大都汇·汇金广场商业统一说辞

一、威县县域发展规划

      2009至2020年区域规划,县城建设用地规模实际控制面积达到34.26平方公里，其中工业用地达到21平方公里。县城总体发展方向：生活用地依托现状向北、向东发展，工业用地自世纪大街向东发展，实行道路先行、分片开发、重点突破。布局结构规划为“两轴、三区、四中心”。“两轴”是世纪大街和开放路，“三区”指工业区、新城区和建成区，“四中心”指行政服务中心、文化娱乐中心、综合商贸中心和工业区商务服务中心。根据威县的自然环境、区位优势、产业基础和文化特色，将县城发展定位确定为：国家重点纺织基地、华北新兴商贸城市、冀南区域中心城市、农畜产品加工集散基地、碧水绿荫生态宜居城市。

二、威县经济发展状况

    2010年，威县完成生产总值34.97亿元，同比增长13%。全部财政收入完成1.32亿元，可比增长41.7%，城镇居民可支配收入11097元，同比增长10.4%；农民人均纯收入3570元，同比增长5.5%。

2011年威县完成生产总值41.12亿元，同比增长17.6%，全年完成财政收入2.12亿元，可比增长60.6%，城镇居民收入12318元，同比增长11%，农民人均收入3820元，同比增长7.1%。

威县经济的持续发展，增加了就业机会，提高了居民收入和购买能力，为商业发展注入活力，吸引越来越多的品牌入住威县，增强居民的品牌意识和品牌忠诚度。

三、大都汇· 汇金广场项目简介

大都汇· 汇金广场位于威县南北主轴线中华大街与开放路黄金交点处，是威县2010年重点招商引资项目，同时也是行政规划区内重点关注项目。项目总占地500余亩，建筑面积60万平方米，其中包括12万平米商业街区，2.8万平米城市广场，整体气势恢弘，规模宏大，它融合了主题文化广场、商业步行街、财富商务区、高端居住区于一身，集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、居住功能于一体，致力于打造成威县最顶级的城市财富中心。

四、项目特征分析：

1、黄金地段：

业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。

（1）项目地处威县县域发展规划的核心区域，是新老商圈的交汇处周边商业氛围日益浓厚。

（2）项目地理位置优越，交通便利，位于威县南北主轴线中华大街与开放路的黄金交汇处，紧靠威县交通主干道-开放路。

（3）距离威县汽车站仅800米，其车流量、人流量达到2万次/天，为项目发展提供充足的流量条件。

（4）距离电力局、等机关单位办公新址不足100米，一街之隔的信和商厦开业后，客流量日益增多，有效提升项目周边人气。

（5）商业步行街以开放路为主要的车流动线，通过商业街四周可以环绕商业步行街，以主题文化广场和财富大道为主要的人流动线，各个商业区之间配之辅助通道，形成辅助的人流动线。

 随着项目规划的商业步行街的启动，项目连同信和商厦将成为威县商业氛围最浓厚的新兴商圈，便捷的交通，旺盛的人流为商铺的繁荣和美好未来提供了良好的发展环境。

2、配套完善：

（1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、热水、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供优质的购物环境。

（2）社会配套：距离汽车站800米，距离威县人民医院1000米，东北侧是仲夷小学、西北侧是仲夷中学，距离项目约1000米，西南侧是实验小学，距离项目约500米。

（3）中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、农村信用社距离项目均在1000米之内。

（4）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等服务。

3、新兴商圈：      

  大都汇· 汇金广场由特色商业步行街街（一期商业含8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#商业及14#、15#、16#、17#、18#、19#住宅附属底商，约152户）和一个占地28000平米集文化、休闲、娱乐、建身等多种功能于一身的大型广场组成，包含商务酒店、居住、购物、餐饮、娱乐、休闲、美容美发等多种复合业态，互为依势，有效互动，通过名吃、名品、名店的加盟，连同信和商厦，这里将成为威县新的城市核心商业区。

