2016年下半年湖北省房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、，召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。

A：1986年1月

B：1987年1月

C：1988年1月

D：19年1月

E：房地产估价机构必须加盖公章 

2、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。

A：Z县

B：Y市

C：X省

D：

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、属于间接融资方式的为__。

A．商业信用

B．国家信用

C．民间信用

D．银行信用 

4、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。该宗土地的总价为万元。

A：96

B：192

C：240

D：480

E：工业用地的监测点评估价格

5、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀

B．金融机构的过度放贷

C．土地的有限性和稀缺性

D．媒体的夸大宣传 

6、垄断竞争是仅与完全竞争的条件不同。

A：市场上有足够多的生产者和消费者

B：资源完全自由流动

C：市场上的产品是同质的

D：市场信息是完全畅通的

E：执行层的组织协调 

7、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工业用地的监测点评估价格 

8、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。

A．股份

B．股票

C．股单

D．公司债券 

9、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。

A．一类用地

B．二类用地

C．三类用地

D．已征用的土地 

10、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益

D．估价时点前最高盈利年份的收益

11、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。

A．30日

B．3个月

C．1年

D．2年 

12、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 

13、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法

14、指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。

A：信用债券

B：抵押债券

C：质押债券

D：担保债券

E：执行层的组织协调 

15、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。

A．不变，增加

B．下降，增加

C．上升，减少

D．下降，减少 

16、某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50％，余款一年后支付；假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。

A：5680

B：5830

C：5850

D：7574

E：工业用地的监测点评估价格 

17、现代商业银行特有的职能是__。

A．充当信用中介

B．变货币收入为货币资本

C．充当支付中介

D．创造派生存款 

18、决定禁止。

A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让

B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租

C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房

D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房

E：执行层的组织协调 

19、人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有。

A：在用价值

B：市场价值

C：公允价值

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格 

20、通常是构成居住区的基本单位是__。

A．居住小区

B．居住组团

C．独幢住宅楼

D．分户家庭 

21、房地产评估价值对应的日期称作__。

A．估价日期

B．估价时间

C．估价时点

D．估价基准日 

22、2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是。

A：20％

B：25％

C：30％

D：35％

E：执行层的组织协调

23、股票与债券的共性是__。

A．收益性

B．偿还性

C．安全性

D．市场价格与票面价值的一致性 

24、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。

A：28．73

B：29．11

C：344．74

D：349．31

E：借款合同

25、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。

A：、客观、公正原则属于普适性原则

B：合法原则属于一般性原则

C：最高最佳使用原则属于技术性原则

D：谨慎原则属于一般性原则

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、房地产投资决策分析的主要工作包括__。

A．投资机会寻找

B．市场分析

C．投资机会筛选

D．财务评价

E．规划设计 

2、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是。

A：属地管理原则

B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C：房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记

D：房屋的所有权人和使用人为两个人

E：执行层的组织协调

3、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。

A：《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C：房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D：房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离

E：房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明 

4、基准地价系数修正法的基本原理是__。

A．收益原理

B．替代原理

C．地租理论

D．区位理论

5、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在__。

A．资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险

B．自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力

C．由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还

D．抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险

E．资金来源与资金流动性无关 

6、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是。

A：公告不是房屋权属登记的必经程序

B：在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记

C：因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D：在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

E：执行层的组织协调 

7、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。

A．3800

B．4500

C．5200

D．5600 

8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行 贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在 计算期内，该项目的标准差系数是．(2005年试题)

A：52％

B：58％

C：62％

D：68％

E：借款合同 

9、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。

A．12%

B．13.4%

C．80%

D．125% 

10、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。

A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积

C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

11、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。(2007年试题)

A：开发商

B：监理单位

C：分包单位

D：总承包单位

E：借款合同 

12、以下不属于非市场价值的价值是__。

A．清算价值

B．投资价值

C．谨慎价值

D．交换价值 

13、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有．(2008年试题)

A：恶意欺诈

B：市场疲软

C：项目拖期

D：质量纠纷

E：违法预售

14、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。

A．不变和减少

B．上升和减少

C．下降和不变

D．上升和增加。 

15、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。

A：总销量

B：价格

C：价值

D：总效用

E：执行层的组织协调 

16、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。

A：高于

B：等于

C：低于

D：不高于

E：不等于 

17、权益状况比较、调整的主要内容包括__。

A．土地使用年限

B．土地出让方式

C．城市规划条件

D．楼层、朝向

E．公共设施完备程度 

18、下列关于房地产转让，表述正确的是。

A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

B：房地产转让时应当签订书面转让合同

C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限

D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金

E：按照住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续 

19、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。

A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱

C：小商铺通常比大商铺变现能力弱

D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 

20、制定租售方案的工作内容主要包括。

A：租售选择

B：宣传手段选择

C：租售进度安排

D：广告设计及安排

E：租售价格确定 

21、下面四个选项中，说法不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分

C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押 

22、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

A：处罚类会计科目

B：负债类会计科目

C：所有者权益类会计科目

D：成本类会计科目和权益类会计科目

E：资产类会计科目

23、选取可比实例时，应符合的要求包括等．【2004年考题】

A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B：可比实例的交易类型与估价目的吻合

C：可比实例的规模与估价对象的规模相当

D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 

24、物业管理的基本特征包括__

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．国际化

E．规模化

25、房地产的最高最佳使用状态不包括__。

A．最佳区位

B．最佳规模

C．最佳用途

D．最佳集约度