淮北市实验学校物业管理服务方案

一、管理服务人员配备

项目管理部编员共10人

项目管理人员1名：实施项目综合管理，负责淮北市实验学校物业的正常运转以及规范管理，保障校园设备、设施正常运转。

保洁员4人（含垃圾外运）：负责公共区域内的清洁卫生和其他需要保洁工作。

保安员3名：负责治安、保卫防范、消防安全、车辆管理工作，维护正常治安秩序。24小时交替值班；

财务管理人员1名：负责学校的财务工作

花草管护及勤杂人员1名：负责校园花草树木管理维护工作，负责校园设备水电、设施维修保养工作，服从学校安排做好其他工作，具有相应资质。

二、项目管理运作方式

本项目设置项目管理部，管理部配置项目经理一名，具体安排及全面督导日常各项服务工作，及时处理完成学校的诉求，并保持与学校有关负责人的日常联系及沟通。

项目管理部实行项目经理负责制的直线制领导形式，统一管理辖区域内的一切物业管理服务。项目经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由项目经理安排。

三、项目管理服务人员管理方式

物业管理服务人员受物业公司和学校双重管理。学校实行一票否决制，对不能胜任物业管理服务工作的员工，学校有权要求物业公司及时更换辞退；对物业公司不能满足学校教育教学要求的，学校有权及时提出，要求物业公司及时履行物业管理服务职责。物业公司不能及时完成任务，学校有权停止支付物业费。

四、付款方式

按季度支付：每季度最后一个月底25日以后支付服务款额。

五、物业项目管理部各岗位员工的任职要求

1、[项目经理要求]

  （1）工作人员的年龄结构必须符合国家《劳动法》规定，男女不限，身体健康（需要体检证明）；

  （2）同类项目管理经验3年以上，具有丰富的物业管理经验及在该岗位上获得相关单位给于的良好级或以上评价；

  （3）熟悉物业管理的相关与法规，对工作流程有一定的了解和管理能力；

  （4）外表端庄，思路敏捷；

  （5）有良好的团队精神和沟通技巧；

  （6）有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力。

2、[保洁员要求]

  （1）工作人员的年龄结构必须符合国家《劳动法》规定，男女不限，身体健康（需要体检证明）。

  （2）初中以上学历，通过保洁专业化培训；

  （3）熟悉校园物业的保洁工作流程，具备保洁经验；

  （4）细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力。

3、[保安要求]

  （1）工作人员的年龄结构必须符合国家《劳动法》规定，男性；身体健康（需要体检证明）。

  （2）初中以上学历；通过保安专业化培训，有工作经历

  （3）体貌端正，具有较强的敬业精神；

  （4）作风正派、无前科（当地派出所证明）、站立挺拔；

  （5）具备保安相关技能。

4、[维修人员要求]

  （1）工作人员的年龄结构必须符合国家《劳动法》规定，男性，身体健康（需要体检证明）；

  （2）初中以上学历，通过专业化培训（获得相应资质证书）；

  （3）熟悉校园设备、设施运转情况，具备维修经验；

5、[花草维护及勤杂人员要求]

  （1）工作人员的年龄结构必须符合国家《劳动法》规定，男性，身体健康（需要体检证明）；

  （2）初中以上学历，通过专业化培训；

  （3）具有一定的花草树木养护基本知识，具有花草树木管护经验；

6、[财务管理人员要求]