4、经营理念、经营优势

   (1)统一的经营理念

汇金广场实行统一营运规范，统一营销策划、调整品牌升级、优化经营布局，保障物业管理，树立和提升了汇金广场整体经营形象和档次，为商场经营者和消费者营造了时尚、舒适、安全的营商环境和消费环境。统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一招商管理（在招商过程中着眼于长远，兼顾到各业态、各商户的经营，使商户能够共荣发展）统一经营主题（项目总体上有个明确的定位，各商业街区有自身的定位比如：孕婴一条街等），统一物业管理（主要是设备管理、工程管理、水电管理、治安管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等）的优势彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。赋予每条街区不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。通过品牌的集中效应，带动街区商业发展，引领当地商业发展潮流。

  （2）专业的管理团队

   大都汇·汇金广场由公司组建专业的招商运营团队（由公司聘请具有丰富商业招商经验和运营经验的商业人士对项目进行操作，通过市场调研、项目定位、业态规划、建筑规划设计、招商宣传推广等流程进行操作，期间结合统一的宣传推广，为入住商户造势，对商户进行统一招商管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销策划），在充分的市场调研的基础上，结合现阶段威县的商业格局及行业发展趋势，规划合理的业态组合和经营布局，充分考虑车流和人流走向，做到布局合理形成整体优势。

5、规模、业态优势：

大都汇·汇金广场实行滚动开发、统一管理的开发模式，项目分三期建设，商业建筑面积为120254平方米，是威县规模最大、业态最全、商品最丰富的商业步行街。

项目规划2808个停车位，其中商业停车位782个，为前来购物的消费者提供停车便利，可以有效的吸引中高档消费者前来消费。

项目通过差异化、特色化定位，实现与一街之隔的信和商厦的错位经营，增加餐饮、休闲、娱乐、中高档品牌业态比例，实现客流共享，使消费者享受到一站式体验。（信和商厦定位中低端、消费群体主要是周边村居民、中低收入者、乡镇居民，缺乏餐饮、休闲娱乐业态，大都汇商业步行街在业态规划时增加餐饮、休闲、娱乐业态，与信和商厦错位经营，客流共享）

6、优势

   大都汇是威县2010年重点招商引资项目，同时也是威县行政规划区内重点关注项目，是威县少数无干扰工程之一。

五、交通分析&人口分析

    1、 威县是华北南部重要的公路交通枢纽。106国道、大广高速纵贯南北、青银高速、邢临高速、邢临公路、横贯东西，形成了“三纵五横”的交通格局，交通便利。

    对外交通：大广高速纵贯南北，青银高速、邢临高速横贯东西，是威县对

外交通的重要组成部分。

    区域交通：邢临公路、106国道是威县与周边县市连接的主要交通干线。

    县内交通：开放路、顺城路为东西向主要交通干线，中华大街、交通大街

北外大街为南北向主要交通干线。

   2、项目周边人口分析

   目前项目周边1公里范围内以大都汇（2858户）项目为核心，圣丰华庭（736户）、书香名城（280户）、圣丰时代（876户）、港达国际（8600户）、宏屹国际城（560户）、中夏御园（540户）、和园（550户）等新建小区居民正在陆续入住。康泰苑（216户）、银花小区（户）、园东小区（60户）、杏林小区(384户）、都市华庭（292户)、洺辉小区（350户)、泰达橙郡（144户）、都市经典(0户）、鑫源小区（480户）、农行小区（72户）、丽景馨怡小区（280户）、洺水华庭（390户）、交通局小区（120户）等成熟小区与新建小区合计18136户为项目提供约8万人的消费群体，成为项目的核心商圈消费群，为商业发展提供有力支撑。

六、文化主题：

项目在规划阶段考虑到居民日益增长的精神文化需求，规划了28000的主题文化广场,集各种休闲设施于一体。主要为集体舞广场（定期举办各种演出、展会、庆典、促销活动等），中老年健身设施及绕场卵石路，儿童娱乐沙池、娱乐设施（攀爬、滑梯等），相关儿童娱乐商业设施如：淘气堡、碰碰车、小火车、旋转木马等，休闲娱乐区：水吧、小吃、商业娱乐（打汽球、套圈、飞镖等），各种固定型休息坐椅、凉亭、景观、长廊。

