2017年上半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60% 

2、房地产业属于第产业。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、在房地产过度开发的诱因之中，并不包括：__。

A．媒体的夸大渲染

B．开发商对市场预测的偏差

C．开发资金的易得性

D．开发商之间的博弈和非理性行为 

4、关于下列数据表述正确的是__。

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102

R．97

S．102

T．99

5、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。

A：市场价值

B：清算价值

C：快速变现价值

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格 

6、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：执行层的组织协调 

7、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。

A：债务融资成本分析

B：资金占用费分析

C：资本金与债务资金的比例分析

D：担保费分析

E：借款合同 

8、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(2008年试题)

A：城镇体系规划

B：土地利用总体规划

C：修建性详细规划

D：控制性详细规划

E：房地产估价机构必须加盖公章 

9、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：　　(1)要求在成交日期一次性付清;　　(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;　　(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;　　(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。　　上述情况中，存在名义价格的是__。

A．第(1)、(3)种情况

B．第(3)、(4)、(5)种情况

C．第(23、(4)种情况

D．第(2)、(4)、(5)种情况 

10、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。

A：152．43万元

B：160万元

C：609．71万元

D：0万元

E：工业用地的监测点评估价格

11、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在__年以上。

A．5

B．10

C．15

D．20 

12、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。

A．1667元/m2

B．1765元/m2

C．1875元/m2

D．2000元/m2 

13、以下房地产价格中，属于定价的是。

A：经济适用住房价格

B：公有住房出售的成本价

C：普通住房价格

D：高档住宅价格

E：工业用地的监测点评估价格

14、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于__。

A．商业信用

B．国家信用

C．消费信用

D．A和C 

15、下列关于预告登记的表述中，错误的是。

A：预告登记的目的是保障将来实现的物权

B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

E：执行层的组织协调 

16、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。

A．房地产重新购建价格的求取思路

B．土地重新购建价格的求取思路

C．具体价格重新购建价格的求取思路

D．建筑物重新购建价格的求取思路 

17、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。

A：2204.55

B：2397.99

C：3237.60

D：3345.

E：工业用地的监测点评估价格 

18、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。这个人的行为属于__。

A．投机行为

B．房地产开发投资

C．房地产置业投资

D．固定资产投资 

19、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：房地产估价机构必须加盖公章 

20、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5 

21、市场定义有六个层次，以下排序正确的是。

A：整个市场>有效市场>潜在市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场

B：潜在市场>整个市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场

C：整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>渗透市场>服务市场

D：整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场

E：借款合同 

22、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00

23、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。

A：成本法

B：假设开发法

C：收益法

D：比较法

E：工业用地的监测点评估价格 

24、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.320%

D．12%

25、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A：土地使用权出让合同签订

B：土地使用权出让合同约定的动工开发

C：土地使用权出让金缴纳

D：土地使用权证书取得

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、银行为某人提供期限为10年，年利率为6％，首期月还款为1 000元，月还款递增率为0．2％的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。

A：1 115．56

B：1 111．28

C：1 015．56

D：1 010．72

E：借款合同 

2、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。

A．相互影响论

B．相互补充论

C．相互制约论

D．需求带动论

E．成本决定论

3、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。

A．5.5

B．18

C．27

D．33 

4、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。

A：客户评价

B：项目评估

C：担保方式评价

D：贷款综合评价

E：环境评价

5、下列表述中，正确的有。

A：开发经营期可分为开发期和经营期

B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C：开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D：经营期可具体化为销售期和出租期

E：在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 

6、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：债券

B：股票

C：货币和货币资金

D：黄金

E：执行层的组织协调 

7、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。

A．建设行政主管部门和人事主管部门

B．建设行政主管部门和房地产行政主管部门

C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门

D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门 

8、投资组合是的一个有效措施。

A：提高投资收益

B：提高市场竞争力

C：开拓投资领域

D：规避投资风险

E：借款合同 

9、规划区的具体范围由有关在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

A：城市总体规划

B：镇总体规划

C：乡规划和村庄规划

D：总体规划

E：详细规划 

10、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。(2009年试题)

A：市场供求风险

B：变现风险

C：利率风险

D：时间风险

E：资本价值风险

11、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。

A．5362

B．5374

C．5532

D．5702 

12、是物业管理的三个基本特性。

A：社会化

B：专业化

C：市场化

D：私有化

E：民主化 

13、下列关于资产负债表的表述，错误的是。

A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表

B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的

C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息

D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制

E：执行层的组织协调

14、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者 

15、结构施工图的特征是。

A：各建筑部位具体构造的施工依据

B：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系

C：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水排水、暖通、电气等专业对结构的要求

D：指导结构施工、编制预算的依据

E：指导施工组织设计和施工进度计划的依据 

16、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。

A．本地区房地产的

B．全国房地产的

C．本地区本类房地产的

D．本类房地产的 

17、下列关于电梯，表述正确的是。

A：高层建筑应设消防电梯

B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯

C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯

D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等

E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成 

18、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m2 

19、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。

A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人

B：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人

C：土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税

D：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳

E：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税 

20、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化 

21、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。

A：屋面板

B：屋架

C：天窗架

D：托架

E：执行层的组织协调 

22、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D．建设工程规划许可证

23、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A．544.10

B．709.99

C．6300.00

D．709.38 

24、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地__如实申报成交价格。

A．县级或县级以上

B．县级或县级以上房地产行政主管部门

C．县级以上

D．县级以上房地产行政主管部门

25、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体。

A：设备

B：实物

C：权益

D：区地

E：环境