   （1）工作人员的年龄结构必须符合国家《劳动法》规定，男女不限，身体健康（需要体检证明）。

(2）作风正派、无前科（当地派出所证明）。

   （3）大专以上学历，具备相应专业资格证书。

   （4）具有三年以上从事学校财务工作经历。

   六、项目管理具体要求

  （一）校园保洁管理

 室内外公共场地的清洁、保洁、消杀(除四害)、消毒。

    1、 根据学校要求制订工作制度和标准,并依据制度和要求对工作质量进行考核。

    2、 按工作程序对范围内的场所进行日常动态清扫保洁,做到按  制定标准全天候全方位保洁。

    3、 按照学校要求，定期杀灭蚊、蝇、鼠,并做到无滋生源，定期对范围内的场所消毒。

    4、 污水排放通畅、无大面积积水、积雪。

    5、 如遇突发事件或突击检查时,积极配合校方,搞好卫生工作,随叫随到。 

    6、入口及大厅及走廊清洁要求：

   （1） 门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)、墙瓷砖无手印、无污渍,保持光洁明亮；

   （2） 地面、地脚线、指示牌、垃圾桶无污迹、水迹、尘迹,保持光洁明亮；

   （3） 灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘；

    7、 楼层公共区域部分清洁要求：

    （1） 指示牌、悬挂牌光洁明亮，保持消防通道无杂物；

    （2） 地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污溃、无痰溃、无尘迹；

    （3） 天花吊顶、楼道\梯、送排风口等处无蜘蛛网和灰尘污渍；

    （4） 门把、镜子无水溃、无印迹,明亮照人；

（5） 楼道\梯等处无积水、无积雪；

    8、报告厅、会议室、多媒体室及其他功能室等清洁要求：

    （1） 地面定时清理，无杂物；

    （2）桌椅无尘迹污迹；

    （3）玻璃、灯饰光洁明亮；

（4） 空调、音响等设备摆放整齐、无尘迹污迹；

    9、卫生间清洁要求：

    （1） 地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板、管道无灰尘污渍和其它杂物；

    （2）小便池、坐厕、洗手盆无污溃、无积水、无垢、无臭,瓷器光洁明亮；

    （3） 保持下水管、下水道水流畅通；

    （4）洗手间配洗手液。

    10、 露天部分清洁要求：

    （1） 操场、地面无垃圾杂物、无积水、无积雪、无明显污渍油迹；

    （2） 校门口内外广场、伸缩门等无明显尘迹、污溃、无垃圾杂物；

    （3） 室外设施无明显灰尘污渍、蜘蛛网及不良张贴物；

    （4） 绿化带无杂物及白色垃圾；

    （5） 灯饰、栏杆、指示牌、宣传牌无污渍、水迹及明显灰尘；

    （6） 水道、水面无明显漂浮物，垃圾桶（箱）垃圾清运及时，物品摆放整齐；

    （7） 垃圾车、垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满；

    （8）阴沟、阴井、天台无明显杂物；

    （9） 房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象；

   11、垃圾清运要求

    （1） 垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜；

    （2） 垃圾中转站定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞；垃圾要送到校外市、区相关部门指定集中收集处。

   12、以上未列明项目和要求由双方沟通决定；

   13、以下项目每日适时保持清洁:

      楼内大厅及不锈钢门、防火门、大厅玻璃窗、瓷砖；

      各功能室、多媒体室、报告厅、体操房、各功能室及需要打扫的教室等公共教室扫拖；

      水泥地、楼梯、走廊地面清扫；

      石、砖墙壁，楼内、大厅、瓷砖 墙面；日常通道扶手；

      护栏（不锈钢要及时擦油）；卫生间设施、冲洗, 地面；

      垃圾箱,果皮箱,烟灰缸；标示牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道；

      楼道内消防箱（含内置的灭火器具）、宣传栏；校园卫生死角；

      室内；开放天台；书报亭、运动设施；靠背椅、升旗台及栏杆湿抹；

      校区内道路、停车场、绿化带；喷水池、水面；教师停车场自行车棚地面；

   14、其他项目:

      各楼层楼梯、走廊地面；收集垃圾、集中桶箱；

      走廊阳台、楼梯扶手表面及公共设施；

      消防栓、玻璃窗台；清洁楼梯、走廊；

      地脚线、防盗门、公共房间门窗；公共照明设施及宣传栏顶；

      天花墙身及壁灯,天台，死角；

      所有公共区地面；

      周围排水明沟、明渠表面、雨水检查井；公共区门、间隔设施；

      卫生间镜面及手盆、纸篓、墙壁、窗户、窗台、地脚线、管网；

      公共区玻璃；自行车棚、车库；

      以上项目内若因故出现污染,则随时清除。

   （二）安全保卫消防及工作     

    1、按照学校消防及安全制度中的规定，在学校综治部门的业务指导下对所管楼宇实施值班和消防安全管理，并服从学校综治部门的监督、检查，建立完善的值班巡查及消防制度, 安全保卫及消防安全责任制和岗位责任制。建立每日防火巡查、登记制度。