统上，大都汇·汇金商业广场做为立足于居民小区的广场，应在为小区居民提供服务的同时，还应承载周边居民的精神文化需求成为威县居民的业余文化生活中心：

1、健身锻炼：给附近居民一个集体锻炼的空间，推进当地全民健身，提高身体素质，增强对疾病的抵抗能力。

2、休闲学习：让们寻求自己喜欢的娱乐方式，释放工作中的压力，展示和学习各种各样的才艺，追求个人的自我价值的实现。

3、活动娱乐：定期举办各种正规与非正规的文化娱乐、体育活动，让来到广场的人既是演员、运动员，又是观众。通过各种文化活动让人们别那种城市生活的冷漠，平等交流，贴心沟通

4、陶冶情操：建立人文与自然景观的融洽关生活费，创造回归自然的环境条件，创造良好的气候生态环境。

5、宣传教育：由文化主管部门组织，有特定的背景，鲜明的活动主题，活动质量和水平要求较高，以重大节庆日和庆典为契机，形成巨大的规模声势，产生深远的社会影响。如：主题会、庆祝会、纪念会、文化演出等大型文场文化活动。

七、招商组市策略：

    项目在启动阶段应采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、“品牌共赢”战略等。

1放水养鱼：

    在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业街作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。 

2品牌拉动、庄家托市：

在市场启动阶段经营者观望态度较浓，通过项目的宣传、推广把有影响力的商家、消费者认可度较高的商家、规模较大的商家、主力店引入项目，以此来带动其它商家的进驻。

3、品牌共赢战略：

通过多业态组合、吸引众多的品类商家，发挥品牌集中效应，可以实现客流共享，如果商户各自为政，将削弱品牌集中带来的优势，项目也将无法有效引领当地商业发展和承载商业繁荣，改变当地居民消费习惯的使命。通过项目进行统一宣传，可以吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。

八、租金价格

定价依据：公司定价是在充分市场调研的基础上结合不同业态的承租能力、项目所在区域内商业市场租金水平、项目自身状况对商业项目的影响（项目周边环境、展示面、硬件条件等）考虑自身商业经营前景、经营效益，地段和商圈及周边的人口情况，市场启动前期对经营者的让利优惠等。

九、招商内容：

1、3#、8#商业：品牌(连锁)餐饮、黄金珠宝、名表眼镜、化妆品、品牌箱包

2、9#、11#商业：品牌服装、品牌鞋业、品牌家纺床品

3、10#商业：品牌服装、鞋帽、家居饰品、小家电

4、12#商业：连锁酒店或餐饮（中餐、快餐、海鲜、自助）、休闲娱乐、婚纱摄影

5、14#住宅附属底商：手机通讯、电脑专卖、足疗、网吧、干洗店

6、15#住宅附属底商：服装、鞋帽、家居饰品、童装

7、16住宅附属底商：餐饮（快餐、海鲜、自助）、品牌运动休闲系列

十、招商优惠

　　　优惠一：交壹年租金送三个月，送三个月物业及管理费，合同期限为12个月；租金收取9个月；

　　优惠二：交两年租金送八个月, 送八个月物业及管理费，合同期限为24个月；租金收取16个月；

　　优惠三：交叁年租金送十二个月, 送一年物业及管理费。合同期限为36个月；租金收取24个月；

　　优惠四：xx月xx日前签约入驻装修在商户在给于15天-30天免租期。

十一、租金交纳及优惠有以下三种方式执行：

　　1、首期交纳一年的租金的30%，正式开业前再交齐一年租金全款，从正式记租第二年起租金递增3％；第三年租金递增5％；第四年租金递增7％；第五年租金递增10%，总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。

　　一次性交纳一年的租金，免租三个月。从正式记租第二年起租金递增2％；第三年租金递增4％；第四年租金递增6％；第五年租金递增10%，总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。

　　2、首期交纳二年租金的30％，正式开业前再交齐二年租金全款。从正式记租第三年起租金递增5％；第四年递增7％；第五年租金递增10%，总体递增比例不超过20％。

　　首期就一次性交纳二年租金。免租八个月。从正式记租第三年起租金递增4％；第四年递增6％，第五年租金递增10%，总体递增比例不超过20％。

　　3、首期交纳三年租金的30％，正式开业前再交齐三年租金全款。从正式记租第四年起租金递增7％；第5年递增10％；总体递增比例不超过20％。

    首期就一次性交纳三年租金。免租一年。从正式记租第五年起租金递增10％；总体递增比例不超过20％