2017年山西省房地产估价师《案例与分析》：估价方法模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价报告有效期应从起计。A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格

2、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。A：15年B：20年C：25年D：30年E：工业用地的监测点评估价格

3、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。A：性资金B：国内外企业入股的资金C：个人人股的资金D：资产变现的资金E：借款合同

4、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为__。A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命

5、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=0万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A．乙＜丙＜甲B．甲＜乙＜丙C．丙＜甲＜乙D．乙＜甲＜丙

6、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同

7、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格

8、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。A：清算价值B：在用价值C：快速变现价值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格

9、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．5

10、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。A．60%B．70%C．80%D．90%

11、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。A．Ic越大，Pt越大B．Ic越小，Pt越大C．Pt越大，Ic越小D．Ic与Pt无关

12、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格

13、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道B．房号C．幢D．丘

14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0B．38.5C．105.0D．23.6

15、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法

16、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。A．总经理B．董事长C．职代会D．董事会

17、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

18、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。A：统一性B：权威性C：系统性D：稳定性E：执行层的组织协调

19、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师

20、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与__之间。A．10%B．15%C．平均利润率D．社会折现率

21、下列关于利率的叙述有误的是__。A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施

22、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。A：规划B：土地C：房地产开发D：建设E：执行层的组织协调

23、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。下列四个衡量指标，与其不同的是__。A．利息保障倍数B．流动比率1C．速动比率D．流动比率2

24、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。(2009年试题)A：地籍图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调

25、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤μm的颗粒物。A：100B：200C：500D：800E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地专指__的合成体。A．土地B．建筑物C．物产D．物业E．物流

2、在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格__。A．下降B．上升C．不变D．无关联

3、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

4、变更合同价款的确定方法包括。A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

5、以下可以适用收益法估价的对象是。A：游乐场B：仓库C：廉租住宅D：标准厂房E：写字楼

6、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。A：拍卖人B：委托人C：竞买人D：买受人E：拍卖主管部门

7、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次。A：会计核算处理系统B：会计信息处理系统C：会计信息解释系统D：会计信息调节系统E：会计信息流通系统

8、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。A：商品住宅小区用地B：加油站用地C：县人民公园用地D：军事设施用地E：造纸厂用地

9、下列关于诉讼时效的说法不正确的是__。A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民或仲裁机关保护其权利的权利B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效

10、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

11、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。A：项目投资资本金可以用货币出资B：项目投资资本金也可以用实物出资C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外

12、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证

13、影响房地产价格的区位因素有等。A：建筑规模B：临路状况C：楼层D：建筑容积率E：繁华程度

14、估价中的最高最佳使用具体包括等。A：最佳用途B：最佳位置C：最佳规模D：最佳环境E：最佳集约度

15、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A．330B．450C．650D．700

16、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。A．房地产泡沫B．房地产市场中的过度开发C．房地产适度经营D．房地产过剩

17、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是。(2008年试题)A：变现风险B：时间风险C：或然损失风险D：通货膨胀风险E：借款合同

18、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6％。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。A：994.37B：1016.81C：1255.16D：1387.24E：借款合同

19、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。A：离、退休时的提取B：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取C：出境定居时的提取D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取E：职工翻建住房时的提取

20、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。A．“三通一平”费B．土地租用费C．可行性研究费D．土地转让费E．建筑费用

21、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素

22、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。A．分期付款B．收取预售款C．收取定金D．返本销售

23、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质

24、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10％，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为元。A：436000B：436500C：436562D：436685E：执行层的组织协调

25、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是。A：基础B：条形基础C：整体式筏式基础D：箱形基础E：执行层的组织协调