅区公共服务设施使用情况调查表

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调查员:________          调查时间：2015年1