吉林省2016年房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、附息债券一般限于。A：短期债券B：中长期债券C：临时债券D：永久债券E：执行层的组织协调

2、建设工程概(预)算最基本的内容是__。A．单位工程概(预)算书B．工程项目综合概(预)算书C．已建设项目总概算书D．其他工程费用概(预)算书

3、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007年试题)A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：借款合同

4、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。A：甲>乙>丙>丁B：乙>丁>甲>丙C：乙>丙>甲>丁D：丙>乙>丁>甲E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：客观、公正原则E：工业用地的监测点评估价格

6、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。A：建筑师B：结构工程师C：设备工程师D：监理工程师E：借款合同

7、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必须加盖公章

8、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。A．有偿B．有限期C．有流动D．有偿有限期

9、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工业用地的监测点评估价格

10、下列不属于物业管理基本特性的是__。A．城市化B．社会化C．专业化D．市场化

11、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为。A：3.5％B：5.17％C：7.75％D：8.59％E：借款合同

12、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

13、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样

14、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由__确认。A．房地产行政主管部门B．房屋拆迁管理部门C．城市规划行政主管部门D．房屋登记机构

15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。A：81.00％B：84.00％C：84.17％D：84.80％E：工业用地的监测点评估价格

16、物业管理的全面启动以__为标志A．物业的接管验收B．用户入住C．档案资料的建立D．首次业主大会的召开

17、房地产业属于第产业。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章

18、写字楼的租金状况主要取决于__。A．所处地点B．竞争强弱C．市场状况D．面积大小

19、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章

20、下列关于房地产拍卖标的应具备的条件，表述错误的有。A：国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖B：未依法取得房地产产权证书的，不得拍卖C：集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇申请，获批准后方可进行拍卖D：抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意E：执行层的组织协调

21、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。__A．时间风险B．资本价值风险C．比较风险D．或然损失风险

22、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款__元。A．12592.78B．22192.78C．12903.23D．16000

23、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。A．区分共有B．区分所有C．公有D．私有

24、《中华人民共和国物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调

25、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为__万元。A．5221B．3767C．3041D．3500

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据《》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。A．矿藏、森林、草原B．水流、山岭、滩涂C．森林、山岭、荒地D．森林、水流、荒地E．草原、滩涂、荒地

2、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对都具有吸引力。A：置业投资者B：开发商C：承包商D：租客E：专业人士

3、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。A：长期趋势B：季节波动C：不规则波动D：循环波动E：执行层的组织协调

4、根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得。A：涉及贷款服务B：出现融资的内容C：承诺为人住者办理户口D：利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：使用建筑设计效果图

5、下列统计总体与总体单位，表述正确的是。A：总体单位简称总体B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C：总体必然为同质性总体D：同质性是构成统计总体的基础E：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化

6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。A：农用地改为非农建设用地B：在写字楼旁新建大型游乐场C：住宅区道路禁止货车通行D：在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E：常常遭受洪水威胁

7、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是__。A．与财务报表中的成本完全不一样B．应根据实际发生费用记录来确定C．与财务报表中的成本一样D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

8、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱C：小商铺通常比大商铺变现能力弱D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

9、城镇土地使用税的计税依据是__。A．土地总价值B．纳税人实际占用土地的租金C．土地年收益D．纳税人实际占用的土地面积

10、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。A．物业服务成本B．法定税费C．物业服务企业的酬金D．物业服务企业的利润

11、长期趋势法包括等方法。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：年限法E：指数修匀法

12、耕地占用税实行__税率。A．递减B．比例C．定额D．超额累进

13、市场失灵主要表现在。A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响C：市场能够有效地提供公品D：市场无法有效地提供公品E：消费者和生产者的信息不完全

14、影响房地产价格的经济因素有__。A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B．社会发展状况、房地产投机和城市化C．财政收支及金融状况、利率D．物价、汇率、居民收入E．人口数量、行政隶属变更、居民收入

15、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。A．、客观、公正B．诚实守信C．社会责任D．勤勉尽责

16、A住宅小区2005年1月，第一次缴交住宅专项维修资金1000万元，按照最新，其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时，应当及时续交。A：300B：360C：720D：840E：执行层的组织协调

17、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內(含3％)的，据实结算房价款C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

18、保险的基本职能包括__。A．分散危险B．融通资金C．风险投资D．社会保障E．组织经济补偿

19、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。A：买地-建房-卖房B：买房-经营C：买房-出租-转售D：买房-出租E：买地-开发-转让

20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

21、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。A．50B．250C．300D．350

22、下列房地产状况中属于区位状况的有。A：位置B：房地产规模C：环境景观D：外部基础设施完备程度E：朝向、楼层

23、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A：批量行业B：僵滞行业C：分块行业D：专业化行业E：借款合同

24、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工C．从工程开工到全部工程竣工D．从工程开工到项目租售完毕

25、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元m2。A．3314B．3347C．3380D．3033