房地产检查指南

房地产作为我国兴起时间不长的产业，已经渗透到千家万户，与老百姓的生产、生活息息相关。税务机关对房地产企业所得税的检查和管理已经越来越加以重视。

房地产开发，是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。下面就结合我市房地产企业专项检查情况谈谈个人的一些体会。

一、企业基本情况

江都市XX房地产公司成立于2005年1月23日，注册资本800万元，法定代表人：XXX，经营范围是房地产开发、建设。住所：江都市龙川北路28号。花都小区开发项目分两期实施，上海路东侧为一期工程，龙川北路为二期工程，总开发面积为50951.52平方米。据企业财务反映一期工程开发面积为38623.52平方米，大部分于2006年销售结束；二期正在开发，开发面积为12328平方米，预计2007年底交付使用。

二、企业财务核算和经营状况：

截止2006年底，企业账面及申报数据如下：

经营收入：68408592.10元

经营成本：54880011.78元

经营税金及附加：4983882.61元

营业及管理费用：1778681.93元

财务费用：-39416.58元

纳税申报调整后应纳税所得额:6805432.36元

应纳所得税额：2245792.68元

三、检查分析过程

剔除企业2006年所得税汇算清缴中已作纳税调整的项目外，从企业提供的资产负债表和损益表、企业所得税汇算清缴申报表及附表、以及房地产企业汇缴中报送的四张辅表看，有以下疑点需进一步排除：

1、该企业总体计税利润率偏低。从税务角度对企业经营状况进行分析来看，该公司的应税所得率为9.95%，而我市房地产行业平均利润率在15%左右，从理论上测算，该公司至少应当申报缴纳企业所得税6840*15%*33%=338.62万元，而现在该公司账面申报应缴数只有224万元,相差114万元。另与我市相同地段、同等售价、同等进度、同时间开发项目的其它房地产公司的利润率18%相比，属于明显偏低,应由企业说明原因。

2、从资产负债表分析看，2006年期末其它应收款科目余额为1086万，对于销售只有6840万元的企业，其它应收款科目余额如此偏大，显然疑点较大。

3、从资产负债表分析看，短期借款科目余额为11432.54元，对于资金相对宽裕的房地产公司来说，短期借款科目余额居然精确到元角分，不太符合常理。

4、从资产负债表分析看，预收账款科目余额为241万，应当确认是否已按规定全部预缴了企业所得税。

5、从资产负债表分析看，其它应付款的期末余额为40万元整，而报表上显示期初余额就是40万，而公司一期工程基本已销售结束，资金比较宽裕,为何长期应付未付。

四、取证及定性处理过程

带着疑点，我们检查人员兵分两路，一路到外围取证，并到现场实地察看，另一路直接找到相关人员进行谈话并制作讯问笔录。

通过外围取证、现场调查和询问，得知

1、一期计税利润偏低，原因如下：（1）、企业开发的规模小土地成本高;（2）、受“碧水家园”环境影响，房屋高度受规划，原规划全部为多层住宅楼，后来小部分只得改为三层的单门独院；（3）、20户安置户房屋销售价只有800元每平方米，影响了经济效益。

2、对于2006年期末其它应收款科目余额为1086万，实际是该公司借给其关联企业使用的1086万元，要按同期银行贷款利率计算应计未计利息收入204832元，并入当期应纳税所得额

2、短期借款实质是部分购房户按总房价30%的预付款，是以向法人借款的名义回到公司账上，想暂时不预交企业所得税，所附的记账凭证实质是几户购房户的现金交款单。因为所预付房款是总房价的30%，所以出现了尾数角分现象。

3、对于预收账款科目余额为241万，实质是收取的6户全部购房款，通过审核购房合同，这6户销售方式属于一次性交款，应当于收取时确认收入，而企业认为没有开具正式的销售，所以没有于当年确认销售收入，直接影响了当年的损益。

4、对于其它应付款期末余额为20万元为何长期应付未付，实质是房地产公司现在的售楼处和办公用房，由于所处地理位置比较优越，被江都的一个关系户预订，待在江都的楼盘开发结束后，销售给此关系户，20万是此购房户所付的订金。

根据取证情况，我们检查人员确定了初步意见：

1、借给其关联企业使用的1086万元，要按同期银行贷款利率计算应计未计利息收入204832元，并入当期应纳税所得额

2、短期借款科目余额为11432.54元应作为预收账款，计算并入当期应纳税所得额交纳企业所得税。

3、预收账款科目余额为241万，应确认为销售收入，同时允许结转其对应当的销售成本。

4、其它应付款的期末余额为40万元应作为预收账款，计算并入当期应纳税所得额交纳企业所得税。

按照有关税收法律规定，我们对该公司做了补税、加收滞纳金和罚款处理。

五、检查后的几点思考

1、税务干部要加强房地产企业涉及行业相关知识的了解。管好房地产企业所得税，仅仅依靠税务知识是不够的，房地产行业有其特殊性，涉及到近十个部门，而每个部门又有其具体规定。对于工程的招、投标、建筑施工合同的签订、工程的预算、决算等方面的相关知识和一些专业性的术语、行业上的规定，税务人员也必需有所了解。这个方面的知识是我们税务干部所缺乏的，而开发成本恰恰是房地产行业管理检查环节的重中之重，很多房地产公司做足了文章。个人以为不懂相关知识，加强房地产行业税务管理的深度只是一句空谈。

2、进入开发成本和费用的大额支出，我们不仅要对其合法性进行审查，还要对其合理性审查。建议请建筑业内专业人士授课，重点学习如何审查建筑施工合同的真实性和合理性，以防范有些房地产行业和建筑施工单位相互勾结，故意联手签订假的施工承包合同，编制假的预、决算报告，大量虚增成本和费用。

3、增强房地产特殊行业税收检查的针对性。(1)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点，由于通常项目的开发总是跨年度的，按年纳税评估往往当年的收入和成本费用很难正确配比。 (2)拓展和完善调查取证的渠道和方法，从项目的立项开始，到整个工程的竣工、清算结束，分户建立所得税征收户管档案。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确认时间和相关数据。（3）规范和细化房地产特殊行业必需具备的相关涉税资料及采集要求，以此审核进入成本费用的合法性、合理性 。(4)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，收取的各种票据多，而往往有很多票据都存在大头小尾现象，对发生额大的建议都要采取协查或外调，从而防范房地产公司与供应商联手勾结，人为虚增成本和费用。

                                        江都市国家税务局

                                          2008/9/25