    2、消防监控室设备操作人员必须按消防部门的要求，监控人员应熟练操作监控设备，协助维保公司进行月、年维护，随时保持消防通道的畅通，做好值班记录及交。

    3、做好各楼宇内外消防设备、设施器材的管理，确保齐全，完好,不得损坏、丢失。每月对所有消防设施和器材检查 1次以上,并建立备查档案。

    4、物业管理人员应掌握消防设施、设备、器材的使用方法,并能及时处理各种初起火灾事故。

    5、协助学校综治部门开展消防法规及消防知识的宣传教育。

    6、按照学校消防管理规定的要求,各楼宇均设立消防疏散示意图。

    7、各项值班、消防安全及消防设施、器材配备等有关问题应及时与综治部门沟通、协商。

    8、负责校园大门和各楼宇的的巡查、守护，禁止无关人员进入，对来联系工作或办事的人员进行查问、登记并填写（凭）会客单，方可放行；对出门的物资进行查问和登记； 严禁推、促销人员和商贩进入叫卖；制止影响和干扰正常教学和工作秩序的人和事；在规定时间内进行清场；进行防火、防盗巡查，按作息时间闭开各通道门。

    9、协助管理出入校园大门人员及车辆和交通秩序，车辆应停在停车场或规定的车辆停放点，车辆停放应有序,禁鸣喇叭,保证车辆安全通畅。

10、节假日期间，根据学校安排，做好封校、以及相应的水电安全、校园安全保卫工作。

    11、要24小时值班巡逻制，饮酒不能上岗。各岗值班人员应统一着装上岗。

（三）设备、设施维护与维修管理

设备设施维护人员按照学校要求，在总务处的业务指导下：

1、负责学校所属建筑内的门、窗，师生办公与学习使用的桌、椅、柜、黑板等设施的维修。

    2、负责校园内所有的给排水设备、管道（含绿化养护用的管道）、化粪池、窨井维修与疏通。

    3、负责校园内所有的供电线路、开关、灯具、插座等电器设备的维护与维修（具有相应的资质证书）。

    4、负责全校师生饮水用的设备的维护与维修。 

    5、负责校园内所有的消防设备、设施（消防箱、消防栓、应急灯、安全通道指示灯)的维护与维修。

    6、根据实际制定每周维检计划，定期对重点设备进行维护保养，及时发现问题，对于小问题及时解决不过夜，大问题及时通报并积极配合相关人员解决。

7、制定设备、设施突发故障应急预案，遇供水、供电方面发生的突发故障，维修人员必须及时启动应急预案，在最短时间内赶到现场进行抢修。

（四）物业管理制度与档案、资料管理

    1、建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

    2、在日常管理中要建立交、项目故障与维修、保养等登记制度。

    3、档案资料包括：与物业相关的校园规划图纸、工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。

（五）校园综合服务

    1、提供学校来客来访接待服务、会议、庆典、招生、报到、艺术节、学生活动、学术活动、布展、运动会等活动的劳动服务,包括布置会场、电源提供、搬运器材及桌椅、清场等工作。

