论文正文 (3)

摘要-----------------------------------------------------------------1

一、房地产开发项目相关理论------------------------------------------2

二、房地产开发项目成本控制理论---------------------------------------2（一）投资决策阶段的费用-------------------------------------------2（二）设计阶段的费用-----------------------------------------------3（三）招投标与合同洽商阶段-----------------------------------------3（四）建筑施工过程中的费用-----------------------------------------3（五）结算阶段的成本控制-------------------------------------------3三、成本控制中存在的问题---------------------------------------------4（一）成本控制没有进行规划-----------------------------------------4（二）注重施工阶段发生的成本---------------------------------------4（三）完工阶段未做好反馈工作---------------------------------------4（四）成本控制方法不完善-------------------------------------------4四、针对问题提出的对策-----------------------------------------------5（一）成本控制全程进行---------------------------------------------5（二）进行成本控制规划---------------------------------------------5（三）建立能运用先进管理方法的成本控制团队-------------------------5（四）严密的管理---------------------------------------------------6（五）合理使用销售推广费用-----------------------------------------6参考文献-------------------------------------------------------------6附录-----------------------------------------------------------------7摘要

房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中，许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意义。本文从现象出发，以理论为基础，指出了在成本控制中存在的问题，提出解决方法。

关键字：房地产开发,项目管理，成本控制探讨房地产开发项目成本控制

政协会议召开期间，住房问题是常被提及的一个词汇。房地产行业作为经济领域的一个重要部分，是近年来投资和消费的热点，正是因为这样，这一行业涌入了大量的资金，使市场竞争更加激烈。除了2008年下半年，房地产市场出现过动荡，其他时间，房价一直处于上升阶段。由于房价的居高不下，使许多工资阶层对商品房望而却步，房屋成交量下降，闲置率上升。国家也利用利息、税收、财政等手段进行宏观，在一定程度上刺激了房地产市场，减轻了房地产及贷款人的负担，但房地产市场的成交量依然不乐观，价格依然没有回落。

众所周知，存货价格是以成本决定的，房地产作为房地产企业的存货，其价格与成本存在密切关系。从另一个方面说，企业的收入与其成本、费用之差得到利润，如果企业成本降低，那么利润必然上升。因此，我们必须重视作为企业支柱的房地产开发项目的成本控制。这样做不仅可以为房地产企业带来更高的利润，从某种意义上来讲，还可以促使房价回归到理性阶段。

一、房地产开发项目相关理论

房地产开发项目是一项复杂的系统工程。房地产项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发企业是管理主体，是核心，是项目成败的关键所在，是整个项目决策到竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目负责。房地产开发企业的项目管理是以高效率的实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程，按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发企业的项目管理的内容，主要是“三控制，两管理，一协调”，其中进度、投资、质量三大目标的关系即是矛盾的，也是统一的，每个工程项目的三大目标之间都有最佳结合点，不可能三者都优，更不能偏废某个目标而片面强调另一个目标，应做到综合优化。

二、房地产开发项目成本控制理论

房地产的成本控制是一项系统工程，从项目的立项、勘察设计、招投标、施工、交付使用等全过程均会涉及到成本控制。房地产开发项目成本主要包括以下几方面。

（一）投资决策阶段的费用。

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。前期的决策失误是影响房地产成本的致命因素，如前期的市场调研、项目的选址、项目的定位、周围环境的影响、企业决策层的管理经验及管理水平等。

（二）设计阶段的费用。

勘察设计阶段是决定房地产项目成本的重要阶段，较多设计单位为了追求更高的设计收益（设计费用以造价为基数计取），而去过分地提高设计安全系数或增添不必要的功能而提高工程造价，有些甚至直接指定材料设备的品牌和厂家导致功能过剩。

（三）招投标与合同洽商阶段

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合。

施工阶段的施工进度、安全、质量在大程度上影响了房地产项目直接投资效益。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异同符合项目要求。

（四）建筑施工过程中的费用

建筑施工过程中的费用，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施。

（五）结算阶段的成本控制。

结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：

1.会议确认制结算原则采用会议确认制。

2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。

3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。

要想控制房地产开发项目成本，就要控制好以上每个成本项目。以上每个成本的下降，都会引起整个房地产开发项目成本的下降。还需要注意的是，房地产开发项目成本控制存在其特殊性，这是由房地产开发特征决定的。前面提到房地产开发项目时间跨度大，在不同的项目之间，材料、人工的价格可能发生了很大变化。再者，房地产开发项目面临不同的环境，重庆的房地产开发项目的成本与广州深圳房地产开发项目的成本显著不同。鉴于此，房地产项目开发成本控制不能采用一般的方法进行量化分析。

三、成本控制中存在的问题

总的来说，庞大的成本支出、较低的收益是众多房地产开发企业存在的问题，主要表现在四个方面。

（一）成本控制没有进行规划

如同在其他行业中忽略成本的事前规划一样，房地产开发项目中也或多或少存在这种轻规划的现象，为了赶工期，不进行成本规划，这对于成本控制是十分不利的。

在进行了决策分析后，进行成本的事前规划，是房地产开发项目成本控制的重要在的原因，为以后进行成本控制提供经验。依据，可以有效地减低开发成本，提高房地产企业的利润。房地产开发项目的运行，便是执行成本规划的过程。通过成本的事前规划，可以节约很多不必要的开支，也可以判断相应部门的工作绩效。通过比较规划成本与实际成本，找出差异存

