吉林省2016年房地产估价师《制度与》：房地产损害赔偿的需要考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约的以外，应选取净收益作为估价依据。A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低E：工业用地的监测点评估价格

2、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的__。A．乡B．县C．拆迁管理部门D．门

3、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。A：17.13％B：18.30％C：18.61％D：21.47％E：工业用地的监测点评估价格

4、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。A：93.75B：115C：293.75D：315E：工业用地的监测点评估价格

5、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为．【2004年考题】A：368万元B：552万元C：561万元D：920万元E：工业用地的监测点评估价格

6、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。A.AB.BC.CD.D

7、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。该幢写字楼的销售利润率为。A：7.90％B：11.08％C：11.83％D：13.73％E：工业用地的监测点评估价格

8、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。A：7．5％B：8．3％C：12．5％D：16．7％E：借款合同

9、通常是构成居住区的基本单位是__。A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭

10、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。A．土地产生的净收益B．建筑物产生的净收益C．全部投资产生的净收益D．土地与建筑物共同产生的净收益

11、影响房地产价格的环境因素不包括．【2005年考题】A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格

12、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是．【2005年考题】A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定E：工业用地的监测点评估价格

13、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。A．4B．3C．2D．1

14、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、80，则该居住区住宅平均层数为层。(2006年试题)A：7．9B：11．9C：12．1D：19．0E：执行层的组织协调

15、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。A．总经理B．董事长C．职代会D．董事会

16、在一国金融机构体系中居主体地位。A：性银行B：非银行金融机构C：银行D：商业银行E：执行层的组织协调

17、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。该房地产的价格为万元。A：695．83B：681．25C：715．83D：718．75E：工业用地的监测点评估价格

18、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E：借款合同

19、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。A．书面报告B．口头报告C．叙述式报告D．表格式报告

20、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量D：存量+新增竣工量-拆毁量E：工业用地的监测点评估价格

21、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。A：环境要素B：污染物的性质C：污染物的形态D：污染的空间E：执行层的组织协调

22、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。A：建设用地使用权划拨是指县级以上依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的核准并按法定的程序办理手续D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理E：房地产估价机构必须加盖公章

23、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A．30%～40%B．40%～50%C．50%～60%D．60%～70%

24、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。A：9 mB：13．5 mC：15 mD：18 mE：工业用地的监测点评估价格

25、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。A：房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类B：进行房地产面积测算，主要采用解析法C：房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算D：房屋的面积一般用几何图形法量算E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是__。A．无顶盖的室外楼梯B．与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊C．房屋之间无上盖的架空通廊D．与房屋相连有上盖无柱的走廊

2、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。A：区位B：用途C：权利性质D：总价E：外观

3、房地产投资者的债务融资方式有。A：合作开发方式B：建成房地产抵押贷款C：在建房地产抵押贷款D：发行企业债券E：房地产企业流动资金贷款

4、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。A．权责发生制原则B．收负实现制原则C．配比原则D．划分收益性支出与资本性支出原则

5、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。A：确定调查方式B：设计问卷C：收集信息D：定义市场区域E：借款合同

6、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师

7、按物业产权归属，物业管理的委托方有。A：房地产开发企业B：房地产管理企业C：公房出售单位D：业主委员会E：业主大会

8、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。A．最低投资报酬宰B．平均投资报酬率C．最低投资利润率D．平均投资利润率

9、某笔贷款的季利率为2％，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。A：8％B：6．12％C：12．62％D：8．24％E：借款合同

10、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。A：全部参加考试人员为总体单位B：全部参加考试人员为统计总体C：你作为考生是总体单位D：你作为考生是个体E：你的年龄是一个品质标志

11、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。A．3583B．3909C．4300D．4778

12、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A．土地管理局B．城市规划管理部门C．建设行政主管部门D．

13、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整吋，比较、调整的内容包括等．【2005年考题】A：环境景观B：离市中心距离C：朝向D：城市规划条件E：地势

14、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。A．拆迁范围；拆迁方向B．拆迁范围；拆迁期限C．拆迁地址；拆迁方向D．拆迁地址；拆迁期限

15、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是__。A．生活方式B．受教育程度C．购买动机D．自我形象

16、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款

17、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。A．1：500B．1：1000C．1：2000D．1：3000

18、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。A．物业的易接近性B．物业的临街状况C．物业的周围环境D．物业所处区域的繁华程度

19、下列民事行为属于无效的有。A：由完全民事行为能力人实施的B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为C：民事行为能力人依法不能实施的D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的E：经济合同违反国家指令性计划的

20、银行为某人提供期限为15年，年利率为6％，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为0．3％的个人住房抵押贷款．若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。A：1907．05B：1610．56C：1510．56D：1415．56E：借款合同

21、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。A：内部收益率总是大于目标收益率B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E：内部收益率越高，投资风险就越大

22、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B．敏感性分析的准确性是相当高的C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E．常用的指标为内部收益率

23、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。A：告知B：保证C：弃权D：禁止反言E：执行层的组织协调

24、证券一般具有的特点包括。A：买卖时不存在证券交易价格B：可以依法转让C：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益D：证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益E：证券是一种商品，可以进行依法买卖

25、假设整个投资市场的平均收益为20％，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。A：10％B：11％C：13％D：14％E：借款合同