    2、制定完备的会务服务工作细则并严格执行。

3、会务服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪,并经过专业培训。

（六）花草树木的管理（含室内花草）

1、范围：校园内外所属绿地、花草苗木、树木及盆栽；

2、按时浇灌、松土、喷药、施肥。

    3、及时清除杂草、定期修剪。

4、做好病虫害防治工作。

5、做好学校安排的其他工作。

6、学校提供肥料。 

（七）财务管理

1、完成编制学校的预算和决算，

2、完成会计方面报账凭证、账目及其他方面的财务事务

（八）技术指标和服务质量要求 

    1、消防管理严格遵守有关消防规定,确保无消防事故,消防设备完好率100%。

2、卫生、清洁实行动态保洁,保洁率100%。

    3、管理服务人员必须持有相应的上岗证、资格证,专业培训合格率100%。 

    4、投诉处理率100%。

    5、违章处理率100%。

6、学校不定期组织有关人员进行测评。

    7、从事物业管理的各种工具（如：保洁工具、垃圾桶、保安器具、各种维修工具、打药、修剪花草等工具）、设备自行配备要齐全；工作人员服装要按照“一年夏、秋装各一套，棉装两年一套”的标准，由物业公司自行配备，配备时要由学校方参与监督购买确保服装质量。保洁用品（如：垃圾袋、卫生间及公共区域纸篓、清理卫生间的酸、洗手液和工具等）自行配备。

    8、物业公司对校园的安全及保卫工作负总责，全面负责校园各区域的秩序维护及安全管理。另外也要保证其工作人员安全，其工作人员的安全责任由物业公司负责，学校不承担任何安全责任。

    9、校园实行封闭管理，保安人员24小时在岗值班。

    10、每周保证进行2次全面安全排查记录，及时发现并消除安全隐患，确保消防器材处于良好状态、消防通道安全畅通，杜绝楼内违章现象。

    11、门厅楼梯、走道、卫生间等公共部位每天清扫、拖洗不少于两次，达到地面无垃圾、灰尘、痰迹、污迹；卫生间无污迹、异味；墙面、天棚及附属物无污迹、灰尘、蜘蛛网，公共部位窗明洁净。

    12、做好门前保洁和安全工作，引导并负责将车辆整齐停放到学校规定部位。

    13、接受校方的管理和监督，定期听取教师和学生对物业管理的批评意见和建议，并及时整改。不得与学校领导、学生及教师发生语言和肢体冲突。

    14、协助校方做好重大活动时的卫生和安全保卫工作。

    15、按学校要求做好其他属于物业管理范围内的工作。

（九）、特别约定

    以下任一情况，视为物业管理公司违约，由此产生的任何问题及经济赔偿，物业管理公司全部负责，如果服务期内屡次发生以下情况，校方有权终止合同。

1、在物业管理公司资质要求、证明材料以及各分项要求的专业资质（上岗）证书等材料上有弄虚作假行为。

2、学校每学期进行一次满意度调查，满意率达不到90%以上，同时投诉处理率或违章处理率，没有达到100%。

3、物业管理公司工作人员违法、违纪、违规，对学校名誉造成不良影响或对师生造成精神、人身伤害。

报价文件应分正、副本各一份，正、副本如有差异，以正本为准。      

（十）管理目标  

1、按ISO9001：2000质量管理体系运作，执行国家三级以上（含三级）行业物业管理标准，为校区师生提供高质量高标准的服务。

  2、创优秀物业管理园区(根据实际，三年内分别达到市优、省优)。

  3、每学期一次学生满意率调查，满意率达到90%以上。

  4、无责任事故发生。物业管理公司要对所有工作人员进行法规、安全教育培训，对工作人员负管理责任，杜绝工作人员出现违法、违纪、违规行为，防止发生工作人员人身安全事故，出现以上情形由物业管理公司全权负责，与学校无关。

七、报价组成：（包含但不限于以下内容）

1.人员工资和社保；

2.合理利润、税金、保洁用品、服装及维修工具和保安保卫服装器材。

备注：

（1）人员工资不得低于淮北市现行最低标准（最低1380元\每月）。

（2）保险按国家相关规定执行，成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分（最低954.38元\每月），不得以使用40、50人员为由不予核算。

（3）税金不得低于6.72%。合理利润、保洁用品、服装及维修工具、保安保卫服装器材包含在报价内；

八、服务时间及付款方式：

本项目服务期为3年，每季度最后一个月底25日以后支付服务款额。