（二）注重施工阶段发生的成本，忽略前期工程阶段的成本

前面提到过，房地产开发项目成本包括很多方面，每一方面的成本都直接影响了开发项目的成本。但是在现实中，企业往往忽视其他阶段的成本控制，而只关注于施工阶段的成本控制，原因主要在于施工阶段发生的成本是显性成本，即毫无疑问的被计入房地产开发项目的成本，企业以为只要降低了这方面的成本就是节约了成本，提高了利润；而其他阶段的成本控制作为隐性成本，往往被质疑是否能够计入房地产开发项目的成本。

在前期工程费用中，有一种决策成本，即决定是否进行某个房地产开发项目。决策要根据对与项目有关的市场、资源、技术、资金等影响因素的分析，判断开发项目在技术上是否可行，在经济上是否能够盈利，并且在所有的可选择方案中选择出一个最佳方案。决策对于房地产开发项目来说是十分重要的，一旦决策失误，整个项目就面临失败的危险。

除了上面讲述的借款费用、决策成本，企业还往往忽略了对设计规划等阶段的成本控制。正是由于这种原因，企业的成本没有发生根本性的降低。

（三）完工阶段未做好反馈工作

许多企业在房地产开发项目完工之后就立刻不再过问了，项目的组织管理不到位，不能及时反馈在项目建设中存在的问题，丧失了改进以后工作的依据。许多特殊的房地产开发项目，在完工之后还担负着将环境恢复原貌的任务，但如果企业在完工之后没有进行恢复工作，会面临着巨额罚款，增加了企业的负担。

（四）成本控制方法不完善从研究角度来看，虽然我国房地产开发项目成本控制方面有一些典型，但是很多都只是纸上谈兵，缺乏与实际的结合。而许多先进的项目成本方法，如工作分解结构、挣值管理技术等，是从西方传播过来的，并没有很好的与中国房地产市场融合，也没有真正的得到运用。

四、针对问题提出的对策

（一）成本控制全程进行

房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。要控制好房地产开发的成本，前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期的成本了吗？不错，是加大了前期的成本，但是对整个项目的成本控制来考虑，现在的投入是事半功倍的。

可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。你就想吧，我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

（二）进行成本控制规划

房地产开发企业很少进行成本控制的规划，如果能在这一方面进行改进，那么对提高开发项目成本控制的质量、优化资源配置有很大的好处。

进行成本控制规划一般有两种方法：因素测算法和直接计算法。因素测算法是根据实际情况和以往积累的经验，找出影响成本的主要因素，提出降低成本的主要措施，并验证于最近完工的房地产开发项目的建设过程中，根据实施情况进行修改，最后提出规划。但是这种定性分析，计算比较粗略，不利于最后的考核。直接计算法是根据需要消耗的材料和人工等费用，按规定的方法和程序详细核算该项目所涉及的部门的成本，然后再根据各部门的成本计算出整个项目的成本。这种方法解决了因素分析法计算粗略的缺点，利于控制，便于分析，但是工作量比因素分析法大的多。而且，成本控制规划里面存在很多的人为判断因素，因此在进行规划时，执行人员要秉着客观公正的原则进行工作。

（三）建立能运用先进管理方法的成本控制团队

我国房地产开发企业拥有先进的成本控制方法，但是却没有应用到开发项目的成本控制当中，其中一个重要的原因是没有能够熟练运用这些方法的高素质的专业团队。首先，要定期进行人员培训，提高成本控制人员的职业素质。其次，每一个或一

组房地产开发项目都要建立合理的项目管理组织结构，组织内各个部门要明确的分工，责任清晰。再者，建立健全房地产开发项目成本控制绩效的考核制度。一定的激励手段，能够促进企业职工的工作积极性，绩效评价不仅要出现在在建设过程中，而且在完工阶段也要引起足够的重视。

（四）严密的管理

管理的严密对于控制成本的作用是不言而喻的。与其他项目比如软件开发项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的经济损失，所以说那些松散的管理形式是不适合房地产项目管理的。对于组织的管理、人力的管理等等我就不说了，都很重要，我在这里我只说两个非常关键的地方，我觉得是对成本控制最有意义的，那就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

（五）合理使用销售推广费用

销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。

使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场，讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。

参考文献

[1]杨东：房地产开发项目全过程成本控制[1]建筑经济，2006，（8）：69-72.

[2]吕福学：浅谈房地产项目成本管理2010-9.

[3]唐轶、代文宇：浅议房地产开发项目的成本控制[J].山西建筑2008（17）.

[4]冯伟：论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005（5）.

[5]赵永明：房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学，2007.

[6]何凯红：浅谈房地产项目的成本控制[J].建材与装饰，2008（4）.

[7]王玉良：工程成本控制研究[D].河北工业大学，2006.

[8]岚泉：万科房地产开发成本控制全过程2010-12.

[9]朱顺江：房地产开发项目的成本控制探讨2010-7.附录

致谢

经过几个月的忙碌和学习，本次毕业论文设计已经接近尾声。作为一个专科生的毕业论文，由于经验的匮乏，难免有许多考虑不周全的地方，如果没有指导教师的的督促指导，想要完成这个论文是难以想象的。在这里首先要感谢我的论文指导老师杨阳老师。杨阳老师平日里工作繁多，但在我论文的每个阶段都给予了悉心的指导。除了敬佩杨阳老师的专业水平外，他的治学严谨精神也是我永远学习的榜样，并将积极影响我今后的学习和工作。

在进行毕业论文过程中也要感谢王青辅导员对我的悉心指导和亲切关怀，从论文的选题到结构的确定，无不凝结着王老师的心血，老师严谨的治学态度使我受益匪浅，在此表示深深的感谢。

借此，对所有给予我帮助的老师、同学和朋友表示深深地谢意。