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制约房贷期限主要因素有：借款人年龄、房产年龄，还款能力，土地使用年限，公积金缴存年限。按照大多数银行的规定，借款人年龄加贷款期限不能超过65年。其中，房贷期限最长为30年，所以借款人年龄越小，获得的贷款期限越长。
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借款人如在中国银行贷款不满一年，而需要提前还款的，按照最高不超过六个月利息的标准收取违约金。贷款满一年后借款人提出提前还款的，不需要收取违约金。
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房贷提前还贷是否需要支付违约金，要看银行规定，大部分银行还款满一年后提前还贷是不收取违约金的。
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以公积金贷款60万，利率3.25%，贷款20年为例，采用等额本息法还款：月供3403.17元，总利息21.6761万元；采用等额本金法还款：月供每月递减，首月还款3403.17元，总利息19.5812万元。
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提前还房贷有违约金，不同的银行有不同的规定。以招商银行为例，如果是贷款不满一年就想要进行提前还款的话，需要收取不低于实际还款额三个月的利息。在贷款满一年后再申请提前还款，那么收取不低于实际还款额一个月的利息。
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提前还房贷要支付违约金的原因：银行本身的借贷计划被打乱、银行利益受损、业务增多，人员成本增加、风险成本增加等。
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房贷能提前还清。根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上。
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